文|周傲华

  上周,一场原本被视为无悬念的重量级土拍,出人意料的“凉”了。之江虽然表现正常,但是滨江、翠苑地块均未封顶,甚至低于此前的区域地价。

  当然,也有观点认为,如果加上公租房、商业占比、自持、容积率等等各种限制条件,杭州土地并没有“跌”。

  如此一来,今天的萧山土拍就显得格外重要了,没有了“规划内”的条条框框限制,杭州土地凉不凉?“国际萧”说了算!

7月11日,萧山区土地拍卖概况7月11日,萧山区土地拍卖概况

  1个月跌了1311元/平米

  新希望竞得市北双地铁宅地

  从地段位置和价格热度来看,萧政储出[2018]22号市北东单元A-27地块,最具代表性。

  市北东单元北接奥体、西连滨江,既有奥体红利也不缺滨江外溢需求,还有2号线、5号线(在建)、7号线(在建)三条地铁经过。天独厚的地段优势,吸引了众多购房者和开发商的关注。

  这一点,从这两年市北东单元的快速去化也可以看出。

  去年5月首开的滨江东方名府,仅仅用了4个月,总共500多套房源基本“清盘”。此外,滨江江南名府、中旅名门府、融创望海潮等多个项目也是屡次开盘屡次热销。近日,滨江江南名府发布最新销售方案显示,174套装修房源,均价32468元/平米(其中装修标准3000元/平米)。

  地价方面,萧山市北也经历了不小的变化。

  2016年,板块内地块成交楼面价基本在2万以下,仅有港中旅拿地价(即中旅名门府)超过2万(约20267元/平米)。进入2017年市北东地价迅速升温,融信、恒大斩获的两宗宅地,楼面价均在30000元/平米以上。后续虽然地价被控制在26000元/平米以内,但港中旅、大名城等地块还需要较大比例自持。

  另一方面看,2016年至今,共成交15宗涉宅用地,总体量高达143万平米(不含今天地块)。除了已经出售或在售的项目,市北东单元内还有7个项目待售,潜在库存超百万平米,供需压力不小。

萧政储出[2018]22号市北东单元A-27地块萧政储出[2018]22号市北东单元A-27地块

  具体来说今天的萧政储出[2018]22号市北东单元A-27地块,紧邻地铁2号线、规划7号线换乘站——建设三路站,直线距离不到300米,未来是名副其实的“双地铁”盘。

  沿着建设三路往东约500-600米,即是6月15日成功出让的市北东单元C-21地块。与其项目,面积小了近一半,其他包括容积率基本一致。

  当时,经过78轮厮杀,最终由滨江以楼面价24390元/平米、溢价42%成交,未能封顶。据了解,滨江已经引入新希望共同打造,案名为“滨江新希望拥江府”。

  另外,往南约1公里,就是3万+的融信杭州世纪和恒大市北项目。

  正常来说,总价越低,单价更高。22号地块今天却只有35轮竞价,最终由新希望以总价139358万元竞得,楼面价23079.2元/平米、溢价34.18%。

  杭州土地市场,确实有点凉了。

  区域新高18399.6元/平米

  南站地价半年涨了570元/平米

  萧山南站板块上一次推地还是半年前(1月19日)。

  当时,被重庆华宇以楼面价17830元/平米摘得,溢价率51%。不过,该地块为商住用地,容积率3,商业建筑面积不小于地上建筑面积的35%,住宅可建面积只有近6万方。

萧政储出[2018]21号南站D-14地块萧政储出[2018]21号南站D-14地块

  而今天出让的萧政储出[2018]21号南站D-14地块,虽然体量更小,但是容积率只有2.5,且属于纯住宅用地,只需建设少量配套服务用房(含配套商业),操盘更加有利。

  火车南站预计2019年正式运营,对于板块比如会有一定的拉动作用。未来南站还将与地铁5号线(在建)、11号线(规划)无缝对接,成为杭州钱塘江南岸最为重要的交通枢纽,很多人把这一区域比作萧山版的“城东新城”。

  不过,作为一个新兴板块,区域内并没有在售新房可做参考。西面的通惠路附近,融信永兴首府近期近期备案价27700和28900元/平米,新城香悦公馆则为24635元/平米。

  因为看好杭州未来,中小开发商会选择交通位置优越的新兴板块,做区域开拓者。杭州乐居主编上官剑也认为,南站新城仍然被看好。奥克斯在杭州已经没有土地储备,补仓是当务之急。

  4500元/平米一轮底价成交

  200亿农旅小镇,银泰加码戴村

  萧政储出[2018]20号戴村镇工业园区商住用地为萧山外围的乡镇地块,零溢价被银泰与云南城投联合体拿下。

萧政储出[2018]20号戴村镇工业园区商住用地萧政储出[2018]20号戴村镇工业园区商住用地

  为迎接2022年亚运会,2018年萧山推出了“12588”交通建设大会战。其中,包括时代大道南伸工程戴村段项目,并已于7月初开工建设。另外还有规划中在杭州“中环”,未来戴村区域交通将明显改善,与杭州主城及周边组团的功能联系得到进一步加强。

  而且,戴村自身具备山、林、茶、田、水、村、药、遗址、非遗、特产等资源优势,比较适合发展“小镇”文创地产。

萧政储出[2018]20号戴村镇工业园区商住用地萧政储出[2018]20号戴村镇工业园区商住用地

  事实上,早在2017年初,银泰就以2015万元的价格收入戴村镇云石机动车驾驶员培训中心所在的土地。根据较早的新闻,萧山区与银泰集团联手,将在戴村镇建设一个特色旅游小镇群,总投资约200亿元,将努力打造具有国际水准的长三角都市山水健康休闲旅游度假区和杭州山水健康微度假生活目的地。预计项目建成后,年吸引游客约200万人次。

  这宗有商业占比达到55%的地被银泰拿下也就不意外,而且根据投资规划,上官剑预测,未来银泰还会在戴村继续拿地。