文/许晖

  12月18日,余杭区出让6宗地块,分别来自未来科技城、南湖板块、瓶窑板块、良渚新城和临平新城。

  由于网拍不能规定加价幅度,地块的竞价进行的相当缓慢。

  本次土拍从9点开始,到晚上近20点才结束,总历时11个小时,应该算得上杭州土拍史上最漫(mo)长(ji)的一次了。

  先来说说结果:

  2号线良渚站地块16005元/㎡几乎底价成交;

  临平新城地价18584元/㎡,价格高过良渚地铁上盖。

  新生板块南湖大刷存在感,楼面价蹭蹭蹭到1.2万/㎡。

  杭州年度总价地王今日易主——城西280米+新地标、未来科技城综合体、总价逾68亿,楼面价14158元/㎡。

  6宗地总建面101万方,总成交金额达148.9亿,截止今天,杭州市区(含富阳、临安)的土地成交金额已超2160亿.

  地块成交信息一览

  6宗地块的竞拍规则中,只有未来科技城南湖板块的两宗商住地是溢价率70%封顶,其余都是50%封顶。但从这次的结果来看,6宗地均没有达到溢价封顶。

  乐居网友评论:

  没几个溢价封顶,杭州土拍是不是降温了?

  定价太高!余杭区地块很少有封顶的,这次的算上各种成本也不便宜。

  临平新城地块没地铁,凭啥比良渚地铁地块还贵?

  良渚地铁口1.6万/㎡的楼面价还算可以接受,瓶窑1.5的容积率楼面价1.1万/㎡也还算合理。开发商终于理性了?

  楼面价11178 溢价率仅12%

  碧桂园“捡漏”瓶窑低密地块

  首先出场的是瓶窑地块,仅23轮就成交,由一向擅长远郊开发的碧桂园竞得,总价24680万元,楼面价11178元/㎡,溢价率12%。

  周边二手房价格1.3-1.5万/㎡,而距离地块稍远一些的次新房南北乐章近几个月挂牌价格从接近1.4万/㎡涨到了1.6万/㎡,甚至最高的已经接近1.9万/㎡。

  同时地块周边生活配套尚可,容积率仅1.2-1.5,可以打造低密产品提升溢价。

  又一家新面孔入杭

  南湖地价跃至12055元/㎡

  与其他动辄几十个亿总价的地块相比,南湖两宗商住地的拿地门槛则低得多。

  南湖作为新纳入未来科技城的新生板块,这次不得不说是狠刷了一回存在感。

  绿都斥9个多亿竞得南湖板块一地块,楼面价12055元/㎡,溢价率51%;

  中锐以总价竞得南湖板块二地块,楼面价11995元/㎡,溢价率50%。

  乐居获悉,中锐地产总部设在上海,开发项目主要集中在长三角,包括上海、苏州、无锡、南京等地。

  中锐从去年就开始在杭州土地市场上露面,今天终于成功入杭。

  南湖往西就是今年刚“撤市设区”的临安,地理位置上与临安青山湖科技城板块为邻,再加上城西科创大走廊的规划利好,未来或有不小的发展潜力。

  18584元/㎡!4小时拉锯战

  临平地价新纪录诞生

  临平宅地的出让过程相当缓慢,积极竞价的只有首创和另一家单位,两者加价的幅度都不大,拍了1个多小时,溢价都没超20%。

  终于,4个小时后,首创如愿竞得临平宅地,总价239442万元,楼面价18584元/㎡,溢价率38%。

  这个价格是临平新城板块的新纪录,超过了1号线翁梅地铁站附近的金辉地块高(楼面价17226元/㎡),甚至比这次大热的良渚地铁商住地还高。

  首创是一家新入杭的国企,在杭州还未开发过住宅项目,商业项目有富阳的首创奥特莱斯。

  2017年前三季度中国房企销售排行榜中,首创置业的权益金额233亿,在百强房企中排行第50位。

  该地块为纯住宅用地,并且容积率低1.2-1.5,周边几乎没有住宅新盘在售,赞成首府仅余酒店式公 寓在售。

  周边二手房例如赞成首府和万泰城章均价都在2万/㎡左右,更具参考性的二手排屋景瑞御华府本月挂牌均价已达3.7万/㎡,甚至有部分单价突破4万/㎡。

  竞价期间无人报价

  保利&融信0溢价竞得良渚地铁商住地

  由于是2号线良渚站地铁上盖,良渚宅地从挂牌起就备受关注,可今天竟0溢价成交,着实令人大跌眼镜。

  地块仅有一轮出价记录,还是在12月15日挂牌期间的报价。

  最终,保利&融信竞得良渚地铁商住地,总价335134万元,仅比起价高了100万,楼面价16005元/㎡,溢价率0%。

  地块建筑面积近21万方,起价33.5亿元,楼面起价16000元/㎡。

  不过地块要求保证金16.75亿元,门槛相当高。同时,这宗地块要求商业占比20-25%,至少要配建4万方的商业体量,因此住宅部分楼面价还会再高一些。

  良渚的最高地价是联发于9月27日竞得的19号宅地,楼面价高达20542元/㎡,周边还有不少待售项目,楼面价多在1.6-1.7万/㎡。

  克而瑞江浙区域研展经理钱钰玲表示,“考虑到周边精 装二手房价格都到2.7万/㎡了,良渚地铁宅地1.6万/㎡的地价算便宜的。”

  虽然意外,但地价保持在合理范围,不过分超周边售价,对于购房者来说也不失为一件好事。 

  68亿!拍了6个小时!

  富力竞得杭州年度总价最高地块

  杭州年度总价地王今日易主,富力以684987万元的总价,14158元/㎡的楼面价竞得未来科技城余杭组团67号地块,溢价率18%。

  地块总建面约48万方,起价高达58亿,楼面起价1.2万,上限楼面价17998元/㎡。杭州此前的总价地王是金地&万科&滨江&融信四家合作的湘湖地块,总价约63亿。

  除拿地代价高,地块的规定也相当严苛,连建筑布局的方位,外立面的风格和色彩等都做了要求,还规定报名企业必须具有超高层(280米以上)项目开发经验。

  同时,地块要求住宅建面不超15.48万方,商业不超14.5万方,(包含5万方的酒店,4万方的集中商业),商务不少于18.38万方。

  除自持部分外的商业商务建筑允许按不小于250平方米的分割单元销售(预售)、分割转让。

  在高总价、商业商务占比大等一系列条件限制下,符合条件参与地块竞拍的房企数量不多,这或许是地块溢价率与楼面价在数字上并不夸张的原因。

  杭州新浪乐居主编上官剑点评

  今天余杭出让会,也透露出开发商拿地的价格预期发生了一些变化。

  从溢价率来看,当前杭州土地市场有降温明显,但若将这些地块同区域地块进行对比,我们不难发现,地价并不低,其中临平新城的地,还创出了区域新高。

  土地市场“降温”明显,个人认为原因三点:

  一方面楼市调控继续保持高压,未来房价会保持严厉,限制开发商拿地热情;

  第二,地块挂牌价格较高,如果溢价率过高与新房在售价格持平或者超出,盈利空间小。同时,部分地块属性复杂,要求多,让开发商望而却步。

  第三,房企的一般到年底资金链是偏紧的。目前,房地产行业融资渠道收窄,楼市稍有降温,开发商的回款速度减慢,也影响到再投 资。