最近两年,杭州酒店式公寓投资的热潮重新涌来。继去年杭州市区(包括主城区、余杭、萧山和大江东,下同)成交约4万套酒店式公寓后,2017年楼市热钱继续涌向酒店式公寓。数据显示,截至11月底,今年杭州市区已经成交36552套酒店式公寓房源,成交均价20317元/平方米,火热势头丝毫不减。

  对于酒店式公寓投资,以往我们的认知都是:租售比决定了投资的成败,但在物业增值方面却差强人意。不过,最近市场上却出现了不少出售二手酒店式公寓而获利的例子,而且盈利可观。杭州我爱我家的研究数据也显示,今年1-10月份,杭州市区二手酒店式公寓的成交均价上涨了32%。

  投资两年盈利近翻一番

  酒店式公寓上演“小投入高回报”

  上周,小陈卖掉了手头上的一套酒店式公寓:“原本是想买来自己用的,结果变成了投资,不过收益还算不错哦。”对于自己的这次成功的投资操作,小陈很满意。

  小陈的这套酒店式公寓位于未来科技城板块,建筑面积61.2平方米,LOFT结构,2015年购入时,花了69万元。“当时手头上有点闲钱,正好需要一个办公场所,就买了这套房子,当时看中了它的层高,可以隔成两层,而且是民用水电,还通天然气。”小陈回忆道。

  不过,房子交付后,他的办公计划却发生了改变,于是就把这套房子租了出去,毛坯租给了一个商家用来当仓库,月租金2500元。

  最近,小陈投资了几个项目需要用钱,正好房价也涨了不少,他就决定把这套酒店式公寓卖掉。“一方面是要用钱,另一方面我觉得板块内新的酒店式公寓项目太多了,又是精装,又有阳台的,相比之下,我们小区优势并不大,我觉得上涨空间有限。”

  小陈将房源在中介门店挂牌后,马上就有不少客户上门看房,投资客和自住客都有。最后,他以130万元的价格将房子卖给了一个自住客户,“这个年轻人在附近上班,住宅价格太高接受不了,本来就是租房子住,就觉得还不如先买一套酒店式公寓过渡。”小陈告诉记者。

  从两年前以69万元购入,到现在以130万元的总价出手,再加上一年3万元的房租收益,在这套酒店式公寓上,小陈两年时间净赚了64万元,投资回报率接近100%。

  小陈的例子并非个例。上个月,未来科技城的巨无霸项目欧美金融城EFC交付了酒店式公寓部分万创国际,业主们在收房后,就频繁接到房产中介的电话,开头一句就是“2万6卖不卖”。2015年万创国际开盘时,均价仅为1.2万元/平方米,两年时间过去,价格已然上涨了约117%。

  “有业主以2.7万元/平方米的价格成交过,不过大多数人还是选择继续持有,并将物业回租,澳美国际公寓给出的回租价格最高已达3500元/套/月。”EFC项目负责人告诉记者。据她介绍,业主普遍看好区域的未来发展,认为以后还有很大的溢价空间。

  酒店式公寓投资需谨慎

  地段成选择首要因素

  尽管酒店式公寓投资进入了“收获季”,目前杭州市场上各大项目也是销售火热。不过,需要注意的是,并不是所有的酒店式公寓都能得到让人满意的回报,只有在地段、资源、产品等方面具有明显优势的项目,才能在市场的风云变化中立于“不败之地”。

  地段是酒店式公寓投资的核心要素,尤其是在新房稀缺、租赁需求强劲并且租金水平高的中心区域,高配置的酒店式公寓不论是投资还是自住,都广受欢迎。

  市中心豪宅项目凤起潮鸣的产权式服务酒店-月映,近日正式亮相。作为杭州老十门内极为稀缺的高端酒店服务式公寓项目,月映吸引了大量购房者的关注。

  据了解,月映由300套48-105平方米的产权式服务酒店和7套243平方米的空中跃墅组成,内部打造了专属的空中客厅,还设置有天际泳池、全景健身和高端餐厅。而且,月映由黄龙饭店提供托管服务,业主置业后,入住者可以享受到高星级酒店管家服务,业主可以获取稳定的收益。

  据介绍,凤起潮鸣月映的“入场券”为200万元起。

  核心的地段决定了物业的高租售比,这也是酒店式公寓投资的重要指标之一。比如汇聚了阿里巴巴、网易、海康威视等高新企业的滨江区,拥有大量高收入的白领人群,对于租赁需求强烈,使得滨江的租金水平一直稳定在杭州前列。稳定的高租售比诱惑下,滨江的酒店式公寓一直是投资客的“心头好”。

  以今年9月份首开的海威新界为例,该项目位于滨江物联网产业园内,与海康威视、大华股份、吉利控股等高新企业一路之隔,有强大的产业支撑和租赁需求。首开以来,海威·新界一路热销,目前已经成交了500多套房源,接近清盘。据项目销售经理胡智涛介绍,成交客户中,投资型和自住型的占比接近6∶4。

  自带“IP”的项目更受欢迎

  酒店式公寓也要修炼“内功”

  除了地段因素之外,今年杭州楼市还出现了不少自带“IP”的酒店式公寓项目,比如杭州大悦城的铂悦和龙湖滨江天街的郦城公馆。作为城市综合体和地铁线的“双上盖”物业,铂悦和郦城公馆拥有独一无二的资源优势,自然受到投资客的追捧。

  作为杭州大悦城的组成部分,铂悦在今年6月份首次亮相后就广受关注,7月份,铂悦首开,短短一个月时间,就实现了清盘,500多套房源全部售罄。其中,投资客成为了购买的主力军。

  滨江核心区的龙湖郦城公馆在首开之后也迅速去化,目前仅剩22、23层房源未售。随着9月底龙湖滨江天街的开业,郦城公馆的价值迅速体现。郦城公馆户型为约50-64平方米,精装修LOFT,4.2米层高,双卫设计。高标精装,选用西门子、摩恩、TOTO等世界品牌。

  此外,开发商还积极修炼“内功”,在产品打造上赋予了酒店式公寓更多的价值支撑点。目前的酒店式公寓市场,产品主要有平层和LOFT两种,相比之下,在同一地段,LOFT户型产品的租金回报率要更高一些。不过,近期杭州市场上出现了一个新的迭代,把LOFT公寓做成了“双入户”,即楼上楼下双钥匙入户,一套房子可以做成两套独立公寓,一套房子收取两份租金,做到了租售比的极致。

  最先将“双入户”房型带进购房者视野的是祥生·云溪V墅,它是云溪新语的酒店式公寓组团,总共只有119套房源。云溪V墅的49方LOFT户型,做了楼上楼下双钥匙独立入户设计。走进公用的入户门后,楼上楼下还各自设计了一扇门,门内则是独立的卧室、厨房和卫生间。表面上看只是一套房子,实际上里面却暗藏着两套独立完整的公寓。

  位于萧山火车南站旁的绿城雄凯国际也提出了“双入户”LOFT的概念。这种户型将楼上楼下划分为两个独立空间,业主既可以选择一层自住,一层出租,也可以将两层一起出租,获取双份租金收益。对于投资客来说,这类新产品的吸引力确实不低。