2018杭州土拍下半场市场凉了吗?

  7月以来的几场土拍尽管地价都不低,但开发商出价明显谨慎。富阳17号地块拍卖6小时涨价不到500块,之江、翠苑、滨江热门地块也均未拍到很多人预期的价格。

  而原本定于今日(7月11日)出让的四宗地块,前两天临时“下架”了良渚“网红”地块,这块地一波三折,挂牌三次仍未能出让,官方的公告表示是由于“地块涉及区域规划需作评估”,故终止交易。但有媒体报道该地块或因无人报名而提前终止交易。

  市场遇冷似乎可以盖棺定论了,但今日的土拍又让很多人摸不着头脑。

  1.隔壁萧山土拍,市北地价1个月跌了1311元/㎡,南站却涨了570元/㎡。

  2.崇贤新城向阳B-17地块外来房企持续加价1000万,楼面价12208元/㎡未封顶。但临平山北往东约6公里的超山地块楼面价11496元/㎡创下新高。

余杭土拍结果余杭土拍结果

  崇贤地块开场15分钟楼面价破万

  地价仍未封顶 上海恒文首入杭

  板块内高层房源即将面临“断供”

  崇贤新城向阳B-17地块东至崇昌路、南至洋湾路、西至石前港绿化带、北至向阳港绿化带。

  地块可建面积84125㎡,根据出让文件,商业建筑面积不大于地上计容总建筑面积的10%,且须配建不少于地上住宅建筑面积5%(约4206㎡)的公租房。

余政储出【2018】23号地块区位余政储出【2018】23号地块区位

  此次是去年10月17日以来,崇贤第一次出让涉宅用地。

  地块周边去年共出让4宗涉宅用地,无一例外都拍出了封顶价,其中路劲13号地块、绿都12号地块还需现房销售,其余两地块也都有近20%的自持。

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  本次地块开拍仅约15分钟楼面价就已破万,其中12450号竞买单位连续多次加价1000万。

  12475号买家拿地意愿强烈,每次竞拍都是500万、1000万的加价。

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  最终地块经过1小时竞拍,由12475号买家上海恒文投资有限公司,在第66轮以总价102703万元拿下,折合楼面价12208元/㎡,溢价率40.88%未封顶。

  杭州新浪乐居主编上官剑表示,此次土拍确实有降温。但地块有5%的租赁住房配建和40-60米的限高要求,开发商不能做高低配,不能就此提高项目利润率,两种因素影响地价未拍到封顶价。恒文首次进入杭州,拿这样的近郊地,相对来说符合大多数首次进杭州的策略,根据周边二手房和新房的摇号情况,风险可控。

  作为杭州绕城内的价格洼地,崇贤目前新房高层住宅均价不到2万。如果去年这些拿地项目不上市,板块内的高层房源很快将面临断供。

  7月12日,荣安翡翠半岛即将结束最后一批房源摇号登记。卖完这批剩下的所有10幢楼共282套洋房房源,项目也就清盘了。根据公示,这批房源均价为20522元/㎡,比高层高2000元/㎡左右。

  西房拱宸外滩高层房源只剩22#楼,还有3-20#楼共17幢排屋房源。祥生群贤府也只有14-21#楼排屋房源。两项目前期加推均价分别为18500元/㎡和18200元/㎡。

  据透明售房网数据,地块周边二手房如恒基旭辉府近月成交均价约24000元/㎡,东面的佳源名城为20000元/㎡,赞成杭家约21000元/㎡。

  出乎意料!超山楼面价11496创新高

  周边二手房近2万/㎡

  相比崇贤地块,超山地块的竞价要缓慢的多,每隔3分钟+100万的加价幅度,使地块最终拍了5个半小时193轮。

  但最终成交结果却出乎意料,由华景川联合四川铁投以总价74054万元竞得,折合楼面价11496元/㎡,创下新高!超山土地市场热度似乎一直未有消退。

  今年3月,超山时隔5年半再推地,楼面起价比上一次(楼面起价1425元/㎡)翻了近5倍,最终由金地收入囊中,楼面价11191元/㎡,超山地价迈入万元门槛。5月再次推地,地价再破万。

  此次出让的地块在今年出让的三宗地北面。相比之下,24号地块总可建面积稍小,共64415㎡,其中商业面积占比不到10%。

  地块容积率为2.1,没有公租房配建要求,限高60米,产品可规划空间更大。

  而1、13、14号地块均为低密商住地,1号地块限高35米。13、14号地块限高20米,大概率为多层产品,还需要分别配建不少于6894平米及9866平米的公租房。

  除掉公租房建安成本,13号地块和14地块的实际楼面价至少分别要11743元/平米和10179元/平米。

余政储出【2018】24号地块区位余政储出【2018】24号地块区位

  此次地块为何出乎意料竞争激烈?杭州新浪乐居主编上官剑表示,项目总价门槛不高是一大优势,中小开发商都能够得到。且区域已经得到开发商的认可,未来有地铁预期,也有近期百联奥特莱斯落户超山带来的利好。从整个余杭版图地价来说,仁和、瓶窑地都已经破万,相对东湖板块超山区域房产开发更成熟,和临平山北也有一定价格梯度。

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  根据杭州市发改委批复的《杭州市城市综合交通专项规划(2007—2020)》(2018年修订),地铁9号线将延伸至塘栖,很有可能会在地块周边附近设置站点,不过目前方案还在等待国家发改委批复。

  地块以北,聚集了龙湖香醍溪岸、九龙仓君廷、野风启城等一些早期的商品房项目。

  根据透明售房网数据,龙湖香醍溪岸二手房近月签约均价约19000元/㎡,野风启城约21000元/㎡,九龙仓君廷约19000元/㎡。

  未来科技城首宗租赁地一轮底价成交

  或提供400多套人才租赁用房

  截至7月11日,杭州市共成功出让9宗住宅租赁用地,可建面积达50.65万平米,未来或将提供超5000套租赁用房。

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  此次出让的租赁地块位于未来科技城板块。和之前的租赁用地一样,也是一轮底价成交,拿地单位依然为国企。

  地块旁边即是地铁3号线一期文一西路站。目前3号线文一西路站等30站已完成绿化迁改,预计在2021年年底建成通车,建成后将串联起余杭、西湖、下城、拱墅、江干等多个城区。

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  根据规划文件,地块未来将以中小户型单身公寓为主,其中70㎡以下套数占总套数比例不低于80%,预计未来将提供400多套人才租赁用房。

  规划文件还规定,受让人须在地块交付后一年内开工建设,建设周期为二年。

余政储出【2018】21号租赁地区位余政储出【2018】21号租赁地区位

  地块距离“未来科技城三兄弟”仅约500米左右,这三个楼盘前期摇号推出的房源均价约为30000元/㎡,平均中签率都不到10%,其中东原印未来已经清盘,中南樾府还剩下1、6、7#楼未加推,阳光城未来悦目前只加推了9、11-14#楼。

  板块内还有绿城交投、景瑞、富力等多个项目未上市,其中绿城交投项目楼面价26993元/㎡,景瑞项目楼面价26997元/㎡,不过两个项目容积率都较小,仅为1.5,未来打造的都将是洋房、叠墅等低密产品。

  距离地块1.5公里左右的富力地块东北角将打造未来科技城300米地标建筑——科技之光,将来或成为未来科技城最高天际线。