8月9日,由克而瑞浙江区域、克而瑞咨询中心、杭州乐居联合主办的中国租赁住宅金融形势系列论坛之“长租久安 寓见未来”主题报告会在杭州圆满落幕。

  本次活动是“中国租赁住宅金融形势系列论坛”在上海、深圳成功举办之后,首次进入杭州。在会上,克而瑞浙江区发布了《杭州长租公寓发展白皮书》和《杭州长租公寓品牌TOP10榜单》。


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  同时,论坛还邀请了来自杭州长租公寓市场的四大参与主体——国家队、房企、运营商、金融机构的企业代表,在四方观点不断碰撞中,杭州租赁市场的未来发展之路也变得更加清晰。

租赁市场未来发展基调已奠定

二线以上城市才有发展空间

  如今,租赁市场如此火热,究其根本离不开政策的加持。

  会议中,易居克而瑞咨询中心总经理张兆娟对2018上半年租赁市场进行了详细的分析,并通过发布《2018半年度租赁市场报告》,从政策、土地、金融、市场规模、租赁地图、租金指数、生态链等角度一一进行解读。

易居克而瑞咨询中心总经理张兆娟易居克而瑞咨询中心总经理张兆娟

  在张兆娟看来,十九大期间“房租不炒”的政策对于租赁市场有着重要意义。“这一政策奠定了未来租赁市场十年甚至二十年整体发展的基调。”她表示,从目前来看各个城市的整体政策来看,都具有连续性、稳定性以及从宏观指导逐渐向微观深入等特性。

  那么,是否所有的城市都具有租赁市场?

  对此,张兆娟认为,只有二线以上城市才有租赁市场。目前潜在租赁人口主要集中在一线和重点二线城市,其他城市人口较分散。而一线城市租金水平和租赁成交金额与其他城市也有明显量级差距。

  在报告结尾,克尔瑞还提出了自己的观点:

  公寓市场已进入红海竞争,资源逐渐向头部集中;

  盈利问题仍未行业的首要问题,受收入水平影响,租金增长动力有限,市场数据仍维持畸高租售比和较低租金回报率;

  并非所有城市都需要长租公寓,随着高低能级城市进一步分化,在外来人口较多、有产业优势的一线和强二线城市需求会呈爆发性增长。

租赁大时代将要来临

杭州长租公寓品牌TOP10榜单揭晓

  毫无疑问,中国正在迎来一个租赁的大时代,但是将镜头逐渐聚焦到杭州这座城市,租赁市场呈现着怎样的现状,未来的走向又是如何?

  对此,易居克而瑞浙江区域副总经理谢刚在发布《克而瑞杭州长租公寓发展白皮书》中提出了自己的看法。

易居克而瑞浙江区域副总经理谢刚易居克而瑞浙江区域副总经理谢刚

  谢刚表示,作为两次入选发展租赁试点的城市,杭州发展租赁市场名正言顺。杭州人均租金占可支配收入比例35%,相较北京深圳等要用超过50%的收入租房,杭州的比例要小很多,也较为健康。另外,一二手房价提升、平均初婚年龄延迟、人均住房面积增加等也扩大了杭州租房需求。

  据了解,2018年上半年,杭州中心城区继续为租赁市场主力,尤其以下城区、西湖区、拱墅区为主,三区合计占比超45%。相较于2017年,2018年在老城区租房的热度有所下降,接壤的萧山、余杭区则成为了承接老城区外溢租房需求的热门区域;萧山上半年成交占比涨幅4.89%,同比上涨4.45%。

  从租金变化来看,各区域租金均呈上涨趋势,萧山从17上半年40.2元/㎡·月上涨至18年的50.99元/㎡·月,涨幅居八区之首。

  在会上,克而瑞江浙区域总经理刘晨光还揭晓《杭州长租公寓品牌TOP10榜单》

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四大参与主体齐上阵

多维度剖析长租公寓未来走向

  当租赁市场逐渐走向台前,租赁市场参与的主体方发言显得格外重要。

  作为开发商代表的万科泊寓合伙人叶忠率先表示,自2014年启动以来,泊寓进入42个城市,服务青年超5万人。

  作为万科“城市配套服务商”和长租公寓的杭州实践,2017年2月起,杭州泊寓通过自建自持物业、或购置/租赁城市低效资产进行改造,截止目前已获取16个项目,房间数7063间,其中3307间已开业。

万科泊寓合伙人叶忠万科泊寓合伙人叶忠

  同时,叶忠表示万科泊寓一直在深度探索客户的需求以及致力于全面提升租客居住体验

  宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌作为国家队的代表则提出了行业的四个矛盾,既供给缺口大与行业回报低之间的矛盾、品牌溢价率与品牌同质化之间的矛盾、产业专业化与市场同质化之间的矛盾以及需求多样化与支付能力弱之间的矛盾。

宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌宁巢公寓会展公司投资发展总监杨斌

  同时他还认为,目前行业存在着租赁习惯尚未形成、客户价格敏感性较高等诸多痛点。而好的项目则表现在,入住比例高、出租周转低、租差保障大以及衍生收入多。

杭州城易家资产管理有限公司常务副总孙健杭州城易家资产管理有限公司常务副总孙健

  作为运营方代表的魔方生活服务集团大客户开发总监、杭州城易家资产管理有限公司常务副总孙健通过自己的经验分享表达出自己对于长租公寓的部分观点。他认为“定位”很重要,对自己的产品要有所定位、对自己的客户群体也要做到精准把握,当然还需要高效稳定的运营体系以及产业创新等。

金融方代表中泰证券投资银行业务委员会债券与结构金融部副总裁张玮靖金融方代表中泰证券投资银行业务委员会债券与结构金融部副总裁张玮靖

  最后,金融方代表中泰证券投资银行业务委员会债券与结构金融部副总裁张玮靖从金融的角度对长租公寓进行了剖析。

  张玮靖表示,截至目前,在126家长租公寓企业中,有50家获得融资,这很大程度上减轻了一部分企业前期的资金压力。同时,中国的租房市场还是处于信用空白状态,中国建设银行通过自身信用快速切入。它的入场很好地弥补租房市场信用的缺失,给房东和租客带来了信用约束。

  张玮靖认为,随着长租公寓行业的发展,未来此类资产证券化产品会处于持续增长的态势。同时,资产证券化产品以租金产生的现金流进行偿付,具有风险隔离作用,可以更好控制投资收益。

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  据了解,为了能够长期实时分享长租公寓的发展现状,发布会后期克尔瑞与乐居长租公寓联盟正式成立,通过搭建起“长租公寓联盟”的平台,让长租公寓的交流在杭州永不停息。