名博品鉴团走进绿地旭辉城研讨沙龙

  暨奥体博览城旁的地标性建筑研讨沙龙

  时间：2013年12月5日下午

  地点：绿地旭辉城项目销售展示中心

  2013年12月5日，新浪乐居名博品鉴团第四十八站走进绿地旭辉城。项目东靠规划支路，南至七甲路，西邻滨盛路，北依奥运路。建筑高度达150米，对望钱江新城，拥揽一线都会江景资源，是杭州奥体地标群的主要构成建筑。规划7幢超高层精英公寓和1幢高级商务写字楼，由世界超高层地标建筑营造专家绿地集团和中国房企50强旭辉集团强强联合打造。参与品鉴的博友就"奥体博览城旁的地标性建筑研讨沙龙"展开了激烈的讨论，整个品鉴会在热烈而愉快的讨论氛围中圆满落幕。

名博品鉴团走进绿地旭辉城

陈稼发言

  主持人：首先欢迎大家跟随新浪乐居来到今天的旭辉城，一起品鉴这个非常高大上的展示中心，并且对样板房进行了参观，相信大家有非常多想说的。

  我先介绍一下今天来到现场的各位领导，分别是：

  中天房产的副总裁金伟成先生  

  耀翔房产副总经理包迎艳

  金成房产总建筑师楼国栋

  圣奥绿城运河宸园营销总监夏颖敏

  高运房产朱振祥

  东道主绿地旭辉城营销总监来梁

  新浪乐居营销副总潘卫星

  今天现场还有很多来自机构和媒体的朋友，我再介绍一下：

  天使投资人蔡阳

  创域所在总经理连诗超

  文创集团胡玉燕

  智联地产顾晓立

  媒体的朋友有来自107电台主持人舒云

  东信网络张方

  房产天下肖红

  首先有请今天的主办方代表发言，首先有请来梁来总。

来梁发言

  来梁：今天大家能够到这边来，我感到非常开心，感谢大家能够到这边来多提一些宝贵的建议。因为这个板块在之前有春江彼岸，当时它的炒作力度很大，把这个板块炒热，这也是政府希望看到的，也是后来我们拿地楼面价高出4千多块钱，我觉得奥体板块一定是城市发展一个核心区，因为对面就是钱江新城，它是一个CBD区，奥体这一块在今后会更适合居住。

  其他的还是想听听大家的意见，对我们这边的整个项目，不管是营销还是产品，还是今后的一些推广策略，请各位朋友、各位合作伙伴能够多提宝贵建议，也希望大家能够一起感受奥体，想买的就买。

潘卫星发言

  潘卫星：我还是抛砖引玉，我看今天的主题是说地标建筑。我在杭州生活了40多年，在我心中能说到地标的建筑真的是很少，几乎没有。简单一点来说，市中心的武林门，西湖文化广场可能算是一个小地标。奥体博览城有城市之门，未来可能是由绿地担钢建设，300多米，它肯定是杭州真正的一个地标式建筑，之前杭州其实是没有地标的建筑。至于住宅的话，就更没有地标了，之前滨江区曾经会有一个，我们之前也期待过一个项目，它是一个比较奇怪的项目，就是卓越时代广场，这个项目本来也是一个超高层，但是因为各种原因，它一直在被搁置，到现在还没有出现。现在旭辉城150米的高度，应该是整个杭州的地标式住宅，所以还是非常值得期待的，而且是绿地和旭辉两家联合操刀的项目。而且就这个板块来说，03年整个销售的情况，包括媒体和各位媒体的同行，这个地块13年就两个楼盘，应该就接近2000套的销量，说明整个市场对这个板块非常看好。因为我们也正在和旭辉城合作，做一个电商的项目，如果说12月份预售证能够顺利拿出，这个月可能就会开出来。所以值得我们大家期待，是一个地标市的住宅，应该会有比较好的预期跟结果。但整个大环境并不是特别乐观，但对这个项目还是非常有信心的。

  主持人：确实今年旭辉进入杭州的势头非常强劲，连续拿到杭州三块地，今年基本上都会在年底之前亮相。所以大家对旭辉这个房产公司可能有很多想了解的地方，今天都可以跟来总沟通。

蔡阳发言

  蔡阳：杭州在我心目当中，超高层的住宅，超过100米的住宅，我感觉不多，有没有一个基本的量化指标，比如小高层、高层和超高层？

  金伟成：如果按照套内面积跟总面积相比，多层基本就到90，小高层85，高层80，套内面积跟总面积比差不多的。

  楼国栋：刚才这个问题金总答的很对，住宅是18层为界，18层以上要两个楼梯，18层以下可以一个楼梯，这个公摊面积就相差很多，18层以下超高层有什么问题呢？消防电梯很关键，因为楼层高了以后人数多，人数多了以后楼梯宽度也要加宽一点。还有是自身结构上的，也就是柱子跟墙会加厚，像七八十米100米剪力墙做的过，超过100米剪力墙不够，要宽剪结构，所以50米以下一般框架结构不同，所以不同的结构形式造价成本不一样。

  来梁：我们跟绿地合作，就是因为它是超高层专家。

  楼国栋：看中旭辉城的客户是拉不走的。

夏颖敏发言

  夏颖敏：我从营销角度探讨一下，因为我听说这里是两家代理公司和自己开发公司，可能中间会产生一定的良性竞争，因为现在万科做的比较多一点，良性竞争我们不去讨论了。整个团队走进来，整个展示面非常漂亮，包括我们现在的示范区也已经开放。

  来梁：我们三家单位基本上每个有十个置业顾问，今天你看到的不是我们所有人，我们是有轮岗的，有带着驻点的。

  夏颖敏：如果像前面财神说的这个月月底要开盘，来得及吗？

  来梁：旭辉有一个运营部，也是TOP10，效率很高，只要预售证拿得出来我相信是没有问题的。蓄客我们从拿地以后就已经开始了，因为我们公司在江干区，开放以前留电量就有6000多组。而且这边有好处，像莱蒙和龙湖在这边，三家的广告推广在吸引客户过来。现在是如何把其它区域客户吸引到奥体这块，这才是最重要的事情，因为龙湖已经证明了奥体能够卖这么多，而且现在主体育馆也起来了。

连诗超发言

  连诗超：太爽了，我们去了很多地方，很容易坐进来很严肃，所以这里很轻松。

  我来之前查了一下资料，也看了你们官网的介绍。我觉得有点像08年的上海浦东，那个板块世博会没有开之前卖18000，现在卖四五万，那个时候也是没有人买，当时地铁通了也没有人去。刚才财神在讲地标，杭州一直没有热点，没有概念，杭州的那种概念都是小概念，什么是小概念？二代产品，但真正运营一个城市是大概念，那种概念是能够对城市助长它起飞、腾飞，比如说余杭、闲林那么长时间堆到那里死掉了，就是没有一个东西能够整合起来。现在钱江新城都没有完全炒起来。我觉得奥体板块，一个城市的主体，不是卖房子的概念，而是要代表一个城市未来发展，所以奥体这个板块是非常好的概念，但是这个理念有个问题，很多人炒这个概念，只是停留在这个概念主张上，龙湖炒这个概念的确已经够了，但旭辉作为外来大鳄进来，我觉得有些项目应该停留在品牌的主张。奥体体量这么大，我觉得它不是一个楼，是一个生活方式，奥体在这里不是一个建筑，给杭州带来的是一种追求，这种追求在我们这个项目上应该可以作出内容，比如说运动，运动本身是一种积极的、健康的、充满朝气的，包括里面有跑道，而不是在传播上卖房子的时候我们做广告，有时候很很功能性的，你会发现这种功能性非常赤裸裸，就是多少钱，生怕别人不知道，拿着脑袋喊，其实没有必要，这个板块喊它干吗？没有人不知道。但更主要的是如何把这个故事讲的更深入人心。我觉得这不是板块的选择问题，是对生活方式的选择，这是奥体独特的销售卖点。这样对杭州来说，刚才一直讲13年，我觉得13年对刚需是掠夺式，现在看到这个市场已经疲惫了，这个时候你要打的就不只是滨江了，是对整个杭州来讲。对整个杭州来讲的时候，因为你的题材太多了，完全可以把这个题材挖掘出来，而且这是进入杭州的大门，可以直接拦住，包括钱江新城，未来同协路一通，交通实际上很便捷，如果从这里看杭州，能够给到一种生活方式或者积极向上的没有。我们现在都在关注PM2.5，之前我还说广州PM2.5太厉害了，赶快跑到杭州来，但没有想到天堂爆表比广州还厉害。像黄龙的体育氛围也不强，运动氛围也不强，所以未来它不仅仅是健康，所以把这个东西往下继续展开，这样的话大家才更愿意来。

舒云发言

  舒云：连总说的实在是太好了，我很有压力。我还是顺延他这个话题说。

  其实所有人到这里以后都被高大上比掉了，淹没掉了，但我反过来想，这个项目最终不是要体现高大上，如果真的是很高端的话那肯定是钱江新城更高端，体现在这个东西，给人一种冲击力，视觉效应是要的，但接下来要抓它的人群，购买这里的人群是什么样的人群？一定是追求品质，也追求时尚的感觉。有一点，像我这样的人对超高层是惧怕的，那种很年轻、很积极具有青年感的人群是不怕的，他非常喜欢挑战感，或者喜欢冲动型的东西。他们喜欢演绎、演出的生活，喜欢时尚的餐饮的东西。比如说我在下面引进了什么，或者菜单式的服务，我觉得应该再加入时尚，应该符合这种人群的吸引力、冲击点，而不是单纯的高大上的感觉，首先视觉感觉是在了，还要再加入科技的东西。我身边有一个朋友，他说住超高层的那种感觉很好，太好了，视野太棒了。比如说空气方面，高层是不是PM2.5吸的少一点？

  潘卫星：是9楼到12楼是最容易吸入的。但一般来说高层这个楼层又比较受欢迎，性价比比较高。

  顾晓立：所以这个最后就变化价格定位的问题了。

  舒云：还有一个，能够去除PM2.5的东西，把对去除PM2.5的东西引进来，我觉得以后2.5肯定会越来越高，只会越来越多，能够控制住就不错了。

肖红发言

  肖红：我也是第一次过来看，第一感受跟大家一样，就是高大上，但我觉得房子回归到最后还是要生活。所以作为奥体板块，它的知名度在今年一下子起来了。但是奥体这个板块很多都是运动元素在里面，但是生活配套在哪里，有必要跟购房者讲一下，因为你们置业顾问压根没有提这方面的东西。而且你们的户型又是90和128，我想品质刚需占了很大的比例，而且很多会面临即将结婚或者是小三口的人口结构，家庭是属于成长型的，他买你们的房子起码要住5年。我觉得奥体板块的生活配套兑现的时间，包括周边是什么样的情况，其实奥体这样一个大型的运动综合体，老百姓能够真正用的上是比较少的，但是正因为有这个东西在，对板块知名度的提升很有用，所以也能让整个板块加速它的成熟。16年大运会在这里举办，所以奥体的生活配套应该介绍一下，或者未来三到五年怎么样。

  来梁：我们这块地的隔壁，应该算是东南方向，有三栋地铁上盖物业，还有30万方的商业。6号线是2020年之前造好。关键还有一点，我那天去奥体指挥部，指挥部是分萧山奥体指挥部和滨江奥体指挥部。为了大运会，可能会在1号线、2号线引一个站过来，奥体站，把这一段先造好，就是直接可以开过来，区间先弄好，可以通，今后再慢慢造。这个信息还没有正式官方出来，指挥部跟我讲对外只能说积极争取，但是大方向是定的，所以我们也是讲可能在这边造。

  肖红：教育配套呢？

  来梁：幼儿园、小学都有。

  肖红：规模呢？

  来梁：规模还在规划中，地块很大。那天他们副区长也过来了，对这块的提升，他们也是希望打造成重点，我们至少可以看到奥体这个板块是实实在在做的，有东西体现出来了，而不是画图，因为奥体本身就有一本宣传册，对面就是钱江新城日月同辉，这里现在叫繁星，因为太多了。而且我们这里建好了肯定有很多培训班，因为小孩子要体育，要游泳。就像你说的，在奥体板块是增值和升值潜力很大的。

  舒云：这个很重要，因为之前春江彼岸卖的时候就有朋友来问我，他们就觉得投资价值比较高。

  连诗超：就这个角度来讲，这个项目定位不要只是在杭州，因为它跟奥体有关，现在新的年轻人来的时候，他的需求不一样，比如说演唱会等等都在这里，而且户型又小，90方，对他们来说买了挺好，这样市场就打开了，所以这个板块一定要从这个高度看。

  来梁：一般来说一个城市只有一个奥体。

  连诗超：应该说一个省只有一个，除非像广州、深圳两个中心，否则的话不可能。

  来梁：比如说今后打个车说家在哪里，就说奥体旁，所以今后肯定是一个地标建筑。而且我们有一个好处，我们是围合的，中央景观花园，接近4万方，这个在杭州也不多，因为它的轴间距大，200多米，也有150米的黄金跑道，可以在里面健身，我们还有滑梯、攀岩，就是让两三岁小孩攀岩。

顾晓立发言

  顾晓立：像旭辉这样的公司拿地速度比较快，我的第一个感觉就是快，非常快，然后再看了他们的户型图，是超高层，觉得不错。到这边来看它的样板房，其实我没有来这边，通过图片看他们的样板房就是贴近于自然，让我们有回家的感觉。但对我来说，刚才在沙盘上看，你们说一期开前面一到三幢，从我的感觉你们一期是走量，后面两期因为这个板块不用再炒作了，可以慢慢做，可以再把价格拉高一点。但是还有一点，我在看你们围合式的时候，下面是社区商铺，现在我正好研究社区商铺，现在万科城天地就是这个概念，现在招商，社区商铺是一个亮点，你们怎么样把这个亮点打造出来，把这些亮点加上去，溢价空间就大了，因为这里社区商铺体量还是蛮大的，所以这些东西在包装的时候，有很好的内部的景观，再加上很实在的商业，这也是我的一个建议。 

方帆发言

  方帆：我先自我介绍一下，我是东信网络方帆。刚才您开始说的一句话我特别赞同，因为我们过来的时候也遇到像龙湖推荐看房的情况，在我看完你们的设计之后，给人非常震撼的感觉，高大上，我觉得像这个定位，可以想一下不用这种方式，我觉得这种方式在刚需这块可以试试。我这边看到有7幢公寓和写字楼，我想问一下目前贵公司有没有在其它城市做过？

  来梁：目前来说没有。

  方帆：因为我也看过其它写字楼的销售，像台州、金花、温州这边过来买房的人很多，我过来的时候，因为我来滨江不是很多，滨江给我的感觉，比市区更加的开阔，如果其它城市有看房团的人过来，可以带他们到滨江周边去看一下，他们也会很喜欢这个地方。

  来梁：异地我们正在谈，是要去的，因为机场高速甬台温过来这是必经之路，我们特意在那边做了两块广告牌。

张方发言

  张方：今天来到这来首先感谢新浪的邀请，也谢谢来总。随着青年路过江隧道开通之后，到钱江新城就更加快捷，可以吸引到另一部分客群过来看房子，因为那边写字楼居多，价格也比较高，居住起来不是特别合适，这边就会吸引他们过来。另外围合式的景观我觉得比较有感觉，我有一个想法，可以做一个微电影，比如像纽约的帝国大厦，把一些元素放进去，拍一个微电影。今天的售楼处也比较高端，整体感觉比较好。

胡玉燕发言

  胡玉燕：跟着新浪看了很多高盘，也很高兴今天第一次来到来总的地盘，一直说要来看，但抽不出时间来，所以今天感谢新浪的安排。

  大家都知道，作为绿地也好、旭辉也好，这么大的品牌开发商，尤其杭州近几年全国比较知名的开发商相继来到杭州拿地。所以我想问关于很多大牌开发商来到杭州的品牌落地问题，就像我们做题目也会很多人问这个问题，就是你们在品牌落地这块不知道绿地、旭辉怎么做的，贵公司有什么样的策略？因为今年2013年下半年土地市场很好，但其实住宅销售不是很乐观，否则也不会有那么多小蜜蜂站在外面。所以接下来针对你们的销售，包括你们这么大的两个品牌开发商，当然我们是看到的售楼处的高端，所以两个集团合作的模式不知道怎么操作的。

  来梁：我们的合作，包括整个售楼处的打造，整个感觉是新加坡风格，很自然，包括品牌落地。绿地和旭辉一个是世界500强，一个是中国50强，我觉得有些东西客户也会这样看，绿地在全国各地做了跟多地标，超高层。旭辉是首进杭州，去年刚刚上市，我们有句话叫“用心构筑美好生活”，我们是用心把生活构造好，包括我们为什么做活动做水中瑜珈，请爵士乐队来唱歌，就是倡导一种休闲生活，就是让客户的认同。

  胡玉燕：奥体板块春江彼岸是第一个大盘，它的运气比较好，而你们边上有莱蒙，有龙湖，属于前后夹击的时间段，包括刚才超高层不为所有人接受的因素，所以这也是作为专业人士想要讨教的，就是你们作为专业的开发团队是怎么应对的？

  来梁：我们广告原来有一句话，就是“被仰望的不仅是高度”，高度只是因为有150米。还有一句话是“高度是你个人品位的一个体现”，这也是我们对接的一句话。有句话叫“站的高望的远”，其实在超过30层以上看你的城市，看到的视野角度完全不一样，所以我们为什么要做那个动作，就是在150米中拍摄，130米是什么样的，120米是什么样的，100米什么样的，可能80米就看不到奥体了，但在100以上可以看到奥体里面的东西，包括看到江边的景色，所以仁者见仁，智者见智，总有一部分是爱好的，也不能抹煞所有客户，个人追求不一样。

包迎艳发言

  包迎艳：我就说两个问题，一个是好的地方，好的地方就是整个园林的打造，还有是开放式会所的设想和做法，我觉得都是很可取的，特别是对于购房的消费群体来讲，这个是很有吸引力的。另外一个是在整个围合式设计里面，有大概3幢房子不是朝正南的，是朝东南已经超过15—20的角度了，可能对江浙这带用户接受度方面来讲还是有问题的，因为江浙这一带很在乎东南西北朝向的，杭州最好是朝东南15度，而这个已经过很多了。

楼国栋发言

  楼国栋：绿地和旭辉两家都是知名公司，在杭州本地也是引起了一定的反响，包括我们业内的人也都想来参观，刚才我出去到车上拿名片就碰到保亿的总裁了，我们私交很好，我说你为什么来了，他说来参观一下。说明了什么呢？这个项目业内都是很关注的。

  第一点，这个楼盘它最大的亮点是地标住宅，它地标在哪里呢？地标在高度150米，还有它的花园。但这个东西有利有弊，它的好处是什么？我们的家以后是150米的，地标性的，这个可以吹的。还有一个好处，超高层的景观好，可以看的远，但是在以后雾霾天这么严重的情况下也不一定是好事。这块地因为容积率很高，做的时候只能沿着周围一圈布点，优点是中心花园，缺点是所有房子都沿马路了，所以有利有弊，自己去权衡。

  第二个，它的建筑风格是Art Deco，刚才来总也讲到了，我们是很放松的在那里，我也很放松，因为它的建筑风格是Art Deco，园林风格是用新加坡的风格，确实这个售楼处跟样板房打造的非常好，我跟新加坡合作非常多，对新加坡非常了解，新加坡最典型的几种东西，像潜水系的设计，真山水、假山水结合在一起，景观比较开放，还有横竖线条的结合，这是新加坡现代设计风格。应该说整个售楼处和样板房景观打造做的不错，你这个楼盘Art Deco加上新加坡风格本身已经非常放松、比较混搭，关键是新加坡很多采用热带园林的树种，我们在这里不可能采用很多热带园林树种，下一步怎么样打造类似于新加坡风格？这个还是有考究的。

  再讲到户型样板房的问题，至于颜色来总也讲了，是有故事的。我觉得仁者见仁，智者见智，因为我们这里有的人说很喜欢这个红色，有的说不喜欢，颜色就不谈了，因为它本身是小户型，在打造的时候空间尺度比较小。我唯一的感觉就是软装堆的太多了，堆的太多了之后空间感会很小，实际上开发商投入了不少钱，每一样东西都要花钱，所以在有些部位可以适当做点减法，你们投入的灯光，全杭州所有样板房都没有你们这个样板房采用的多，射灯每个房间里不少于五六个，一般都是两侧做两个，你有的地方局部是做三四个，所以也花了很多心思。确实是一个地标性的建筑，也值得期待后面很多东西。

朱振祥发言

  朱振祥：我讲一些营销。我们这个项目在奥体板块，这个是大的、硬件上的，我们有很多竞争对手，龙湖也好、莱蒙也好，每个有亮点的地方总是有很多开发商摆在那里，很多商品房堆在那里。我们怎么去走？刚才我说了，我们的景观示范很OK，但我也看到一些问题，因为来总是萧山人，在服务上，比如萧山楼盘金地天逸，它的服务单膝下跪的。还有工作人员的服装不够统一，统一对你的形象有很大提升，让业主知道你的服务标准。刚才讲的样板房也好、景观也好、间距也好、视野也好，都很好，但从营销的角度应该添加文化的内涵，让人家感觉到我们以诚相待，以情相待，以情去占领这个市场，价格可以放一放，如果价值做的好了之后，文化内涵加上去之后，价格自然上去了。

  因为我们的手很小，但是心很大，好象要把全世界、全亚洲都装进去。我觉得你们不要忽视萧山的需求，因为目前从成交来说，包括龙湖也好，金昌也好，萧山本身客户成交比例不是很高，龙湖我相信会更低。其实萧山消费群体还是摆在那里，销售消费属性，如果这个产品摆在那里，不能说这个产品差，我觉得这个产品是很好的，问题是他们不了解你，如果以传统观念去看待萧山客群，不会到这里，可能在营销上就失去一个群体，我觉得这条线要考虑。我觉得萧山人一定会越来越接受这个板块，为什么萧山人前段时间不太接受？因为萧山人对大的世纪城板块感觉产品档次不是很高，也就是无非原来萧山水平搬过来，但是对未来生活状态有更美好的向往，我觉得这就是一个切入口。

金伟成发言

  金伟成：接着朱总的话，萧山是要多考虑的。旭辉这个企业我一直蛮关注的，因为它代表了一种企业，房产企业当中大家去看，像旭辉这样的企业很少，它其实代表了一种潮流，我不知道大家有没有注意到，前段时间有一个微信，我的朋友圈里有人发出来，专门看旭辉的老大在讲他的运营。其实旭辉拿这块地以前，在杭州参加了不少的土地拍卖，土地市场基本排第二，所以我已经关注到了旭辉这家公司。在它拿地前面大概两到三个礼拜，我专门找了一个朋友找旭辉，我就说要跟它们合作，因为它们价格承受能力相对来讲比较强。因为中天是一个开放型公司，大家都知道金地也好、万科也好，我们的合作不光是建筑层面的合作，在房产这块也有合作。但从某种意义来说，可以讲它是土豪的代表，为什么讲它是土豪代表呢？它是建筑企业转化过来的，建筑企业转化过来的房产企业应该说有一定的硬伤。大家可能注意到，有很多建筑企业转过来的，做到最后就发现有瓶颈，做不好，其实跟它的思路有很大的关系。我为什么去找旭辉呢？它是一个洋企业的代表，因为它非常注重金融跟地产的结合，因为在这个时代，一定是金融跟地产结合的好你才能做的好，这是一个基础，当然最后是要产品落地的。旭辉可能半年以前大家都不太注意，因为它的速度非常快，适合了这个时代的特点。所以像这样一家企业，因为我分管投资，如果有机会我希望能够合作，因为是土洋结合，造房子我们比较厉害，整个开发运营这块它们厉害，从到香港上市回来。很简单，现在大家都知道，如果不在境外融资，在国内像现在这样的状态根本没有办法玩。针对目前的形势，因为现在调控，3号好象高层又开了一个会，有信息发布，就是要灵活适度的把握这个调控。可能也就是三五年的时间窗口，旭辉希望抓住这个时间窗口，因为一旦抓住了，现在可能看不出来，以后TOP10当中就有它的位置，因为它前面几乎就是空白，几年前可能真的不知道旭辉是干什么的，绿地是早就知道的，所以我比较关心。

  从杭州来说，旭辉落地的几个项目，从某种意义来说，我认为时机可能还不是非常好，因为前阶段拿来的地基本很多地，不光是奥体，包括城东。现在大家都知道，地一万三四，房子一万八九，浙中地方很多，包括城北，城北动不动一万四五的售价，万通、越秀全部都是八九千的楼面价，所以不是很好。从运作角度，从开发角度它是一个很好的理念，但碰到一个落地，它不是一个很好的时机，所以我套用一句话：“天降大任于斯人也，必先苦其心志”，现在它就在承受这个压力。因为大家都是行内，应该都知道这个项目确实不好做，龙湖是什么地价大家都知道，它写字楼如果背过来更厉害，这里写字楼售价你想想看？它的楼面价也就是六七千块钱。所以就这个项目来说，确实是一个非常难做的项目。

  但是反过来说，像奥体这样的板块，有一个现象，包括奥体，包括中海的项目，有一个非常有趣的项目，不像其它区域，比如说城东、城北，如果它90方卖到两万，180方两万肯定没有人要，卖不掉。但是这个区域不一样，这个区域90方卖到两万，180方就可以卖到两万三到两万五。中海那个时候区域价值已经超过两万了，但是它不管，照样卖一万八，买房子的合算，但是同时它的250方大户型就卖到两万五左右，这就体现了这个区域的优势，龙湖也是一样，这从一个侧面可以知道这是一个好地方，为什么？只有好地方、好房子，人家才不在乎你的价格，只有在不太你价格的情况下才可以拔上去。所以这个区域我认为是一个真正比较好的区域。

  从产品性价比、价格、配套方面来说，我还是拿这个项目做例子，应该说从这些方面来讲，纯粹要去算帐来说，你算不过我们这种区域，有地铁、学校，什么都有，我只卖两万零一点，你随便怎么卖，两万五六肯定要撑在那边。但买这个房子的人是不算价格的，他是找感觉的。所以从营销角度这个要考虑。怎么样做高端很有讲究，就拿蔡总的两个项目做例子，一个是EAC，一个是三亚的，一定要有高度，要不然真的非常难。你的客群从某种意义来说，如果是甬台温，我建议你目标放在甬台温外面的人，而不是来贪便宜的人，就是他开了眼界以后，认为我就是要适应这种地方，因为这个地方不讲有没有菜市场，就讲130米、150米一览天下小的感觉，售楼部的东西在格调上面也要动点脑子，因为进来之后有时候不会太多讲户型，你要想往那个地方去没有路，你的价格和物业本身的特点怎么算都算不过来，没有办法算，必须是找感觉的。

  我觉得这样一个项目有难度，刚刚朱总也讲了，萧山是其中一个客群，大家都知道金帝刚刚到杭州卖不动，后来想想看，给萧山人打造一个七星级，现在为止它的售价高，周边的价格怎么也算不过它，确实让萧山人找到感觉了。其实不管怎么讲它应该不是一个好的价格，但是它就比周边盘的价格高。