1月12日,杭州主城区迎来了2018年的第2场土地出让,共挂牌7宗地块,总出让面积366亩,总建筑面积58.65万方,当日揽金近115亿。

1月12日杭州主城区土地拍卖成交概况1月12日杭州主城区土地拍卖成交概况

  其中,住宅用地4宗,分别于桃源单元、大学城北单元、襄七房单元和庆隆单元,全部封顶成交,楼面价分别为19071元/平米、16380元/平米、34463元/平米和40536元/平米。

襄七房地块区位图襄七房地块区位图

  而丁桥单元商住地块,因为商业比例高,附加条件较多:

  商业自持不小于11万平米(10年内不得转让),配建建筑面积4500平米的公交配套管理用房等,溢价率仅29.05%。

  或新房断档,或高预期

  住宅地块全封顶

  与新年第一场土拍(1月8日)相比,今天少了一些“意外”。

桃源地块区位图桃源地块区位图

  比如桃源地块,周边广宇万科公园里、广宇锦绣桃源早已售罄。如果要选也只能往南面市区范围,招商远洋春秋华庭、远洋上塘宸章,不过单价需要在3.5万+。

  而且相比起2017年4月26日成交的“邻居地块”——联发桃源项目(楼面价19137元/平方米,自持20%),金翰的操盘压力并不算大。

  另外的下沙大学城北地块、滨江区襄七房地块虽然创下区域楼面价新高,但面临的新房市场基本类似,板块都处于“断供期”。

桃源地块地块区位图下沙大学城北地块区位图

  当然,下沙大学城北地块操盘难度稍大。该地块附近金地拿下的两宗地块,其一楼面价9653元/平米,自持41%,还需现房销售;另一块楼面价13369元/平米+自持23%。

  更重要的信心或许来源于,往北约2公里,奥特拉斯东侧连杭经济区内的朗诗万科城市之光(装修房源),近期开盘单价已近20000元/平米。

  庆隆地块则稍有不同,市场信心更重要。

  地块位于热门的申花板块,周边交通便利、商业成熟,新房“豪宅”项目较多,比如融创宜和园、合景天銮、首开杭州金茂府、融信公馆RC等,单价多在45000-48000元/平米。

庆隆地块区域图庆隆地块区域图

  开发商对申花更是钟爱有加。去年以来出让了较多土地,地价一路看涨。

  比如附近的杭房项目,建筑面积仅3.3万方平米,成交楼面价37509元/平米;去年8月14日,融信地块楼面价40542元/平米,自持面积比例3%。

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  杭州宅地供应稳中偏紧

  难阻高价地

  从新房库存上看,杭州仍处于低位。

  杭州市住房保障和房产管理局网站显示,截至2018年1月13日,杭州市区(主城、余杭、萧山、富阳及大江东)新建商品住宅共29027套可售,其中主城区仅8028套。

  如果以近1年的平均去化速度来看,主城区住宅去化周期3个月左右。

  而房源供应量的源头在于土地市场,据克而瑞数据过去3年,杭州宅地供应量平均比住宅成交量少30%,而且从未来几年的供应计划看,依然是比较“克制”的出地水平。

  近两年,杭州的住宅新房年成交规模已经达到1400-1500万平米以上,但是计划出让量平均在1200万平米以下。

  对比杭州2017年度宅地供应计划,杭州(不含临安、三县市)计划出让119宗宅地,实际出让92宗,完成率约77%。

  其中主城区计划供应38宗,实际出让33宗,完成率仅86.8%。

  结合杭州市国土资源局发布的《2017-2019年杭州市区供应三年滚动计划汇总表》来看,三年杭州市区计划出让631宗土地,总出让面积35080亩,其中住宅用地354宗,总面积24196亩。

  其中,2018年杭州市区拟出让116宗住宅用地,总面积8160亩;2019年杭州市区拟出让119宗住宅用地,总面积8359亩。

  因此,杭州住宅用地供应量只能说稳中略升,市场供求关系依旧偏紧。

  不过,去年以来杭州高强度的拆迁,为未来土地供应量提供了基础保证,调控持续,政府“子弹”还很多!