“房产税来了”?绍兴房价要跌、快逃离楼市?真的,先别想那么多

2018-03-09 08:58:21来源:乐居号
摘要| 房产税又又双双叒叒来了! 最近这几年,每次召开两会,房产税都

房产税又又双双叒叒来了!

最近这几年,每次召开两会,房产税都会刷一波屏。“重磅,房产税定了!”“突发,2020年房产税落地”……各种标题党总出没在各种媒体上。

然而各个发言人的讲话却是这样的——

大会发言人张业遂:(房产税)目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日提请常委会初次审议的准备工作。

财政部副部长史耀斌:正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。

每个人都知道房产税最终会来,然而没有人知道它到底什么时候来。

为什么?

NO. 1|壹

房产税一提再提

“狼来了”却还未成真

在中国,房产税的概念其实在1950年就出现了,1950年1月政务院公布《全国税政实施要则》,规定全国统一征收房产税。

在这之后房产税经过多次改革。到目前,我国实行《房产税暂行条例》,规定五类房产免纳房产税,其中包括了“个人所有非营业用的房产免征房产税”,这主要是指居民住房,不分面积多少,一律免征房产税。

最近几年提及的房产税改革,将最受影响的,就是每家每户都有的住房,因此才会受到广泛关注。

然而从房产税改革的提出到现在,已经经过了数年,每次都是雷声大雨点小,早些年就在起草了,到了今年还是在“抓紧起草”。

唯一实质性的动作只有在2011年1月28日,上海、重庆成为房产税改革的试点城市,正式开始对部分个人住房征收房产税。

而何时推广到全国?遥遥无期。

NO. 2|贰

牵一发动全身

改革仍然任重道远

目前中国经济十分依赖房地产,房产税牵一发而动全身,因此要打破现状制定出一个多赢的房产税法难上加难。简单来说有以下几个方面:

政府收入高度依赖土地财政。

根据“中国23个省份‘土地财政依赖度’排名报告”,排名第一的浙江省对土地财政的依赖度高达66.27%,即浙江政府负有偿还责任的债务,都有2/3的份额要靠卖地来偿还。

房产税实施之后会怎么样呢?

根据财政部部长肖捷在《人民日报》的撰文,可以看到“适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”,也就是说,等到房产税实施之后,契税、土地增值税等一系列税收或许都将取消。

这对地方财政将带来什么样的影响?

据财政部发布的《2017年财政收支情况》,土地和房地产相关税收中,契税4910亿元、土地增值税4911亿元、房产税2604亿元、城镇土地使用税2360亿元…而目前城镇及城市住宅市值约150-180万亿元,假定其15%需要缴纳物业持有税,税率为0.7%,则理论上初始税收额约为1600-2000亿元之间。

土地增值税有4911亿元,而房产税初估只有它的一半不到!所以地方政府短时间内不可能放弃土地财政的。

地方立法难以全国一盘棋。

对于房产税的立法,应按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

结合在2月26日发布的修宪草案中的“赋予设区的市立法权”,可以解读为是中央立法,地方各自推行,具体时间表,自己看着办。

这就导致了房产税不太可能在全国范围内统一标准、同一时间推行。

比如目前三四线城市仍在紧锣密鼓地去库存,这个时候出台房产税的可能微乎其微;还有一些强二线城市,为争夺人才可能推迟施行房地产税,比如武汉、郑州。

重复征税、房产评估等其他问题。

除了以上两点,重复征税也是一个问题。

目前试行的房地产征税办法主要对开发商征税,在开发商拿地的过程中,还有以租金形式存在的“土地出让金”。

而土地出让金已经通过定价等方式转嫁到购房者身上,一次性缴纳租用土地期间的所有金额(也就是70年)。就有人认为,虽然土地出让金是出租费而不是税,但它已是变相的房产税了。

另外,房产估值上也存在问题。

政府对房屋的估值是征税的基础。但目前来看,就算是一线发达城市的政府房屋估值,一般也比真实成交价来得低很多。

拿广州来说,一般地税局估值会比真实交易额低30%~40%,最接近交易额的是银行的估值。而在深圳,政府估值更是低至真正成交价的一半。

一线城市都尚且如此,其它城市的房产评估就更不完善了,一些城市甚至只有部分较发达片区登记了房屋估值系统,这加剧了房产税征收的不公平性。

同时,全国联网登记、跨区域协调的税法配套服务没有跟上也是一个难点。

NO. 3|叁

房产税来了

房价真的会降吗?

很多人支持征收房产税,因为他们寄希望于房产税能够抑制房价。然而房产税来了,房价就会降吗?

拿隔壁的韩国来说。

韩国开征房产税很大的原因是为了抑制炒房现象。不过自2005年房产税开征后,韩国房价先小幅下跌,随后却继续上涨。一个很重要的指标——韩国当时的城镇化率——已达到82%,加上限购和持有房产成本增加的房产税,都暗示房价不应该再涨,但是房价就是控制不住。

最后找寻原因发现,房源供需短缺、低利率和货币宽松的经济政策,导致了房价上涨。2006年,更是有报道称,首尔江南区的一套房价每周涨10万元人民币司空见惯。

所以很多经验都告诉我们,房价上涨的因素千千万万,不是仅仅一个房产税就能控制得住的。经济学家马光远就指出,供求关系以及房地产政策(包括货币政策、土地政策)影响房价的程度更深,而非房产税费。

而且中央的本意也并非特意让房价下跌,而是推进房地产市场“稳定发展”。房地产市场拥有波动的周期,而政府密集出台政策以及计划推出房产税,用融创董事孙宏斌的话来说“现在政府在管,是让波动变窄”

房产税的本质是增加持有成本,但是按国际上的过往经验来看,一套房的房产税率约为3%以下。拿目前上海实行的税率而言,仅为0.4%~0.6%。2016年,美国全年平均缴纳房产税$3,296,平均税率为1.15%。

这个金额,对于买得起几套房的炒房客来说很多吗?房产的增值或许就能覆盖掉这一部分的损失。所以真正要落实“房子是用来住的、不是用来炒的”,还是需要政府的“组合拳”。

房产税的实施,对于住房者、炒房者和购房者都会产生影响,但是一来,房产税的实施困难重重、遥遥无期,二来其实房产税产生的影响并不巨大,所以真的不用太担心。

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