7月26日,杭州临安区出让一宗住宅用地,位于青山湖科技城板块。

延续近期土拍凉势,地块由保亿以底价成交,总价120572万元,楼面价9400元/㎡,溢价率0%。

地块起价与年初中粮&旭辉地块仅差100元/㎡,但最终成交楼面价降了1713元/㎡,降温明显。(中粮&旭辉地块楼面价11113元/㎡)

地块区位图


杭州新浪乐居主编上官剑表示,本次较之半年前地价有近2000元/平方米降幅,延续杭州土地市场理性和降温。

也反映了之前一直强调的,在严格限价作用下,开发商对于土地价格合理预期有一根标尺,那就是区域在售的新房价格,去倒推地价。

在高起价的作用下,零溢价也就在预期之内。另外,临安楼市未来的供应量大,内生需求和杭州外溢需求还不充分,楼市的市场情绪也较为稳定,也让开发商不得不克制。

乐居第一时间采访了保亿集团杭州区域公司总经理方昆,他表示,“得益于三季度市场的转变,保亿才能够拿下这宗优质宅地。在与青山湖管委会的交流和研究中,青山湖的规划非常吸引我们。”

“据我了解,青山湖未来三甲医院、社区配套都会日趋成熟。保亿一定是选择最佳的时间错峰拿地,选择最优质的土地。三季度不少企业负债率比较高,资金现金流不充裕,但保亿的负债率显示,我们还是一家非常稳健的企业。”

9400元/㎡底价成交

未来房价与周边持平

杭临轻轨把临安老城区、滨湖新城、青山湖科技城、南湖新城、未来科技城等重要板块串联成线,是杭州城西科创大走廊连成有机整体的一条重要生命线。其中青山湖科技城更是临安融杭的“桥头堡”,重要性不言而喻。


地块与杭临城际铁路的科技城站直线距离1.5公里,周边配套有青山湖卫生院、青山湖畔幼儿园、青山中心小学、青山中学等。

附近还有青山湖科技城育才小学,在建的浙医二院青山湖分院等,配套比较完善。

地块规划为居住用地,出让面积51307㎡,容积率1-2.5,建筑面积128267.5㎡,据规划条件,建筑密度不大于30%,绿地率不小于30%,建筑限高80米,其中沿鹤山街建筑高度控制在50米。

临安经济开发区控规单元B4-05-01地块现状图(图源/浙江土地网上交易网)

目前地块周边在售项目主要有越秀星汇城、中天珺府、杭州桃李春风等,多数高层在售均价在15000-16000元/㎡左右。

地块9400元/㎡的楼面价,预计未来保本房价16000元/㎡,基本与周边房价持平。

板块库存多:7盘待售+4盘在售

但临安最难买的楼盘都在青山湖

2017年以来,临安青山湖科技城板块出让的住宅用地不多,加上今天这宗,仅有4宗,但滨江、碧桂园、泰禾等不少房企先后通过收购的形式曲线进入临安。

临安区楼盘大致位置一览(截自《乐居杭州楼盘全景图》)

据乐居不完全统计,目前临安青山湖科技城待售项目至少有7个,分别是宝龙科技城站商住项目,天阳蔚蓝、中粮旭辉项目、蓝城春风燕语、滨江青山湖项目、泰禾青山湖项目、碧桂园青山湖项目。

虽然隐性库存不小,但板块内的楼盘摇号中签率却不高,最低仅12.3%。

据乐居统计,临安区摇号以来共有11个楼盘开盘18次,其中摇号中签率难度排名前四均来自青山湖科技城的越秀星汇城和中天珺府的两次推盘。


土拍接连降温

量价齐涨的临安后市如何

还有投资价值吗?

据克而瑞江浙区域数据显示,2017年上半年住宅成交4213套,成交面积约53万方,成交均价10449元/㎡。这一数字在2018年上半年变成了5399套,上涨28%;成交面积61.8万方,上涨17%;成交均价14991元/㎡,上涨43%。

可以说,临安今年的数据,无论供应量、成交量还是价格,都是全线上涨的。随着土拍接连降温,对后市影响几何?临安还有投资价值吗?

《闫少地产观》认为,从全国范围来看,楼市降温已是新常态,江浙赣都出现了不同程度的流拍潮,同时每年的6-7月,房企资金流紧张已经是公开的秘密了。

临安本轮跳涨属于是又快又准,基本已经定向消化了融城并区的福利。受绝对区位影响,在拆迁客收缩、投资客退潮的大环境下,房企降低预期拿地,是较为理性的选择。

同时楼市如果一旦迎来下行周期,距离远、且轨交未实现的卫星城显然是会最先被抛弃。若政策连贯性大方针不变,未来临安大概率从量稳价平,逐渐走向量价双降的缓慢下行通道。

上官剑则表示,临安2018年上半年成交量和成交价格都上涨,和上半年供应量大增有密切关系,以及去年的高价地陆续上市,审批的价格并不低,也就带动均价上涨。

至于是否有买入价值,上官剑认为可以关注临安二手房市场,临安二手房和新房价格是杭州市区内价差最小的,反应了潜在上涨的动力是不足的。加上整体供应量较大,市场整体降温的情况下,还需理性选择。

目前临安的房子又如何选择?上官剑提醒,从一二手价差和中签率来考虑,相对来说地铁沿线的青山湖楼盘,或者市区内当地人喜欢并会去住的优先考虑。