来源: 直面传媒

  6月11日,中央党校教授周天勇在微博中怒批说:地价这样涨,房价能控制得住吗?

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  周天勇所引述的数据显示,5月份单月,部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录,受监测的50大热点城市合计出让金额累计达到3130亿元,同比上涨幅度高达111.5%。对此,周天勇说,房子是用来住的,不是用来炒的。同理:土地是用来盖房子的,也不是用来炒的。土地如果用来低征囤地、饥饿供应、行政寡头垄断拍卖、千家竞争,地方政府和房地产商炒地,那么房子怎么会不被炒呢?

  介绍显示:周天勇的身份为中共中央党校国际战略研究所副所长,同时被公认为中国高层智囊。

  事实上,周天勇的怒批是有道理的。近来,二三线城市房价普遍暴涨,中央对过快上涨的部分城市采取了“约谈”措施。控房价是此次约谈的主要目的,问题是,一边在高喊控房价,另一边,开发商所拿地价却屡创新高。日前,杭州市竞拍的一宗土地楼面价每平米高达5.5万元,创历史新高。资料显示,百井坊地块东总起价49.1亿元,折合楼面起价达25301元/㎡,在历经336轮竞价后,最终被恒隆集团以107.3亿元总价竞得,成交楼面价55285元/㎡,溢价达一倍之多。

  一线城市严控

  二三线城市地价“趁机”暴涨

  在此之前,作为房地产最热的三线城市,徐州连拍出两块楼面价过万元的地块。5月16日,历时5个多小时,佳兆业以最低楼面价10074.63元/㎡摘得徐州市的第二水泥厂地块,而该地块成为徐州土拍史上第一宗楼面价突破万元的地块,仅2个多小时后,旭辉地产以15.6亿、最低楼面价11323.95元/㎡将2018-36号黄河北路与朴风巷交叉口西北口地块收入囊中,再次刷新了徐州楼面价新记录。

  媒体称,这一天注定要载入徐州土拍史。

  就在徐州地价拍出历史新高的同时,距徐州千里之外的成都市也在上演着“抢地大戏”。5月30日,成都远郊两宗地块走上拍卖台,其中一宗位于崇州羊马镇,地块面积约73亩,由成都恒茂置地有限公司竞得,楼面价高达4238元/平方米,溢价率高达171.63%,刷新了崇州的楼面地价。

  再回到浙江的嘉兴。这个比较富裕的三线城市地价,终于在今年的6月份突破了万元大关。“6.6土拍”被视为地价过万的一次标志性拍卖。在之前,嘉兴市市区平均楼面价稳定在8000-9000元/㎡上下的水平。此次土拍,直接将楼面价带到了11879元/㎡,再次使得嘉兴的地价记录迈上了新台阶。

  当地媒体坦言:嘉兴市区的房价或许与刚需客将越走越远。

  就在嘉兴地价破万元的同一天,福建平潭综合实验区的一宗土地的拍卖也创造了当地历史最高。

  6月6日上午,平潭综合实验区一场备受关注的土拍悄然打响,现场拍卖一幅平潭老城区潭城组团82亩宅地,起拍楼面价高达6300元/平。该地块的拍卖吸引了包括正荣、碧桂园、保利、阳光城、平潭综合实验区土地开发集团等5家房企报名竞拍。最终历经73轮,正荣地产以11.63亿元成功斩获该地块,平均成交楼面价7808.79元/㎡,据测算,实际可售楼面价约8115元/㎡。据悉,该价格也刷新了平潭土拍地价新纪录!

  6月8日,河南省周口市一宗土地成交溢价50.97%,楼面价实际上已高达3419元/平方米。要知道,6月份,周口市的新房均价为4700元,而二手房均价每平米仅为4494元。也就意味着,这样的地块加上建筑成本、人工以及各种税费,房价必将突破6000元大关。

  开发商高价抢地

  地方政府“被逼”卖地求生

  事实上,上述只是近段时间以来二三线城市的冰山一角。在一线城市受控的形态下,众多房企纷纷涌入二三线城市,抢地与地价创新高成为热词。

  6月5日,中原地产研究中心发布的数据则显示,5月份50个热点城市土地出让金总额高达3130亿元,同比上涨111.5%。其中,土地出让金收入超百亿元的城市有杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥7个城市。

  同一天,上海易居房地产研究院发布的《40城土地市场报告》显示,5月份一线城市土地市场量价齐跌,4个一线城市土地成交建筑面积为36.2万平方米,环比下降79.2%,同比下降79.4%。对比这两组数据,可以看到今年土地市场已经出现明显分化,一二线城市明显冰火两重天。其中,一线城市在2015年一路上涨后,土地市场相对冷清,5月份土地收入超百亿元的均为二三线城市。

  数据显示,1月份至5月份,50个热点城市合计土地出让金高达1.5万亿元,比2017年同期的9503亿元上涨幅度高达57.6%。最高的杭州卖地1391亿元,同比上涨246%,苏州上涨77%。从金额看,包括杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南等6个城市的出让金收入全部超过500亿元。

  一边打压房价,一边地价却在疯涨。也就说,面粉价格天天涨,怎么能指望馒头天天跌呢?用任志强的话:地价才是房价的命门,地价的上涨会推动房价的上涨,房价不可能在土地价格上涨的情况出现大幅下跌甚至崩盘,因此,只要地价还在涨,未来的房价就不可能停。

  房价得控,地价首当其冲,如果房价看跌,开发商拿地意愿降低,地方财政又得吃紧,似乎已成为恶性循环。对于不少三线城市来说,一线城市的严控,使得需求外溢, 正是他们抢食的好机会。

  种种迹象只能再一次说明,地方政府依赖土地财政的程度之深。老说土地财政,但地方政府到底有多依赖卖地,普通民众并不能感同身受。

  下图是某媒体制作的地方政府对土地财政的依赖程度。

图片来自智谷趋势图片来自智谷趋势

  要知道在此之前,那些三四线就算政府想卖地都不一定有人接盘。如今,需求正在外溢,开发商们被一线城市撵了出来,这样的机会怎么能错过,从二三线城市不断放开户籍限制就能看出端倪。

  略有常识的人都知道,土地财政存在太多弊端与危害,但为什么地方政府继续飞蛾扑火呢?经济学家马光远曾撰文指出,一方面是卖地收入的暴增,另一方面却是地方债务的日益沉重。到2011年末地方融资平台负债将会高达12万亿元,地方政府债务总额将至15万亿元。而这些债务,唯一可靠的还款来源就是卖地,而即使按照09年的土地转让总收入,还清这些债务,免除利息,也需要整整10年的土地收入,而事实上,很多地方政府已经把几代人的土地储备都卖得一干二净,在无地可卖的情况下,只能走向名义上的破产财政。

  巨额的债务逼压下,地方政府只能卖地求生。但在土地财政的模式下,财富分配更加畸形。首先,通过低价从农民手里拿地,变相掠夺农民的财富,其次,通过极力维护高房价,继续掠夺大众的财富,在土地财政的模式下,房地产本身完全成了抢夺居民财富的工具,甚至祖宗几代人的财富最后都集中在一套房子上面。

  在马光远看来,土地财政模式已导致中国的产业结构严重畸形,整个中国的经济正在堕落成一个击鼓传花的财富游戏,民间资本、国有资本和外资都争先恐后进入房地产业,直接导致我们赖以发展的制造业日益萎缩,逐渐丧失竞争力,这将最终使得经济呈现“空心化”,整个经济体将演化成一个只追逐财富分配,而不创造财富的“传销化”体系。对于中国经济而言,当前最大的危险即在于此。

  巨大的债务从哪来的?其中一块可以看看你所在地政府部门的办公楼、办公用车、公款接待以及消费清单,再看看广大的公务员队伍数量。当然,这些只是其中一部分,更多深层次的因素因为你懂得的原因,本文暂不介绍。