第一部分 2013年杭州楼市成交情况分析
(一)杭州主城区整体成交分析
成交总量保持高位但较2012年下降明显
2013年的杭州楼市保持平稳态势，成交量没有出现大幅下降，也没有突破2012年的高峰，保持一定高位，但回落明显。
杭州主城区全年商品房总成交43000套，其中住宅成交32200套，日均成交86套；整个2013年主城区住宅成交同比2012年降幅达12.9%，近五年位居第三。
二、2013年整体住宅成交特征分析
(一)新供应量大增刺激住宅成交保持高位
刚性需求成为绝对主流 90方产品撑起楼市。
在系列新政“二套房、三套房和外地人限购政策”的双重压力下，2013年的楼市刚性需求成为绝对的主流，其中，90方的小户型产品成为支撑楼市大量成交的关键性产品；改善型需求明显趋弱。
价格稳步上升达到历史最高水平
较2012年跌宕起伏而言，2013年的楼市整体“平稳”，一方面成交量表现平稳，从月度表现看，除了4月成交量较高外，其他月度持续较平稳的态势；另一方面，价格呈现稳步上升态势，上半年的上升幅度明显大于下半年。
新房源上市、个盘推盘量四年达最高水平 大量推地促使供应量大涨
2013年新房源的上市量微微超过2009、2010、2012年年，因2011-2012年的大量推地，新房源上市和个盘推盘量也明显上升，新房源上市量达到历史最高水平。
个盘销售下降明显 ，去化率明显不及2012年
相比2012年，个盘销售率明显下降，2013年55%的楼盘新房源销售率为50%以上，与2012年的60%的楼盘销售率在60%以上有些落差。
(二)住宅销售以新上市房源为主，占总成交量的55.3%
2013年全年杭州主城区商品房总成交43000套，其中住宅总销售量为32200套，其中新房源销售17425套(不含预定)，占整体销售量的54.1%；存量房销售14083套，占整体销售量的45.9%；新房源的销售率仍是大于存量房。
2013年杭州主城区存量房去化14083套，2012年杭州主城区存量房去化15465套，而2011年杭州主城区楼市存量房去化仅5422套；由于2013年存量房源和新上市房源均较高，在可售存量和新上市供应均增加的情况下，成交量出现大幅上涨。
(三)曲线平稳，下半年成交开始走低
相比于前两年，2013年成交表现四平八稳，除了2月份因为春节元宵习惯性低谷外，其他月度表现基本均衡，但下半年较上半年有所回落。
月度成交表现均衡
从上述图3可以看出，2013年杭州楼市的成交几乎呈“-”一条直线的状态，起伏很小：
因春节原因2月为楼市最低点，3月火速上升为年度高点，4月下降后一直保持平稳态势。
(四)年度均价现历史最高水平 涨幅高达20%
与2012年相比，2013年的商品房和住宅成交均价发生了较大的变化，出现较大幅度的上升，特别是住宅成交均价，从2012年的18307元/㎡涨至21996元/㎡，年度涨幅达20%；主要是由于2013年大部分板块降价后回暖，如申花、桥西、祥符、临平等2012年降价较多的板块均已恢复原价，部分甚至有所上升，因此，整体均价也出现大幅度上扬，成交均价首次突破21000元/平方米的关口。
2013年月度均价保持平稳 21000-22000元/㎡区间运行为主
对比2010-2012年跌宕起伏的月度成交均价而言，2013年的成交均价表现的较为稳定，基本在21000-22000元/㎡之间运行。4月份出现最高峰，达23993元/㎡,11月为最低值，为20783元/㎡。
1-4月上升态势明显，5月开始进入拉锯状态
2013年的月度成交均价明显的两段式发展，1-4月份为一个持续攀升阶段，4月份为年度最高点，达23993元/㎡；5-12月份为拉锯阶段，在21000-22000元/㎡之间徘徊。
(四)成交区域集中，下沙、滨江、城东新城表现出色
江干、拱墅和下沙是成交量最大的城区
从杭州主城区的八大城区看，江干、拱墅、下沙前三名的位置并没有改变，江干继续保持2012年成交冠军的宝座，达7513套，比例达23.8%，成交套数较2012年下降19.4%，代表楼盘是金色黎明、德信东望和远洋心里，分别成交1089、602和526套；拱墅区位居第二，成交6190套，代表楼盘是九龙仓碧玺、铁建国际城和东方福邸等楼盘，个盘成交均在400套以上；下沙区位居第三，总共成交5188套，代表楼盘是碧桂园、保利城市果岭和龙湖滟澜山，成交量均在600套以上。
下沙、滨江和城东新城是2013年成交表现最出色的板块
从各板块表现看，2013年杭州主城区表现最抢眼的3个板块，分别为下沙、滨江和城东新城，成交量均在3400套以上；而西溪湿地、之江第二梯队，成交量在2000-3000套之间；祥符、桥西、丁桥、三墩、申花、九堡、城北东新板块居第三梯队，成交量在1000-2000套之间，其他板块成交量表现有限，均在1000套之内。
成交量：与2012年相比，大部分板块成交量出现下降态势
从2013年板块年度成交量与2012年的对比情况可以看出，除了城东新城、之江、田园、长皋个别板块外，大部分板块2013年成交量较2012年出现大幅下降，涨幅基本上在40%以上居多，特别是城北、城东、九堡滨等板块，降幅达50%以上，需求量下降和价格下降带来的成交量下降双重原因形成板块年度成交量有所下降。
价格：基本出现大幅上扬态势 普遍涨幅在20%以上
在以上19个板块中，除田园板块价格出现下降外，其他板块均出现大幅度的上涨，普遍涨幅在20%以上，最大涨幅在70%以上，出现在城东板块
二、2013年销售情况分析
个盘成交量有所下降
从2013年杭州楼市年度成交看，全年共有196个楼盘有成交记录，其中有86个楼盘的成交量在100套以上，2012年为76个；有52个楼盘成交量在200套以上，而2012年这个数字为57个；有36个楼盘成交量在300套以上，2011年这个数字为46个；有14个楼盘成交量在500套以上，而2012年为20个，有3个楼盘成交量在1000套以上，而2012年为7个；相比2012年，2013年个盘成交量明显有所下降。
在个盘的年度成交表现中，滨江的龙湖春江彼岸是表现最突出的一个：6次开盘，总销售率达到85%，总成交量1213套，尽揽2012年度杭州楼市销售套数、销售面积等冠军称号，是当前杭州楼市最为热门的楼盘；位于西溪湿地的中海·西溪华府成交1151套，今年开盘2次，总销售量达83%；城东新城的金色黎明开盘6次， 总销售量达71.3%，总成交量1089套。
在排行前二十名的楼盘成交中，基本以首开新盘或高性价比的楼盘为主，如西溪湿地的西溪华府、春江彼岸、德信东望等，以低开入市，成功赢得市场需求和关注；另一种是保持价格优势的续开高性价比房源，如金色黎明、碧桂园、自在城等。
从板块成交上看，集中在滨江、城东新城、下沙等板块，特别是城东新城板块，在排行前二十名的楼盘占据3席。
第二部分 2013年住宅市场供应情况分析
(一)供应总量分析
2013年总供应63180套，供应量达到最高峰，存量供应量创新高；
从上图可以看出，近五年中，2013年住宅供应量再创新高，总计63180套。
2013年杭州主城区住宅总供应量为63180套，合计768.1万方，其中新增房源供应量为37490套，占年度总供应的59.3%，仅次于2009年。
新增房源供应为近四年最高，突破37000套
从新增房源看，2013年新增住宅房源总共是37490套，处于2010-2013年四年来最高水平，较2012年涨幅为8.5%。2013年杭州主城区共有100个楼盘共开盘228次，无论是开盘次数还是开盘楼盘数量，均超越2012年。
存量房跃至历史最高点
(以上数据统计截止2013.12.31 22：00，仅指存量房数据的相对变化)
(二)新房源供应情况分析
月度供应表现均衡 4月形成顶峰 下半年平稳态势明显
2013年的月度供应与2012年相比，出现较大的差距，除了2月春节期间外，整体月度供应表现较为均衡，7-8月的传统淡季供应量也在2200套以上。上半年3月为供应最高点，达5660套，下半年9、10、12月供应量也超过4500套。
板块供应以下沙、滨江、城东新城、之江为主，新上市供应较2012年明显上涨
从新房源供应的板块表现看，以下沙、滨江、城东新城和之江四大板块为主，这四大板块供应套数占新房源整体供应的51%，单个板块供应量均在2600套以上，特别是下沙、滨江和城东三个板块，供应量都在5000套以上。其中滨江板块供应量最大，新上市5616套，占新房源整体供应的15%，代表楼盘是春江彼岸，为2013年楼盘供应冠军，总共上市1557套，单个楼盘占据整个杭州主城区供应的4%；下沙板块供应量位居第二，5467套占新房源整体供应的14.6%，代表楼盘是晨光国际和保利城市果岭，单个楼盘供应超过1000套；城东新城板块供应5324套，代表楼盘是滨江金色黎明和德信东望，供应均达1000套以上；之江板块供应2632套，占新房源整体供应的7%，代表楼盘是融科·瑷骊山等，单个楼盘供应800套以上。
除此四大板块外，其他的房源供应都比较分散，但西溪湿地、丁桥、祥符、城东、三墩等板块也有比较大的供应量，达1500套以上。
从2013年与2009-2012年新房源供应板块对比看，下沙已经连续五年是杭州主城区的供应大户。2013年与2012年相比，大部分板块的上市量涨幅明显，特别是下沙、滨江、城东新城、祥符、市中心、桥西等板块，上涨明显；仅两三个板块表现下降，如三墩、城西、申花、九堡等板块随着2012年大量楼盘的上市板块供应却减少了供应量。
“大规模首开”和“分单元少量续开”相映成趣
与往年楼市“多开盘、少推量”的开盘策略不同的是，2013年的杭州楼市开盘方式呈现两种截然不同的态势，一方面品牌楼盘“集中推量、大规模推盘”的首开模式纷纷上演，特别是部分新盘首开，单次开盘推出套数在500套以上的明显增多，无论是开盘方式、套数、人气，均引起了楼市的轰动，例如春江彼岸首开一次性推出784套房源，为近三年单次开盘最大规模；西溪华府首次推出房源达到694套；此两个楼盘开盘均应发了轰动；而另一方面，对于续开且销售情况不好的楼盘而言，“少量多推”成了新选择，部分楼盘一幢楼都分单元多次开盘，甚至部分一单元还分不同的楼层段开盘，发挥“饥饿”营销之极致。
两种截然不同的开盘方式同存于楼市，反映了楼盘开盘一冷一热的两种不同的现状，当然，首开大规模推盘毕竟是少数，随着个盘成交量的下滑，“多开盘、少推量”的方式或将再次主导楼市。
2013年的楼市个盘供应量呈现参差不齐的状态，仅9个楼盘供应量在10万方以上，大部分供应集中在2-5万方以内，总共有48个楼盘供应量在此区间，占总供应楼盘的48%；有21个楼盘供应量在5-10万方，占比21%；有9个楼盘的供应量在10万方以上，占比9%。
从个盘供应看，单个楼盘2013年年度推盘量最大的为春江彼岸，总共推出套数1606套，其中住宅1557套，供应面积18.8方；其次为西溪华府，总共推出1405套，面积13.6万方；排列第三的为德信东望，推出套数1263套，面积11.9万方。
(三)新房源销售情况分析
整体销售率接近50%，个盘成交下滑明显
(以上数据统计截止2011312.31 22：00 成交量包含预订)
2013年的杭州楼市销售情况明显不及2009-2010年，2009年套数销售率达88.1%，2010年套数销售率为64.8%；新推房源出现大量滞留。
仅55%的楼盘销售率在50%以上；21%的楼盘销售20%以内
在推出新房源的151次开盘中，55%的楼盘实现了单次开盘销售率在50%以上，23%的楼盘单次开盘销售率达到80%以上，这样的销售率已经远远低于2012年。
第三部分 2013年住宅市场发展概述
“平稳”是主旋律 供应上升成交保持高位
已经过去的2013年，对于杭州楼市来说是整体平稳的一年，但同时也经历了先抑后扬和战战兢兢的考验。整体成交与2012年基本持平，上半年成交在延续2012年大爆发的基础上冲出高位，而下半年明显走低，虽然在大供应量的前提下整体成交未出现低谷，但个盘成交销售率明显下降。
从政策层面看，2013年的楼市政策也相对平稳，除了11月出台的“杭六条”对楼市有所影响外，政策环境基本未出现明显变化，但楼市始终保持“战战兢兢”的心态，“房产税”在2013年屡次提及，悬而未决。
总之，2012年是个“平稳”年。成交量、价格、政策均表现相对稳定。
第四部分 2014年住宅市场预测
2014年杭州宏观市场预测
1、宏观政策预测分析
与2012年“政策空档期”有所不同的是，2013年恰逢政府换届，“政策频频”，先是2月份国务院再出“国五条”抑制投机投资购房，广州、上海相继出台“国五条”细则，从严要求，4月杭州“国五条细则”出台，与其他城市相比，明显温柔了很多，影响力较大的“二手房20%个税”尚未提及，依然是在2011年政策上的重申，杭州楼市环境并未发生较大改变；接近年末，随着杭州房价的持续上涨，市场压力加大，杭州于11月底出台“杭六条”新政，稳定市场预期，表明调控决心；“杭六条”较“国五条”政策力度较大，针对二套放贷首付上升至“7成”，这是至2011年3月以来，杭州楼市最具实质性的楼市政策，其在原来基础上进一步抑制改善型和投资型需求。
展望2014年楼市，2014年新的中央领导班子全面展开工作，预计2014年楼市政策在延续之前政策的基础上会有部分新的变化，“稳定”或仍将是主基调，“限购限贷”的政策将继续延续，政策方针依然是“鼓励首套住宅的刚性需求，限制改善型需求，抑制投资型需求”，只是从政策执行面上，将从原来市场行政化一刀切逐渐转向市场相对自由选择的“长效机制”； 随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化；调控分化是最明显的特点；“房产税”的进程将明显加快。主要特征如下：
市场化长效机制是未来大势，稳重求进
2013年11月8日-12日召开的十八届三中全会，对未来房地产市场的改革和发展做出了方向性指引，明确了市场化长效机制是未来的发展大势。12月3日召开的中央政治局会议，对明年的经济工作指定了方向和基调，明确提出要做好住房保障和房地产市场调控工作。随后召开的中央经济工作会议和中央城镇化工作会议进一步明确将坚持稳中求进作为主基调，同时也为未来城镇化进程指明了方向和路径。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成
限购政策短期内不会退出舞台但不排除差别化“松绑”
从目前房地产市场现状与调控效果看，政府的调控短期内不会彻底退出，2014年房地产制度应该会更加完善。短期来看，一些典型城市如北京、上海、广东等城市，仍将笼罩在限购的环境下，而其它一些投资份额不高的二三线城市或将差异化“松绑”,更多适应城市发展的政策或将被采纳。譬如北京推出的“自住型商品住房”、上海尝试的“共有产权”等制度。此外，土地供应体系也将更加灵活例如“特大城市要注意调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”等。
房产税试点城市扩容 征收范围从增量房扩展至存量房 但是否在2014年落地尚无明确时间表
房产税作为限购第一储备政策已酝酿多年，目前，无论从制度安排，还是从社会舆论上，都已经给房产税征收工作的进一步铺开提供了更充足的条件。从对市场的震慑力来看，房产税的出台对市场的影响将更为显著；但是否将在2014年落地尚未有一个明确的时间表。
继续加强保障性住房建设和管理
2013年中央经济工作会议对2014年保障房建设提出的要求是“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。”随着保障房的加快入市，房地产产业结构调整的步伐将进一步加快，以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的双轨制住房供应体系将逐步完善。
城镇化改革加速前行、单独二胎政策也会影响需求加大
中央城镇化工作会议12-13日在京召开，会议要求要以人为本，推进以人为核心的城镇化，提高城镇人口素质和居民生活质量，把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。城镇化既是工业化、信息化、农业现代化的结果，也对工业化、信息化、农业现代化有积极的影响，城镇化已被视为稳增长的一大战略助手。而单独二胎政策也会影响需求，使部分改善型需求呈现刚性，户型面积也有增大趋势。
2、全国楼市发展态势预测
宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化
宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。
市场趋势：量价增速放慢，以平稳为主，上半年增速较高下半年趋缓
根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现“销售量价增速放慢，以平稳为主，投资新开工增长平稳”的特点。成交方面，2014年新增贷款和社会融资额增长继续推动商品房需求增长，但货币政策保持稳健、信贷扩张放慢和高基数导致增速放缓，预计2014年全国商品房销售面积同比增长5.5%-7.8%，增幅明显低于2013年；市场惯性使得明年上半年同比增速相对较高，同比增长7.9%，下半年总量高但同比增速放缓至6.1%。供应方面，土地成交回暖推动新开工面积继续增长，但在多数城市潜在供应充足、销售增长趋缓、货币政策稳健的背景下，全国新开工和投资增速放缓，预计明年全国新开工面积同比增长6.0%-8.0%，房地产开发投资额同比增长15.0%-17.5%。价格方面，供应加大及信贷投放趋缓，减缓房价上涨势头，预计全国商品房销售均价同比上涨7.0%-7.6%，但热点城市受供求矛盾突出和高地价推动，房价上行压力依然较大。
3、杭州楼市发展态势预测
新增住宅供应量持续加大
随着2012-2013年大量的土地出让，2014年住宅供应持续高峰状态，2013年杭州主城区总共出让宅地481万方，如果按照一半的供应上市，就达240万方，再加上2011-2012年未开发的土地，预计2014年新地块的供应量就会超过500万方，以平均120方/套计，房源量也会超过40000套，而2013年整个年度住宅总成交量仅为32200套，新增供应将超于整体成交量，因此，供过于求态势明显，
供大于求，市场去化压力大
2014年杭州楼市将继续供过于求的态势， 在存量房大货压顶、新增供应集中剧增的情况下，2014年市场去化压力较2013年进一步加大，市场竞争更为激烈。
需求继续分化，首置刚需依旧是主力，改善性客群难成气候；
2014年刚需群体呈现萎缩态势；
价格上涨后，购房者购房积极性明显下降，下单速度延缓；
整体价格呈现“平稳为主基调，局部或将出现下降态势”
新增供应增加、供过于求态势明显、政策环境依旧从紧、购房者下单积极性延缓、刚需购房群体量有所减少，系列原因导致2014年的杭州楼市销售压力明显大于2013年，故2014年的价格发展压力巨大，特别是部分新房源上市量集中的板块，存在一定价格下降的可能性，也不排除一些楼盘超成本价低开的可能。
供给结构性矛盾更显突出 90方产品仍是主力 改善性产品挑战仍在
2013年杭州主城区成交了32200套住宅，其中绝大部分为90方以下的刚需房源，140方以上的改善型房源成了“存量房”主力，其实供给结构性矛盾对市场交易量的影响，从2012年就已经开始显现，140方以上大户型去化乏力，对于杭城开发商来说，如何在双限不变的情况下，去化掉手上的改善型房源，将会是2014年面临的最大挑战！
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