乐居实探三堡、南星单元三宅地 业内预测难再出地王

  新浪乐居讯(编辑 杨静)在平静了一段时间后，杭州土地市场再度开闸。6月25日，杭州主城区将推5宗地块，其中3宗宅地2宗商地。两宗宅地和两宗商地均位于三堡，紧邻中海地王地块。2012年10月，中海击退方兴、越秀，以56亿元的总价包揽三堡三宗宅地，成交楼面均价为18142元/平米，配件保障房面积高达9.81万方，若刨除保障房面积，则楼面价高达26607元/平米，是名符其实的杭州地王。有地王在前探路，本次的三堡两宗宅地备受瞩目。

三堡单元R21-03地块、R21/C2-03地块规划图

  三堡单元的2宗宅块，出让面积共计3.7万方，合56亩，地上建面14.5万方。

  两地块处于钱江新城东区块江河汇流区域，属钱江新城二期。在沿江大道——运河二通道和东西交通动脉钱江路延伸段围合范围内，向东直面钱塘江，向西回望大运河。 

  三堡单元R21-03地块编号杭政储出[2013]40号，东至四堡污水处理厂地块，南至C2-09地块，西至四堡污水处理厂地块，北四堡污水处理厂地块。占地2.2万方，合33亩，建面7.7万方。容积率3.5，建筑密度28%，限高120米。地块起价143311万元，起始楼面价18684元/平方米。属住宅用地。

  三堡单元R21/C2-03地块编号杭政储出[2013]41号，东至四堡污水处理厂地块，南至四堡污水处理厂地块，西至杭海路，北至S-R21/B1-01地块。占地1.5万方，合23亩，建面6.8万方。容积率4.5，建筑密度40%，限高120米。地块起价116972万元，起始楼面价17091元/平方米。属住宅、商业用地。

  出行主干道有沿江大道、运河东路和杭海路，同时毗邻二桥。可通达钱江新城市民中心、武林门、下沙，与滨江、萧山也近在咫尺。周边配套不断完善，已有万象城、江干文体中心、京杭运河陈列馆、三堡小学、联华超市等。

三堡地块西侧是杭海路，临近中海地王地块

  从武林门驱车前往三堡单元地块，由于杭海路路况较差，大约花了一个小时，我们到了三堡单元的R21-03和R21/C2-03地块。

  R21-03地块已被打理的很平整，而R21/C2-03相对稍乱，随处可见拆迁留下的墙石以及一片杂草丛生之象。

三堡单元R21-03地块、R21/C2-03两地块现是一墙之隔

  三堡单元R21-03和R21/C2-03两宗宅地目前是一墙之隔，之后，将会有规划中的开华路将两地块隔开。  

三堡单元R21/C2-03地块北边及时中海地王地块

  中海地王地块紧挨于三堡单元R21/C2-03地块南边，现目前已经开工建造。同样现在也是一墙之隔，规划有御道路将其分开。另外，R21-03和R21/C2-03地块之间规划有花园路，R21-03与C2-09、C2-10之间规划有闻涛路。

置高地产顾问市场研究部经理舒俊波

  置高地产顾问市场研究部经理舒俊波认为，三堡两宗宅地位置、交通、配套优势很明显。另外，虽然其前身是污水处理厂，但舒俊波认为，污水处理厂对地块不会有什么影响，“这和工业污染不同，水污染对土地影响不大，而且后期都会重新挖地基覆土，所以几乎不会有影响。”

  舒俊波指出，这两块地比较大的问题还是体量。“体量都不大，在7万方上下，尤其是商住地，比住宅地体量还小。这对后期产品的类型规划及社区品质氛围的营造会有一些影响。目前地块起始楼面价就已经很高，加上最近雅戈尔的‘退地风波’，对开发商来说对地价的判断多少有些影响。”据舒俊波判断，本次“新地王”产生的可能性较小，溢价率不会很高。

  另外，针对同日出让的三堡商业地块，舒俊波认为优势明显，“地块属于比较稀缺的一线江景商业物业，随着之江东路的开通，交通便利性优势体现明显。尤其是对东面下沙、九堡的人群也有一定吸引力吸引，商业做出特色的话甚至可能会截留万象城东边来的客源。另外地块周边除了综合体万象城，尚未有成熟的区域型商业，这也是一定优势。”

  与此同时，其劣势也是不可遮蔽的。舒俊波指出，作为商业物业来说，一线江景对商业的溢价其实不高，而且随着“禁酒令”的出台，酒店式公寓操作的可能性降低，所以这个项目能操作的物业也就商业、写字楼和酒店。目前写字楼的售价空间有限，其他两者普遍需要前期的高投入和经营，故预计这块地出现高溢价的可能性偏小，直接成交可能性较大。

  6月25日出让的另一宗宅地位于钱江新城的南星单元，具体位置在秋涛路、钱江路、姚江路、江边路所围合的范围内。

钱江新城南星单元D-01地块卫星图 

  钱江新城南星单元D-01地块，编号杭政储出[2013]42号，东至规划南星一号支路、南至南星单元D-15地块，西秋涛路，北至规划候潮路。占地1.8万方，合28亩，建面5.2万方。地块起价92782万元，起始楼面价18000元/平方米。属住宅用地。

  地块北面恰好是去年12月成功出让的杭房地块和城建地块。其中，紧邻42号地块的杭房项目当时的成交楼面价为22491元/平米，而稍远的城建项目成交楼面价为18858元/平米。除了杭房和城建，两宗地块还吸引了广宇、大家以及外来的上海鹏欣，引发多轮激烈竞价。

  实地探访钱江新城南星单元D-01宅地

南星单元D-01地块可谓密不透风，高高的围墙绕周围一圈

  钱江新城南星单元D-01地块围墙高挺而立，保护的严严实实，根本很难看到地块实景。该地块正对面就是易捷汽车服务，以及秋涛路加油站。

南星单元D-01地块真容，已经打理的相当平整

  小编从围墙外一处垫高看墙内情况，隐约可见该地块的身影，整齐而又干净，貌似早已被修葺得体。

  业内点评钱江新城南星单元D-01宅地

  舒俊波指出，该地块优势很明显，劣势就是秋涛路沿线靠近南站，周边有一些旧厂房，人员较为复杂。

  另外对于价格问题，舒俊波认为，该地块起始楼面价已达18000元/平米，而旁边城建和杭房地块去年是从16000元/平米拍到了18000元/平米和22000元/平米的楼面价。所以这块地最终的成交价会偏理性，超过杭房地价的可能性不大。

  6月25日的杭州主城区土地出让会即将而至，新浪乐居将现场直播拍地全程，第一时间为您揭晓本期地块归属，敬请关注！