静默了一个月,杭州土拍大戏再启帷幕。

  主城区节后第一拍刚刚落锤,成交了1宅5商共6宗地块,单日吸金34.1亿元。

  其中,运河新城租赁宅地由杭州运河集团以底价斩获,成交楼面价仅3041元/㎡。

  其余5宗商地全部零溢价成交。钱江新城、丁桥姊妹、城西文教、小和山商地分别由浙江出版集团、杭州启迪协信智慧小镇、浙江新石油销售、杭州景顺集团收入囊中。

  忽略平淡的竞拍过程,今天的土拍有两个看点:一是杭州第二块租赁用地入市,二是竞拍规则变更为「价高者得」。

  这两个信息点,传递出什么样的信号,对今年的市场有没有影响?

  先看租赁宅地打头阵的现实意义。

  去年10月,全省第一块“只租不售”宅地出让,位于江干区彭埠单元,由市属国企钱投集团子公司以5049元/㎡底价竞得。今年1月正式开工,定名“宁巢•白石公寓”。

  今天出让的运河新城租赁地块,是继彭埠租赁地块之后,杭州落实的第二个租赁住宅项目。

  下个月,主城区还要再推3宗纯租赁用地,分别位于滨江西兴单元、江干科技园单元和三墩单元。总出让面积80亩,总建筑面积11.3万方,总起价48101万元。

  结合两会政府报告中提到的“培育住房租赁市场”、“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,也就很好理解杭州开年首推租赁用地,又设租赁用地专场了。

  为了满足城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾对于产业发展和人才引进的需要,杭州规定按每年出让住宅用地面积不少于5%的比例提供用地,专门建设人才专项租赁住房。

  2017年,杭州共成交923万方涉宅用地。按照5%的比例推算,预计将提供46万方人才租赁住房。如果按套均50方估算,将提供9200套人才租赁房。

  已经开工的彭埠租赁项目,总建面9万方,户型以40、60、90方为主,其中40方占一半,共规划1488户。

  除了人才租赁房,租赁市场还有两大供给端,即市场租赁房和公共租赁房。

  市场租赁房主要来自涉宅地块当中的自持部分。去年,采用溢价封顶、竞配自持面积的竞价方式,杭州共成交48宗涉宅地块,自持面积达到108万方。

  公共租赁房主要来自涉宅地块配建的公共租赁部分。18年主城预计出让涉宅总建面296万方、萧山336万方、余杭266万方、富阳94万方、大江东94万方。按公共租赁住房比例不低于总建面10%的要求,公租房的供应量将达到109万方。

  人才租赁46万方,市场租赁108万方,公共租赁109万方,合起来是263万方。也就是说,18年杭州租赁市场供应量可能达到263万方。

  如果参考「新增租赁住房占新增商品住房总量30%以上」的标准,17年杭州八区商品住宅成交1183万方,30%就是355万方。

  综合来看,结合17年的成交量及各项增量估算,预计今年杭州的租赁住房总建面将达到250-350万方。

  再来说说大家比较敏感的「价高者得」。

  其实,杭州土地市场的竞拍规则一直在变。2016年至今,竞拍规则至少已经做过7次调整。

  17年3月,开始出现溢价上限。即溢价率达到70%,锁定报价,竞配自持比例,自持100%竞配养老用房面积。

  直到去年挂牌彭埠租赁地块,才恢复「价高者得」的竞价方式。

  今天出让的6宗地,包括租赁宅地和商业用地,均实行自由竞价,按照「价高者得」的原则确定竞得人。

  后续,商业地块会继续采用「自由竞价、价高者得」的原则,涉宅用地则将保留溢价率70%的上限价格规则。

  从去年成交的商地来看,平均溢价率基本保持在24%,之前70%溢价封顶的限价形同虚设。

  由此看来,采用「价高者得」不会产生太大影响,毕竟涉宅地块的限价并没有放开。