来源:秦朔的朋友圈

  很难说2018年上半年的房地产市场究竟与之前有什么本质不同,对于大多数人来说,我们看到的依然是最近几年中国房地产的常态,房价越调越涨,看不到停下来的趋势。

  有两组数字,这几天被反复提到,可以看作是上半年房地产市场的总结和下半年的基调:

  一组是房企上半年的销售数据。根据易居克而瑞的统计数据,今年上半年共有107家房企销售金额超过百亿元,它们中日进最少的一天也达5000万元,而排名前三的碧桂园(4124.8亿)、恒大(3040亿)和万科(3030.2亿),分别日入22.6亿、16.7亿和16.6亿。在上半年“一月三调”的情况下,楼市依然量价齐升,日入斗金,倒也是一个奇观。

  另一组数据,则是棚改货币化收紧。根据7月2日央行公布的数据显示,6月份央行对国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行三家银行净增加抵押补充贷款(PSL)共605亿元。这比5月份的投放量少了近200亿元。这也进一步坐实了此前网上棚改贷款收紧的消息。据新京报统计,自6月25日开始流传棚改贷款收紧消息以来,短短两周时间,沪深两市139只房地产股票中,有110只下跌,市值蒸发近2300亿。

下半年,楼市走向有可能愁云惨淡万里凝。下半年,楼市走向有可能愁云惨淡万里凝。

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  博弈

  上半年的楼市,是一场赤裸裸的博弈。这场博弈,有两个词贯穿始终,一个是调控,一个是人才战。

  从调控的角度看,上半年楼市走俏可以看作是一波调控催生的“政策牛”。政策推动下的房地产市场暴涨,有两个例子非常有说服力。一个是海南,海南自从三四月份开始传出要建设自由贸易试验区后,“到海南去”在时隔20年再次出现。1988年海南建省,随后又成为中国最大的经济特区,吸引了数十万国人从全国各地到海南淘金,今天我们熟悉的潘石屹、冯仑、易小迪等人,都是在海南淘到了第一桶金。而这次海南提出打造自由贸易试验区之后,其政策利好再次出现,短短一个多月,数千亿资金蜂拥而入,海南房价有的地方甚至“一日三涨”,直至4月22日海南紧急推出全域限购通知,才将这一波行情踩住刹车。

  海南是这一波限购政策中有代表性的一个,据不完全统计,上半年全国各地发布的调控政策多达192次,而2017年上半年是116次,堪称调控年。而政策的基本步调是左手调控,右手开闸。还是以海南为例,在“4-22限购”20天后,限购高压很快被击穿,5月13日,海南对外发布了“百万人才进海南”的人才新政,海南要在2018~2025年的7年时间内,引进百万人口,最低条件是“具有全日制大专以上学历、中级以上专业技术职称、技师以上职业资格或职业资格的人才”,所谓的史上最严限购,又一次在户籍的开放冲击下不战而退。

  不仅是海南,人才政策是2018年上半年多个地方楼市最强的春药。这是“政策牛”的另一个例子。抢人政策以“学历”为矛,变相地将限购政策中最严厉的户籍政策击穿,进而达到吸引人流,去库存的目的。抢人大战中的学历门槛,很多城市已经将底线降到了中专,几乎等于没有门槛。据国家统计局“2015年全国1%人口抽样调查”和“2015年劳动力调查”数据显示,到2015年,全国高等教育人口达到了1.71亿,占全国总人口的12.4%。在人才政策的推动下,部分城市,比如西安、成都、青岛、天津等城市房价出现暴涨,西安上半年的涨幅达到了惊人的31.23%。西安上半年连发两道限购令似乎并没有达到调控的初衷。

  政策的调控,还催生了很多奇葩现象,比如摇号买房和一手房限价,本来二者没有联系,但当政策扭曲,市场信号表达不畅的时候,二者合体就催生了一朵奇葩——“楼市打新”。由于二手房与一手房价格倒挂,上海、南京、杭州、深圳的楼市打新闹出了很多笑话。6月28日的深圳华润城三期摇号让很多人瞬间入袋数百万,华润城三期备案房源741套,有7000多人认筹,冻结诚意金超过135亿;备案价格75295~92664元/平方米,但一期和二期的二手房挂牌价达到了10~11万,有的甚至到了13万/平方米,以一套150平方米户型来看,一旦中签,最多能赚上千万。此外,为了躲避限购、吞食套利空间,一些购房者以企业名义购房,绕开限售,最后以股权交易形式转让房产。

今年上半年各地房价的涨跌,用一句话归纳就是:一线、二线、三四线城市房价走势分化明显。 今年上半年各地房价的涨跌,用一句话归纳就是:一线、二线、三四线城市房价走势分化明显。

  买房,从投资再到投机,最后到“买彩 票”,这可能不是调控想要看到的,但在客观上,这种头痛医头脚痛医脚的调控所起的作用非常有限。在下半年,如果没有更加合适的方式,区域调控依旧是主要方式,因此对于下半年的走势,关注政策是核心。

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  变数

  尽管上半年房价高歌猛进,但变数依然存在。

  政策方面,上半年还有一个无法避开的点,那就是房地产税。不管业界、学界、民间判断如何,有一个趋势是无法改变的,那就是房地产税的立法已经进入了最高决策层的议程中。这就意味着,要和不要已经不是讨论的重点了,如何立法,确定税率,如何征收等细节将是未来讨论的重点。而且有一点,政策层面已经在为房地产税的立法做准备,6月份,住建部已经宣布房地产登记信息全国联网,这基本意味着国家对产权的底层数字将在很短的时间内掌握,房地产税已经在路上。

  还有一点,房地产市场的创新开始出现。房地产投资信托基金(REITs)在美国等发达国家早已经不是新鲜词,但在国内,今年被重点提及。4月25日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,从政策层面解决了REITs的身份问题,为住房租赁企业开展资产证券化提供了一个非常好的通道。

  由于REITs的应用,让长租公寓有了生存空间。长租公寓背后,需要解决的问题有两个,一个是房源,另一个则是支撑其运营的融资成本。房源方面,以万科为例,既有自己的现有存量产权房,也有租赁的,甚至还有在深圳进行的“万村计划”——对城中村的改造,目前,万科在深圳已经进入20多个城中村,未来这个模式可以复制到全国。长租公寓在经过市场的考验后,规划、运营等都将慢慢走过探索期,进入稳定期发展阶段。曾引起广泛关注的“10年180万”万科翡翠书院项目首推的72套房源,截至6月底最终达成意向出租60套,项目首次推租试水实现80%的综合出租率。万科在深圳的“万村计划”改造完的村子,目前也都基本租满。“租房已死”遭遇颠覆,这将是未来房企转型运营的重要路径。

  当然,最大的变数仍是政策的变数。房地产的发展高度依赖政策的支持,市场的变动必然伴随着宏观环境、后续政策出台、房企融资等变动,特别是如果金融政策调整,从春天到冬天往往一策之间——比如我们前面提到的棚改。

楼市“深水区”调控一年多,老百姓的购房压力并未得到缓解。楼市“深水区”调控一年多,老百姓的购房压力并未得到缓解。

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  挑战

  金融政策的变动将是下半年市场最大的挑战,无论是对房企还是购房者。

  棚改放缓的信号对房企来说并不好受。过去几年,中国的二三四线城市去库存的重要依托就是棚改,兴业证券(5.280, 0.15, 2.92%)研报显示,2017年棚改开工609万套,与2016年相差不大,但货币化安置比例则从2016年的48.5%升至67.7%,其中,中西部地区棚改占比超过2/3,湖南、安徽、内蒙古超过80%。东部地区,海南、江苏、浙江、福建均超过50%,海南更是达到了惊人的90%以上。

  从棚改货币化的影响来看,近几年,地产销量对棚改的依赖度进一步提升,棚改货币化带来的地产销售占整体住宅销售比重从18%升至24%,同时,货币化安置拉动住宅销售增速7.3个百分点,而剔除货币化后的增速,实际上是负增;结构上,快速推进的棚改货币化,支撑了中西部与东部地产销售的持续分化。碧桂园等房企布局已经沉到了县级城市,正是靠着棚改的支撑,使库存得以快速去化,一举成为“宇宙房企”。

  棚改的收紧,将很大程度上影响下半年房企的销售数据,特别是一些中小房企,所以在这个情况下,争夺目前已有的投放量将是重点,中银国际地产分析师晋蔚指出,今年前5月PSL(抵押补充贷款)投放量同比增长48%,有力支持580万年度棚改计划。下半年房企厮杀也将更加激烈。

  事实上,厮杀已经开始。很多房企都感受到资金的压力,开始加速自己的供货回款。绿城中国最近的一份文件显示,绿城正要求员工“全面”加速资金回笼。公司备忘录还要求员工:加快销售,坚决执行“早销、多销、快销”的策略;加大应收款项催收力度;“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受中国限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售。

  加快周转已经是当下所有房企的共识,去化完成的差不多了,中央收紧棚改资金的投放,即意味着所有的竞争都将投向购房者的自有资金口袋。当蛋糕大小不变时,虎口夺食将是所有房企的不得不面对的现实,更何况,上半年已经经历了一轮不断收紧的银根,发债融资受阻。房企融不到资,购房者拿不到贷款,现金为王,不管是对房企还是购房者来说,下半年都是挑战。