7月12日,港交所有两家房地产行业企业挂牌上市,一为齐家网(01739.HK),另一为弘阳地产集团有限公司(简称“弘阳”,01996.HK)。齐家网融资21.8亿元港元,而弘阳地产融资偏小,只有约17亿港元。

  当日港股收市,齐家网破发,股价较发行价下跌6.39%至4.54港元;弘阳收报2.56港元较发行价上升12.28%。

  齐家网是在连续亏损三年之后二度冲刺IPO,弘阳则是在国内房企融资环境收紧的当下借港股IPO融资。

  毋庸置疑,发家于南京的弘阳挂牌上市,掀开区域性房企的全国扩张路径。而在此前公布的聆讯资料中,弘阳项目主要分布于长三角江苏区域。

  第三方机构克而瑞的统计显示,弘阳今年上半年实现销售规模160亿元。这直接令其跃升至前60强。而在7月12日当天收盘,弘阳市值约为81.9亿港元。

  赴港ipo一方面为企业缓解了资金压力,另一方面,企业也要面临规模扩张牺牲利润率等问题。那么在调控背景下,年销售300亿元规模的房企该如何进退?

  同策研究首席分析师张宏伟指出,弘阳目前的项目主要分布于长三角的江苏省核心城市,这些区域受调控影响深远。从长远来看,长三角仍然是调控重点区域。在这个节点上,弘阳进入资本市场非常关键。

  弘阳集团执行总裁蒋达强接受21世纪经济报道记者采访时指出,弘阳上市之后有几个想法:要和标杆企业对标,有利于弘阳整合、吸引人才与资源;打通国际资本市场之后,有利于财务结构的改善与今后融资,比如海外发债。

  区域性房企扩张之渴

  去年以来,赴港上市的房企只有正荣与弘阳两家,来自福建的三盛地产和福晟地产则通过借壳上市登陆港股。由此也可以推测,房企扩张融资需求越来越迫切。

  从弘阳通过聆讯披露的最新材料可见,弘阳去年住宅销售、商业租金收入规模下滑、整体营收下滑。

  弘阳成立于1999年,南京是其大本营。据港交所挂出的聆讯资料披露,弘阳收入从2015年的53.768亿元人民币增至2017年的61.397亿元。实际上,弘阳2017年的营收数据相比2016年已经下滑30%。

  做建材批发市场起家的弘阳除了住宅开发,还包括商场、游乐场、社区中心、酒店及商办综合体等等。在其披露的2015年-2017年销售收入中,主要包括房地产开发与销售、商业物业投资与经营以及酒店业务。

  2015年,弘阳物业销售51.241亿元、商业租金及管理费收入2.267亿元、酒店服务费收入2591万元;2016年,这三个数据分别为:85.49亿元、1.93亿元、3338万元;2017年三个数据都有呈现明显下滑:59.38亿元、1.664亿元、3486万元。

  很显然,弘阳在此前三年的商业租金及管理费收入是逐年下滑的。在住宅销售方面,弘阳在2016年受到住宅市场上涨的利好影响,住宅销售规模上升66%,而到了2017年,再度下跌30%。弘阳在聆讯资料里对此解释称是由于交付总建筑面积的减少所致。

  实际上,弘阳最近三年住宅销售规模呈现倒V型发展,从国内宏观调控导致的市场变化中也可找到原因。上海、南京、苏州预售许可证审批有限,导致房企销售业绩普遍受影响。环上海周边的三四线城市中,太仓、昆山、江阴等地也一样限售、限价。

  此前,有多名业内人士预测,2018年将会是房企资金压力最大的一年。弘阳选择此时上市的动机也就不难理解。

  截至今年3月31日,弘阳的土地储备布局主要分布于江苏、安徽、浙江以及中部极少数城市。其中常州、南京占据31.6%,这两个城市开发中的建筑面积分别为70.9万平方米、49.1万平方米,占据弘阳开发建筑面积的42%;而在合资企业开发的土地储备中,弘阳仍以南京为主。

  事实上,早在2017年底、2018年初,弘阳就提出过5年“千亿百店”和2020年达到千亿的宏大目标。弘阳掌舵人为此还从行业内广招人才,迅速组团一个全新高管团队,这些高管分别来自旭辉、泰禾、新城等,其复制旭辉、新城等房企的千亿之路的野心与目标逐渐明朗。

  资金面持续收紧

  中原地产首席分析师张大伟指出,房企已变成金融企业,百亿级的房企再不上市,和资本市场的距离会越来越远。但在上市过程中,房企的销售业绩不乏泡沫。

  过去三年,弘阳地产的销售收入分别是:53.76亿、87.75亿、61.39亿。虽然财报中的销售额与实际签约额有出入,但在排行榜中,这家企业的排行持续爆发式上涨。从2018年的数据看,其快速从2017年的95名冲刺到了2018年的66名。

  张大伟指出,最近几年房企销售业绩明显上涨,而这基本都和最近资本市场的融资难度有关系。当下资本市场资金收紧,为了降低风险,都要求融资的房企是百强甚至50强、30强,这种情况下,也推动了一些机构榜单造假的利益链条。“在调控持续加码的趋势下,房企依然在加速拿地。拿地多,也推动了房地产企业的融资需求”。

  公开资料显示,今年以来,共有338只债券取消或中止发行,涉及金额高达2161.79亿元,其中共有52家上市公司取消或中止了58笔信用债(企业债、公司债、中票、短融)发行,合计涉及金额384.5亿元。

  从各地楼市调控看,上述业内人士均预计房企的资金还会受到持续压力,发债等渠道还有可能继续收紧,对房企来说,2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。

  当泡沫渐渐退去,房企也将面临市场拷问。以弘阳为例,百亿级规模的房企扩张难度在增加。最近三年,弘阳虽然在销售规模与销售均价上有所增长,但毛利却变化不大,分别为:22.51亿元、25.55亿元、24.91亿元。值得关注的是,2016年弘阳虽然在销售规模上同比获得了超过60%的增长,但其销售成本却出现了100%的同比增长。