回访房价四小龙|想要扎根落户在厦门,总是要买房的

  【编者的话】新的一年又一次在我们面前展开,房价仍然是很多普通人关心的话题。2017年那场被新华社称为“史上最密集调控”是否已经让房价降温?2017年底,澎湃新闻重新走访了多个城市,其中最主要的就是2016年因为房价快速上涨而引发全国关注的安徽省合肥市、福建省厦门市、江苏省南京市和苏州市,并称“房价四小龙”。澎湃新闻发现,几乎所有城市市场都已经开始趋于平稳,甚至于一度因为新盘低价开盘而引发的抢房热也开始变得越来越罕见。2017年12月27日,在南京的一场土地出让中,所有住宅土地成交全部没有达到最高限价,部分甚至出现了价格腰斩。土地市场已经出现明显的降温,这似乎是一个信号。

  黑黑瘦瘦的90后林森(化名)是厦门一名房产销售,家在厦门火车站附近。每天早上8时20分,林森开车去集美区灌口镇风景湖公园旁的招商莱顿小镇售楼中心上班。走成功大道,上杏林大桥,转安仁大道,40分钟,即使是早高峰也足够林森从厦门本岛思明区到达岛外了。“下班如果没遇到高峰期,20分钟就能到家。”林森说。

  招商莱顿小镇2016年10月开盘,2018年底交房,户型为73-113平方米的2房至4房,在售房源单价约2.9万元。目前,只剩尾盘的十几二十套,多半是楼层不太理想或是户型较大的房型。

  2017年12月初,记者见到林森时,他正在为咨询楼盘商铺的一对夫妻做着介绍,店面单价约4万元。这对夫妻是灌口镇本地人,“实力不容小觑”是林森对他们的评价,“别看穿着普通,有两辆宝马了,还打算再去买一辆5系。”林森告诉澎湃新闻,来买楼盘的很多人是在岛内工作的,不过都是在周末来看房。

厦门市下辖6个区,位于本岛的是思明区(含鼓浪屿)、湖里区,外岛海沧区、集美区、同安区和翔安区,4个区相连。厦门岛内人口规模已趋于饱和,人口密度是岛外人口的10倍多,人口向岛外外溢大势所趋。澎湃新闻 龙慧 制图厦门市下辖6个区,位于本岛的是思明区(含鼓浪屿)、湖里区,外岛海沧区、集美区、同安区和翔安区,4个区相连。厦门岛内人口规模已趋于饱和,人口密度是岛外人口的10倍多,人口向岛外外溢大势所趋。澎湃新闻 龙慧 制图

  根据厦门集美区政府的数据,2014年全年商品房成交1.12万套,销售面积129.74万平方米,占全市销售面积的42%以上,销售套数和销售面积连续四年位居各区榜首,厦门市以外、岛内、岛外其他区和本区购买者的比例分别为44%、18%、12%、26%。

  厦门岛内人口规模已趋于饱和,人口密度12823人/平方公里(上海人口密度约3830人/平方公里),是岛外人口的10倍多,而岛外地域面积广阔,随着重大功能性项目向岛外新城配置,新城综合功能不断提升,承载力和吸引力都在显著增强。尽管厦门楼市调控几度收紧,楼市观望情绪较浓,但在这一城镇化进程中,无论是房地产商、销售人员、中介经纪都无一不看好厦门楼市后期发展。

  观望情绪:政策是否有变

  厦门市位于台湾海峡西岸中部、福建省东南端,是福建省副省级城市、经济特区,东南与大小金门和大担岛隔海相望,与漳州、泉州并称厦漳泉闽南金三角经济区。厦门市下辖6个区,位于本岛的是思明区(含鼓浪屿)、湖里区,外岛海沧区、集美区、同安区和翔安区,4个区相连。根据厦门市政府网站信息,2016年末,厦门全市土地面积1699.39平方公里,总人口为392万人,人口密度每平方公里2306人。根据福建省2017年年鉴,厦门市人均生产总值(GDP)97282元,比省会城市福州市人均GDP82251元,多15000元。

  具体看,厦门本岛土地面积157.76平方公里,岛内每平方公里有12823人,岛内人口密度大大高于岛外的1231人/平方公里,约10.4倍。湖里区和思明区人口规模都在百万级别,岛内人口规模趋于饱和状态,人口外溢岛外大势所趋。记者走访的岛内多家房产中介经纪都表示,岛上的需求相对来说还是大于供给,没有什么新盘,基本是二手房市场,调控之下,市场观望情绪较重,成交量不大。“这一年,岛上二手房没涨没跌,大情况差不多。房价始终坚挺,毕竟好的资源还是稀缺,我们在金融危机时,价格都依然坚挺的。”一名丹厦房产中介门店经理说。

  目前,因房子年代不同,岛内二手房单价大多在5万-8万元之间。记者在厦门房地产联合网上看到,位于思明南路上、2008年销售的碧山临海小区,一套急售的160平方米4房,单价约6.7万元;同小区也有单价挂到近8万元的。各个中介门店上张贴的房屋介绍,超千万的房源不在少数。

  “没限购的时候,来厦门买房的人,北方南方的都有。”一名小学路上的链家房产经纪看好后市的原因则是“限购或会放松”。他的依据是,2016年8月31日,厦门市国土资源和房产管理局公告自9月5日起,厦门执行住房限购政策,有效期至2017年12月31日。此前的2016年10月5日,2017年3月24日,以及2017年3月28日的几次升级调控,都只对实施日期进行了规定。“如果有新的规定,应该有风声的,目前,我们都还没接到新的通知。”他说,“如果有松动或是放开,对楼市都是刺激。”

  记者致电厦门市国土资源和房产管理局询问,被告知应询问厦门不动产登记中心。而厦门不动产登记中心热线服务人员对“2018年1月起是否有新的政策出台”“没有出台新政的话,是否执行现有政策”等问题,均表示“不了解,还没接到通知”。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在经历了“限购、限贷、限价、限售”等政策密集性管制后,厦门楼市渐趋平稳。但厦门楼市仍然存有一些问题,比如新房库存规模明显不足,岛内和岛外的房地产市场还存在很大的差异等。严跃进建议道,“厦门后续可以做几点工作,比如说加强和周边城市漳州、泉州的联系,实现三个城市楼市调控政策的统一,进而有利于分流部分厦门的购房需求,又比如积极开发类似厦门集美等区域,强化旧区改造等,进而释放更多的房源。”

  如果想要扎根在厦门,总是要买房的

  林森同样充满信心,“明年会慢慢好起来,长期看楼市,房价还是会上升的,现在是短期的调整”。2016年初,他从福建房企融信集团(融信中国控股有限公司,03301.HK)跳到以房地产为核心产业之一的国企招商局集团(招商局蛇口工业区控股股份有限公司,001979.SZ)。“融信在厦门的盘不多了,要去其他城市,我不想离开厦门。”他这样解释跳槽原因。

  此时,莱顿小镇销售中心休息区的一张桌子上,销售人员正和一名购房者签约。购房者吴女士,33岁,是附近国企金龙客车的员工,趁午休时间过来签约。她是随着丈夫任职集美一所中学而来的,并非厦门本地人,两人月收入2万多元。此次他们购买的是一套93平方米的3房,是首套房。此前,他们在附近租住的一套3房,月租金2300元。

  根据厦门现行的购房政策,拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;无法提供购房之日前4年内在厦门逐月连续缴纳3年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,暂停向其销售180平方米及以下商品住房。此外,厦门户籍成年单身(含离异)人士限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年;新购住房,需取得产权证后满2年方可上市交易。如果想要在厦门落户,除了持有厦门市《暂住证》或《居住证》连续至少满5年(岛内需满8年,岛外需满5年)等条件,还必须拥有房屋所有权证的住所。

  “如果想要落户,扎根在厦门,总是要买房的。投资的话,气候、地理位置、旅游资源,厦门也很不错。”林森说,来灌口买房的人,年龄在30岁-45岁的居多,有点积蓄的刚需,收入还月供也不是问题。早几年有钱的投资客也有,泉州漳州做生意的人很多。“我有一个泉州的客户,在厦门交了2年多社保,之前还有些犹豫的,出政策前听到社保要缴满3年,晚上11点多来找我们签约。”

  根据厦门统计局数据,2016年厦门全市五成以上常住人口户口登记地为其他地市,人户分离现象普遍存在,流入人口规模庞大。各区流入人口所占比重由高到低依次是:湖里区65.3%,集美区63.7%,思明区49.2%,海沧区46.6%,同安区39.1%,翔安区34.9%。从流入人口在厦门居住时间来看,居住半年至一年的占14.8%,其中翔安区比重最高,为29.7%;两至四年的占35.3%,其中翔安区比重最高,为46.8%;五年及以上的占49.9%,其中思明区比重最高,为57.7%。

  记者到达厦门时在机场乘坐的出租车,司机来自河南,他2005年来到厦门,老婆孩子也都过来了,2013年他买房子安家在翔安区隧道口不远的小区,9000多元/平方米,现在已经3万多元了。他边回忆边说,“我现在勤快点,一个月七八千元总是有的。在厦门开出租车的,一大半都是河南老乡。”不过,司机的户口并没有落在厦门,“户口过来,老家的地就没了。”他说。

  地价重回“2”时代

  2017年12月1日,融侨集团股份有限公司以17.1亿元竞得集美灌口J2017P01地块,楼面价25147元/平方米。与这块地相距2.5公里处,是去年一时刷新了厦门单价纪录的集美灌口J2016P01地块。

  在2016年楼市疯狂的下半场,8月26日,厦门本土房企禹洲地产股份有限公司(禹洲地产,01628.HK)以溢价率183%,总价28亿元拿下后者,楼面价32825元/平方米。该地块与厦门一中集美分校(灌口中学)、厦门医学院新校区一街之隔,周边还有龙湖嘉誉、联发欣悦湾等项目。

  这意味着一年多时间,土地价格下降了7000元/平方米,集美土地价格从“3”时代回到“2”时代。

  记者从莱顿小镇步行2.5公里到达禹洲地块看到,施工已经进场工作,与灌口中学相隔的马路没有路牌,通往安仁大道的最后200米还没有通车;周边项目基本都建筑封顶,有的还在施工,有的商铺已经招商。根据统计,2016年厦门岛外诞生的11个高价地项目,只有2个项目开盘,很多都处于施工进场的阶段。

  林森仍然坚信房价不会随着地价回落。“项目产品不一样的。而且,买房的人对房价的接受是一个过程,思想是会被慢慢影响的。”

  林森告诉记者,去年,莱顿小镇开盘前,周边安置房、拆迁房单价在1.1万元左右,大家对莱顿小镇的预期顶多单价1.5万元。结果一开盘2.6万元,一开始100套卖30套就不错了,现在周边二手房单价也卖到2万多元了。

  “有人来,就需要住房子”

  最让林森笃定的是集美区和其他几个区的规划。根据集美区政府官网,集美区是著名台商投资区、侨乡和风景旅游区,地处厦门行政区域几何中心,辖区总面积276平方公里,已建成78平方公里,实有人口约94万人,下辖集美、杏林、侨英、杏滨4个街道和灌口、后溪2镇。除了集灌工业区,集美区的集美新城建设有杏林湾商务营运中心、软件园三期、厦门北站;此外还有马銮新城、前场铁路大型货场、集美物流园。与海沧、翔安、同安相比,集美交通优势巨大。从岛内到集美有杏林大桥、厦门大桥、集美大桥。2017年12月31日正式运营的地铁1号线,从思明区离轮渡码头不远的镇海路站一直到集美区的厦门北站;规划中的地铁4号线可从后溪直接通到翔安机场。

  在集美新城,记者在工作日下午坐车从集美大学到软件园三期,路过华侨大学、杏林湾商务中心、莲花新城。两所大学周边人气较旺,杏林湾商务中心和莲花新城的工作生活的氛围还较为冷清。但在等车的过程中,有许多刚去软件园面试出来的大学生讨论着年前还是年后上班。莲花新城二手房(毛坯)在中介网上的挂牌价从3.2万元到近4万元的都有。

  一名莲花新城附近的丹厦中介经纪介绍说,莲花新城一期2013年交房,当时单价9000元左右,三期2016年交房,单价已经近2万元,二三期的投资客较多。“二手房大多数都是毛坯,上周(2017年11月27日-12月1日)刚成交的一套89平方米的小三房,330万元。旁边在建的莲花国际都是150平方米以上的大户型,开盘总是3.7万元朝上了。”他说,“这里可以说是集美新城的中心了,附近还规划有步行街呢。”

  在岛外4个区中,海沧区发展较为成熟,目前在售的项目已经较少,均价在3.8万元/平方米,中国福建自贸区厦门园区就位于海沧大桥在岛内的一侧。翔安区南部新城定位则是厦门市城市副中心。在建厦门新机场翔安国际机场计划2018年建成,2020年投入使用,定位为东南沿海地区重要的门户枢纽机场和国际货运口岸机场。按照新规划,在产城融合的背景下,重大设施及配套的产业项目将带来大量居住、产业人口。2020年翔安人口有望从现在32万人增长到75万人。

  “有人来,就需要住房子吧。”林森说。还是单身的他休息时会参加教会活动,周末一次,平时一次。偶尔会练练拳击,也会和伙伴去探望养老院的老人家。这一天晚上,林森和他的伙伴在为教会的聚会以及即将到来的圣诞节排练节目,他负责弹奏贝斯、电吉他等乐器。

  而他和父母同住的房子,是在厦门火车站扩建时,拆迁改善的。

  随着厦门人口不断增多,建于上世纪80年代的厦门火车站,接待人数严重不足。2011年-2015年,厦门火车站封闭,进行改扩建工程。

  至于林森打算什么时候买房呢?他说不急,但还是要有一套自己的房子,只是“岛内谁还买得起呢?”