本周一的萧山土地出让,在市北片区形成了一条通惠路价格线,通惠路以西区域地价普遍迈上2万台阶,而通惠路以东区域还停留在万元洼地。

  不可否认的是,萧山的地价体系正在重塑。本周四(9月14日),萧山将迎来9月里的第二场土拍,这一次“待嫁”的三宗涉宅地,两宗位于通惠路以西区域,一宗位于湘湖板块。通惠路以西区域将再度迎来一次地价塑造机会。

  据了解,9月14日出让的三宗地块设置了保留价(最低成交价),或为防止某些竞争局面的出现,若三宗地块均以70%的封顶溢价成交,那么今年成交总价最高地块将在该场出让会上诞生。

  另提醒,9月14日出让会的现场书面竞价地点更改为“蓝天宾馆望月厅(通惠南路267号)”。

9月14日土地出让情况9月14日土地出让情况

  宁围镇中心首次推地

  楼面起价过万

宁围地块位置图宁围地块位置图

  宁围临江区块曾经历近10年拆改,向杭州交出一个全新的钱江世纪城。如今,钱江世纪城成了杭州土地市场上的常客和贵宾,已开发、出让多宗涉宅地。而宁围镇除钱江世纪城之外的其他区域在近几年里却极少推地,迄今只成交了德信泊林春天和百富联合国际奥体之星两宗涉宅地;镇区中心地段更是一片资本未曾触达的处女地。

  但9月14日,资本将瞄准宁围镇中心地段。镇中心一宗位于镇人民政府北面、镇人民公园东面的纯宅地将出让,距离市心路1.5公里左右。地块可建体量近11万方,容积率2.5,起价13.5亿,楼面起价11650元/平。

  宁围地价的增幅不像其他板块那么夸张。板块内的德信泊林春天和百富联合国际奥体之心两宗用地分别在2014年和2012年完成出让,当时的楼面成交价分别为5283元/平和5690元/平,相比之下接下里要推出的宁围镇中心用地楼面起价上涨了一倍左右。但由于该地块更靠近萧山城区,所在地段更优越,考虑到现阶段的市场环境,这样的涨幅并不夸张。

  德信泊林春天2014年首开时均价8000左右,到2016年9月清盘时售价已涨到近18000元/平,售价增幅近56%。

  今年,地块周边的出让项目主要集中在市心路东侧建设一路和建设二路一带,融信、恒大、滨江先后落子,拿地价分别为17001元/平、17001元/平和12000元/平。

宁围地块周边项目销售拿地情况宁围地块周边项目销售拿地情况

  地块虽距市心路有一段距离,但可通过地块北临的利华路与市心路实现衔接,同时地块南面为振宁路,可直通萧山市北经济开发区。

  地块位于宁围镇中心,其他教育、医疗、商业等配套都可借助宁围镇。教育配套方面,地块南邻规划幼儿园用地和宁围中心幼儿园、宁围初中,另外地块西南面约2.5公里处有宁围一小;

  休闲娱乐配套方面,地块南面为宁围歌剧院,西邻人民公园;

  商业配套上,地块西南面1公里处有万润达购物广场,东南面1.5公里处有百瑞福购物中心。

  空港新城年内二度亮相土地市场

  加推1号线三期地铁沿线商住地

空港新城地块位置图空港新城地块位置图

  今年的土地市场上,空港新城亮相率有所提高。先是今年5月推出的1宗靖江街道商住地由融信以封顶楼面价5101元/平、自持67%拿下,时隔近4个月之后,空港新城第二宗地将在9月14日拍卖。这次拍卖的地块位于南阳街道,可建体量大,约16.4万方,总起价近8.3万方,楼面起价5100元/平。不管是总起价还是楼面价指标,南阳街道地块都约为靖江街道地块的近一倍。

  而地块周边在售项目主要集中在靖江街道和义蓬街道,有潮闻天下、宋都丽郡国际、空港新天地、德意空港国际、坤大玉龙湾、财和鸿港华庭,排屋类产品售价在18000元/平左右,高层类产品售价在8500-11000元/平左右,德意空港国际的二手房售价最高卖到了14000元/平。

空港新城地块周边项目拿地销售情况空港新城地块周边项目拿地销售情况

  在空港新城的功能片区规划中,南阳街道被赋予“空港城市综合功能片区”,而靖江街道的功能定位是“空港配套服务片区”。

  14日出让的南阳地块位于南阳街道的横向主干道港城大道以北、纵向主干道南阳大道以西,除了占拥两条公路主干道,地块还具备地铁优势,地块东南角还紧邻规划1号线三期机场延伸段南阳大道站,据了解1号线三期机场延伸段在今年年初开工,预计2019年底通车,届时,地块在交通上将无缝对接钱江世纪城、萧山机场、下沙和钱江新城、西湖区域。

  另外地块周边2公里范围内聚集了一批学区资源。地块西北面临近萧山南阳镇小和南阳第一幼儿园,地块南面约1公里处有南阳初中和空港新城幼儿园,地块东南面约1.5公里处为南阳镇中心幼儿园。

  因此从配套上来看,地块最大的优势是交通和教育,而商业配套和医疗配套稍显薄弱。南阳镇的商业配套集中在地块南面约1.5公里的处的南虹路上,周边1公里范围内的购物点稀少。

  蛰伏的年度总价地王?

  湘湖地块总起价37.5亿待入市

湘湖地块位置图湘湖地块位置图

  湘湖地块南邻2016年出让的旭辉滨江东方悦府和金地都会艺境项目用地,彼时两宗地以0溢价成交,成交楼面价分别为9032元/平和6159元/平,目前两宗地块的住宅部分售价在22000-28000元/平左右,库存仅去化一半左右,共尚余8幢房源未领预售证。

湘湖地块周边项目拿地销售情况湘湖地块周边项目拿地销售情况

  而9月14日出让的湘湖地块可建体量大,高达近28万方,是金地项目体量的3倍多,旭辉项目体量的4倍多。地块楼面起价13500元/平,相比金地项目和旭辉项目的成交楼面价分别上涨1.2倍和0.5倍,总起价37.5亿,是金地项目拿地总价的4倍、旭辉项目拿地总价的6倍。

  若地块最终以70%的封顶溢价率成交,成交总价将高达63.774亿,卫冕今年出让地块的总价“地王”。

  从配套上来看,地块最大的优势在于交通,地块东邻风情大道和地铁1号线湘湖地铁站。地块周边虽然布局了教育配套、商业配套和医疗配套,但是分布较散,并不集中,其中:

  教育配套方面,地块周边有滨江区白马幼儿园、湘湖幼儿园、滨江区长河小学、湘湖小学、湘湖初中等。

  商业配套方面,地块北面有地铁滨康综合体,同时由于地块位于滨江和萧山交界带,可以依靠两边的商业配套,选择较多,只是在地理位置上分布并不集中。