图为1月12日主城区土地市场出让情况


周一,杭州主城区土地市场“揭幕战”,表明2018年还没有松动的迹象。这股热风依然再吹,12日主城区第二波土地出让,房企的拿地热度保持比较高的水平,5宗涉宅地块中的四宗封顶价出让,其中桃源地块自持比例高达32%。


自持32%创区域新高 金翰跨出城西进军城北 


桃源地块位于杭州的北面,也是一个不陌生的板块,对于这里好感度高在于政府在这里较早引进了国内品牌学校杭州福山外国语学校,与此同时地铁4号线站点的确定,板块价值迅速提升,随着区域新楼盘的交付,生活变得成熟。


桃源地块最后的买家是金翰,金翰听起来比较陌生,作为融创+金成+广西建工的房产开发平台,之前一直在城西深耕,项目都以融创操盘为主。为什么金翰会来到自己不熟悉的区域拿地。开发商一直秉持高周转策略,包括未来海、溪山院墅、英特学府、十境曲院以及江南府,销售节奏都很快,需要土地储备,而这宗地的区位和楼面价依然符合流量盘的担当。


那么,金翰拿的地到底看似是自持比例32%创区域新高了,是不是贵了?在此之前,联发在桃源单元拿下的地块楼面地价19137元/平方米+现房销售+自持面积比例20%。综合各因素来对比,是不是并没有高很多。


下沙楼面地价又创新高

大学城北,楼面价又创新高了,龙湖取得大学城北(杭政储出[2017]80号)地块,楼面地价拍到了封顶价,自持面积比例也拍到了20%。

大学城北这宗地,容积率2.3,不过项目不能做低层住宅,也限制了拍到更高的价格。龙湖去年销售额高达150亿的高光表现,同时带来的结果就是杭州项目接连快速售罄,当前土地储备只有大江东一宗涉宅用地。龙湖要保持在杭州的发展规模急需补仓。


很多人觉得大学城北这地方太偏,离市中心又远,更让你不能接受的是暂时没有地铁规划,也没有特别亮眼的政府规划。但是地产商一而再的刷新我们的对这个区域的认知和高度。


二手房的价格作为未来新房价格上涨动力的重要指数。目前,大学城北的二手房价大约是从20000-25000元/㎡不等,还是有较高的地价房价差。除此之外,下沙是最近几年供应量最小的区域,目前在售新房又进入断供期。


20%的自持比例,较之之前金地大学城北地块13369元/㎡++自持面积比例23%看起来差距不大,这里目前开发商对于这里的预期和去年依然不变。


3446 4元/㎡!滨江封顶楼面地价又抬高了

滨江襄七房这块地就在不远地方就是去年年中保利取得的地块,楼面地价是28390元/㎡+住宅自持36%,加上出让文件事先约定商业的13%的自持,所以当时这宗地住宅地价确实有点算不过来。


作为一宗在滨江腹地的地铁沿线宅地,那周边有很多的高新企业,包括阿里巴巴、网易、华为研究院等等,对于客户需求要是能抓住,根据这些企业的收入状况,还是有很多人会为居住在附近买单。

更值得说的是,滨江多年来都是供地不多,滨江的外溢需求这几年还带动了奥体、市北、之江的楼市崛起。


目前,滨江新房价格大约在45000左右,而这里周边的二手房价格大概35000左右,这样的楼面价对于开发商还是有一定挑战的。


现在,中海在时隔5年之后又在杭州拿地了,这次选择了自己熟悉的滨江区,看来杭州这一轮城市的强势发展,在上一波的杭州拿高价地一时深陷泥潭的中海也忍不住了。


龙湖第六个天街 丁桥商业新起航

一眼看过去,丁桥楼面价才10410元/㎡,比之前周围的地价便宜近50%。其实,这宗地块的限制比较多,挂牌文件要求商业自持不小于11万平米,而且10年内不得转让,同时还需配建建筑面积4500平米的公交配套管理用房等,没有商业开发经验的开发商还是有些吃不消拿。


丁桥商住地是龙湖今天在杭州拿下的第二宗涉宅地块,也是杭州的第六座“天街”。目前龙湖开业的金沙天街和滨江天街保持很强的竞争力,而丁桥确实急需这样的高阶的商业综合体,龙湖进驻为丁桥商业带来质的提升。


申花亮眼地价 考验开发商的产品能力


杭政储出【2017】84号庆隆宅地被九龙仓拿下,还需自持面积比例6%。和之前湖墅拿的地不远,有人会说,相隔四天确实行情有变化太快,其实这宗地面积中等,而且是纯住宅,离地铁也近。从这宗地看出,目前土地市场的表现并没有降温。


对于庆隆来说,很多开发商是不敢去拿的。申花板块的隐性库存比较高,而且当前部分开发商销售情况并不理想,未来这里还得靠品牌和产品说话。


在很多城市土地市场呈现出“降温”态势,杭州还是高开高走,土拍市场热效应未减,维持在去年的高位。值得注意的是,根据挂牌文件对这些住宅地块在低层住宅或者建筑最低高度进行限制,高低配越来越难做,对于开发商想在这方面拉高项目利润又增加难度。土拍价格较高的背景下,基本是房企大鳄在夺地,一些中小开发商要在杭州深耕难度越来越高。