7月，杭城罕见的高温天气刹时灼伤了楼市，传统淡季如期而至，整体市场表现平淡无华。第一，从宏观政策来看，目前处于政策的空窗期，中央和地方政府表现出异常的冷静，让开发商对未来政策的走向捉摸不透。维持不变的判断，进入短暂的休整期，是开发商共同的认知。第二，从土地交易来看，本月挂牌出让的土地数量减少，质量不高，成交表现一般。但对于优质地块，开发商保有较高的热情，竞争激烈。创新高的楼板价，以及品牌开发商的进驻，有望再次推高该区域的价格。第三，从开盘情况来看，开盘量减少，但整体去化较为理想。其中，以低价开盘的项目，普遍有较高的去化率。这和开发商依旧保持较高的推盘热情分不开，积极组织有效的营销活动，并挖掘潜在的客户。
7月30日召开的中央正式局会议为下半年的房地产政策定下“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”的基调，对已持续3年“史上最严调控”的楼市可视为利好。因此，对于未来杭州房产市场的走向，我们有几点基本判断：
从市场交易量来看，7月和8月是传统的销售淡季，成交量虽然与前期火热的市场相差甚远，但是很难改变对2013年“整体行情乐观、企业与产品分化”的原有判断。8月份市场活跃度很难形成明显下降，仍然可以维持在一个正常的水平，并有一定的增长空间。
从房价角度来看，6月的价格下滑只是个盘低价放量的因素所致，对杭州楼市的后期发展并未产生很大的影响，自去年下半年开始的房价回涨趋势将仍在持续，涨幅会有所放缓。近期，随着“高周转、高流动”的开发模式遍地开花，开发商之间形成了一定的竞争格局。因此，在现有政策背景下，我们认为8月房价总体保持稳中有升的态势。
从产品角度来看，市场的主力军依旧是刚需客群，这类客群的购买力是既定的，对价格非常敏感。而限购加强和信贷收紧将对高档项目销售形成严重阻碍。事实上，由于自2011年下半年起，开发商层面即开始有意识地放缓中高档项目的入市节奏，而主要依靠中低档刚需类产品来支撑业绩增长。因此我们认为开发商加推中低档刚需类产品依旧是8月的主调，从中会有少量的中高档产品面市。
克而瑞房价 报告正文
7月，杭城持续的高温天气给楼市带来了巨大冲击，楼市表现出“两重天”。从开盘量来看，开发商依旧保持较高的推盘热情，存量再次创历史新高；而从成交量来看，新增房源不能被市场有效消化，环比下降；从价格来看，7月整体均价稳中有升。对比CRIC房价系统指导价与项目实际售价来看，德信东望、万科紫台、中海西溪华府等项目未来仍有较大上涨潜力。
1.一手房价格指数
1)。价格指数：创近一年来新高，环比上涨幅度大
7月，杭州一手房价格指数为1064.1点，较上月增加21.8点，环比上涨2.09%，同比增长仍高达12.53%。
杭州一手房交易价格指数表
数据来源：CRIC系统
7月，楼市的传统淡季如期而至，杭州楼市也不例外。而从杭州市场当前开盘项目定价水平来看，基本和指数所反映出来的走势是一致的。之前开盘热销的项目，本月继续加推优质房源，在价格略有上调的同时，去化率依然保持在较高的水平。
2)。商品住宅量价走势：供应加大，成交下滑；价格稳中有升
7月杭州楼市整体稳定，并没有出现很大的波动。从供应量来看，开发商对市场保持较高的热情，多数开发商采取“高周转、高流动”的开发模式，加快推盘和供应的节奏；从成交数据来看，成交量有所下滑，但仍然可以维持在60万方的正常水平，达到62.17万方。成交均价为16505元/平方米，环比6月16341元/平方米，微涨1.00%。
2.二手房价格指数
1)、价格指数：环比微涨，市场稳定
7月，杭州二手房价格指数为1009.6点，较上月上升了0.8点，环比上涨0.08%，同比增长1.83%。
2)、市场运行
据监测的数据显示，7月主城区二手房市场表现平淡，处于近半年来较低的水平。从成交量来看，二手房成交跌破2000套大关，仅1793套，环比下降12.3%，较2012年7月2488套减少695套，同比下降27.9%。从价格来看，7月二手房价格基本保持稳定，均价为19674元/平方米，环比6月19360元/平方米，微涨1.62%。从成交区域来看，翠苑、朝晖、采荷等市中心老小区依然是成交主力。在次新房成交中，下沙沿江板块异军突起。从成交结构来看，小户型低总价的房源是主力军，总价在150万元以内的占比可以达到五成左右。
3. 当月强烈推荐项目排行
本月强烈推荐项目主要分布在城东新城、西溪蒋村、钱江世纪城等板块，此类板块仍然保持较高的市场关注度，近期受到利好因素影响，区域内的楼盘关注度提升，未来有一定的提升空间。另外，项目的产品类型以首置的刚需户型和高品质的改善户型为主，自身具有较高的品质和户型附加值。其较高的性价比，符合主流客群的需求，在市场上具有绝对的竞争优势。
2013年8月杭州强烈推荐楼盘TOP10
数据来源：CRIC系统
强烈推荐项目点评
项目一：赞成檀府
项目情况
强烈推荐理由
●景观优势明显：项目自身设计的景观明显强于周边竞品，3.2万㎡的开放式中央景观庭院是其最大卖点之一，目前项目一期近三分之一的园区景观已经实景呈现；
●地段优越，地铁盘：临平主城中心的大盘，处于地铁一号线首站辐射圈之内；
●销售可持续：7月加推热销，项目自开盘以来，售价稳步上涨，成交量稳定；
●户型附加值高：稀缺90方跃层，设计三房两室，三房朝南的格局；通过露台、阳台、飘窗等多种空间拓展形式，赠送的是1个飘窗和2个阳台，赠送面积大；性价比高，符合刚需客群为主的市场。
项目二：融科瑷骊山
项目情况
强烈推荐理由
●整体规划优势明显，开发品质高：项目规划小高层公寓和花园洋房，建筑密度低；实现人车分层、四层带电梯、户户送花园等多项创举；满足业主对居住空间深层次的精神需求，为业主营造温馨、浪漫、闲适、雅致的居住生活
●产品线丰富，小产品，稀缺性：户型包含50-140方的普通公寓和170-350方的花园洋房，满足市场多元化需求；花园洋房采用美式院落风格，大尺度，大面宽，通过多重阳台、露台、花园，将阳光迎入室内，提升房子的观景空间。另赠送超大空间(大露台、大阳台、亲地花园、地下多功能空间等)
●销售稳中有升：首开持续热销； 7月，成交均价19365元/平方米，低于板块均价
4. 当月不推荐项目排行
本月榜单中，荷塘月色、君尚金座、吉祥半岛实际售价明显高于克而瑞指导价，且高估幅度均超过10%。从成交记录来看，吉祥半岛价格明显过高，性价比低，成交不理想。在产品类型来看，金隅江城府、昆仑府、冬夏东港花苑等多数楼盘的大户型均有滞销现象。近期，因房贷紧张，对未来这类产品产生巨大的阻碍。
2013年8月杭州不推荐楼盘TOP10
数据来源：CRIC系统
项目点评
项目一：远洋大河宸章
项目情况
不推荐理由：
●价格高企，竞争压力大：7月成交均价30747元/平方米，远高于板块均价，性价比降低，且市场竞争激烈。项目定位高端，蓄客困难。本土企业牢牢控制着高端住宅，远洋在口碑略逊一筹。
●产品偏离主流市场，整体销售滞缓：从整个市场的需求来看，目前仍是刚需客群的需求最大；从供应来看，最新开盘的项目也以小户型为主，且推量大，去化快。而大户型的存量始终处于高位，去化周期拉长，多数楼盘的此类产品已滞销。
项目二：金隅观澜时代
项目情况
不推荐理由：
●地段偏远，配套欠佳：项目位于杭州主城区最东，距离市中心远。公共交通设施匮乏，出行不便。另外，没有大型的商业综合体，配套欠佳，居住功能不佳。
●市场热度降低：项目所在下沙板块的沿江区域，起步早，环境优越，由于前期供应集中，目前供应略显疲软，市场热度降低。
●大户型积压严重：在售房源多为大户型，性价比低。7月，项目销量一般，CRIC数据显示，近3月去化缓慢。
5. 当月推荐等级上调项目
本月共上调了23个楼盘的推荐等级，产品面向主流市场、本月销售较好和价格有下调等是我们上调评级的几个评判因素。从具体楼盘来看，依靠区域内成熟的居住配套和高性价比的产品，受到购房者的认可。
2013年8月杭州在售项目推荐等级上调
数据来源：CRIC系统
备注：推荐等级上调的理由(供参考)
新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利好
板块内库存房源逐渐减少，新开盘项目稀缺性突出
板块内生活配套升级，如交通设施、生活设施、休闲娱乐设施等
市场进入传统销售旺季
板块内项目类型符合当前市场需求
相邻板块指导价连续上调，拉动本板块价值上行
板块内某一项目高价开盘并获得热销，拉动板块价值上行
板块内出现高价成交地块，拉动板块价值上行
项目上月开盘热销，本月无大幅提价
项目上月开盘销售情况不理想，本月降价
项目点评
项目一：大华海派风范
上调理由
●价格下调，去化率提升：项目所在的老余杭板块为余杭创新基地，交通便利，板块内项目整体品质较高，但目前在售项目较多，竞争较激烈，预计后续价格以维持稳定为主。价格略有下调，性价比提升。本项目7月去化理想，近3月销售呈上升趋势。
●地段优越：项目位于文一西路北侧，临近余杭镇，生活配套相对完善。且临近余杭创新基地，西望塔山公园，同时拥有双河道景观，居住环境提升。
●户型设计优秀：户型是其最大的优势，可变空间大，全明设计，大飘窗赠送，得房率高。
项目二：九龙仓碧玺
上调理由
桥西板块是离市中心最近的新兴板块，是拱墅区的核心区域。项目位于拱墅小河路、桥弄街交汇处西南角，距离武林广场驱车仅10分钟。碧玺是港企打造的港式城市豪宅，同时拥享杭州最优质的教育资源。产品定位以90方的小户型为主，同时也涵盖了120—180方的改善类户型。在相对紧缺的小户型市场上，CRIC相信，本项目未来的价格走势将与板块同步增长。7月，加推精装花园洋房，销售整体表现较好。
6. 当月推荐等级下调项目
本月共下调30个楼盘的推荐等级，其中贝利珑昕泽第、江南铭庭和恒祺克拉公馆等楼盘均是少量房源在售，可选性低，去化缓慢。另外，远洋大河宸章、滨江金色黎明、莱德绅华府等多数楼盘是大户型在售，面对现在杭州的市场，这类产品竞争大，客群少，且性价比低。
2013年8月杭州在售项目推荐等级下调
数据来源：CRIC系统
备注：推荐等级下调的十大理由
新行业政策出台，对板块内特定类型的项目形成利空
板块内新开楼盘增多，区域库存房源逐渐增多，新开盘项目竞争压力增大
板块内新增影响居住环境质量的设施，如加油站、化工厂、垃圾处理场等
市场进入传统销售淡季
板块内项目类型不符合当前市场需求
相邻板块指导价连续下调，拖累本板块价值下行
板块内某一项目开盘但销售惨淡，拖累板块价值下行
板块内出现低/平价成交地块，拖累板块价值下行
项目上月开盘销售情况不理想，本月未降价
项目上月开盘销售情况良好，但产品去化不均衡，有明显滞销户型
项目点评
项目一：保利城市果岭
项目情况
下调理由：
项目处于新兴板块，目前周边配套都还不完善，交通不够通达。主要的消费场所还得依靠下沙中心区域和高教园区，持观望态度的购房者明显高于同区域其他板块。相比周边竞品，品质没有明显的优势。7月项目去化一般，较上月明显下滑。
项目二：龙湖香醍溪岸
项目情况
下调理由：
首先，项目所的临平北板块，潜在市场存量高企，存量房的长期积压导致该板块价格体系较为脆弱。其次，临平北板块缺乏相应的配套设施，主要依托临平主城，居住功能差。第三，7月成交套数较上月有明显的下滑。
7. 当月即将开盘项目
8月新开盘的项目预计将达20余个，其中全新楼盘预计达10个。从分布区域来看，集中在几个热门板块，如新天地的万和玺园、勾庄的北宸之光、祥符的德信晓宸；从产品结构来看，90方小户型仍是主流，配有少量的120方以上的改善产品；从CRIC指导价来看，价格层级多样，吸纳不同购买能级的置业者。
8月杭州城市商品房新开盘项目表
附表二： 克而瑞房价系统项目评级清单(截止7月底已上线项目)
强烈推荐项目
不推荐项目
备注：
杭州7月项目评级比例表
杭州7月共上线项目184个，新增42个项目；
强烈推荐项目10个，占总项目数的7%，较上月减少4个百分点；
推荐项目96个，占总项目数的62%，较上月增加6个百分点；
谨慎推荐项目36个，占总项目数的23%，较上月减少1个百分点；
不推荐项目13个，占总项目数的8%，较上月减少1个百分点。
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