蓝孔雀板块东至莫干山路，西至规划学院北路，南至规划育英路，北至留祥路，为原申花板块中的一个部分。该板块总规划用地面积约646.8亩，可出让用地面积310.05亩，规划发展愿景是以城市居住为核心，集购物休闲、商务办公、文化娱乐为一体的区域新中心。
2013年9月，蓝孔雀板块8宗地块由5家房企分食，其中5宗为住宅用地。五家开发商中，仅三江置业为杭州本土开发商，招商、融信、复地、江苏新城均为外来大鳄。至此，除一宗商业外，蓝孔雀板块其余地块出让计划已经基本完成，蓝孔雀开始正式进入规划开发阶段。
2014年的上半年杭州楼市黯然无光，整个蓝孔雀也一直在悄无声息地耕耘着。7月12日三江蓝孔雀项目花园道壹号现场售楼处的开放和样板房的首秀，无疑向世人宣告“贵族”蓝孔雀营销的正式开始，下半年的这180天方才是决战的时刻。
文/新浪乐居记者 万明佳
蓝孔雀综合体将开屏之机会篇：
☆ 所处的大环境——申花板块配套成熟，整体认知度高
蓝孔雀综合体，地处拱墅区申花板块内，北至留祥路，西至化工路，东至莫干山路，南至育英路。总规划用地面积约647亩。地块所属的申花板块是目前杭州最热的置业板块之一，板块内商业综合体布局密集、规划起点较高，被称为“杭州未来的徐家汇”。
2013年10月，杭州最大的一站式综合体银泰城营业，申花板块商业配套逐渐成熟，进入高速发展期。而除了银泰城之外，板块内还规划有80万方的热电厂综合体、80万方的蓝孔雀综合体、大河造船厂旅游综合体等，申花板块内的商业综合体总规模超过200万方，商业综合体将是今后板块迅速崛起的催化剂。
☆ 自己的小格局——蓝孔雀综合体商住皆宜 自成体系
蓝孔雀综合体共有9宗地块，总规划面积592亩，实际用地310亩，总建面84万方。其中宅地6宗共53万方，商地3宗共31万方。
综合体里的商住皆宜的业态形式，具备其他单纯住宅业态所不具备的独特优势。整个区块中，有住宅，有商业，且商业体量较大，达到了近30万方，加之现在的商业项目多是招商前置，也就是说等到综合体真正交付使用的时候，不用像一般住宅一样等待周边生活配套的完善，可以立即消化和享受自身的商业配套，基本上是吃喝玩乐一站式的服务。
☆ 交通好——兼得主干道与地铁
蓝孔雀综合体东临莫干山路、北临石祥路，分别为南北和东西向的城市主干道；综合体西侧的规划化工路和南侧的规划育英路分别为城市次干道。东南侧为汽车北站。距离京杭大运河仅2公里，距离武林广场直线距离约7.5公里，距离西湖、西溪不足十公里。且周边有祥符桥站、汽车北站、花园岗站等多个公交站点，无论是公共交通还是自驾出行都十分便利。
另外，综合体临近地铁2、5、10号线，10号线规划站点育英路站紧邻综合体。而2号线和5号线距离综合体约1—1.5公里。2017年，地铁2号线将全线贯通，2019年，5号线也将试运营，这对于蓝孔雀板块来说，都将是可以逐步兑现的利好。
☆ 环境好——兼得工业遗存和生态公园
如果追溯蓝孔雀综合体的历史的话，800多年前它是花园港，也就是古代的皇家园林，具有丰富可挖掘的历史文化价值。另一方面，蓝孔雀地块原先是蓝孔雀化纤厂的厂区，搬迁后留了一些具有时代特色的工业遗存。这些具有时代印记的工业厂区是城市记忆的一部分。综合体中保留的这些部分可以效仿不远处的桥西运河天地，将这些闲置的老厂房变成现成的loft建筑，发展创意产业。蓝孔雀未来将具备其他综合体所不具有的历史感和文艺气质。
而且，板块西侧规划有近700亩的生态公园，除了西溪湿地周边之外，杭州住宅区很难找得到能坐拥如此大体量的城市绿地的，可谓生态环境优越。板块内还规划有幼儿园和小学，工作、学习、生活、休闲全面一体化。
蓝孔雀综合体将开屏之挑战篇：
☆ 申花板块供应量大
今年整个申花板块将迎来供应的“爆发期”，仅粗略计算下半年申花板块的住宅供应量，就已达115.3万方。如果一套房子以90方计算的话，115万方就是12811套房子。今年上半年，杭州主城区商品房成交套数(12782套)还不及这个数字。
☆ 高地价的危机
蓝孔雀地块集中出让的时间，正是去年杭州土地市场一片火热，外来开发商疯狂拿地之时。地价高企，成为蓝孔雀综合体不可回避的一个问题。
蓝孔雀6块宅地的楼面均价为14445元/方，除了江苏新城项目，综合体中每宗地块均有配建要求。地价、代建费、建安成本、政府各项税费，蓝孔雀综合体内楼盘的保底售价约在23000—24000元/方。从目前蓝孔雀几个楼盘释放的消息可以看出，项目户型涵盖了70—135方，都以90方为主力户型。而目前滨江紫金府小户型价格在24000元/方左右，天阳尚景国际小户型价格在22000元/方左右，一街之隔的金地申花里精装小户型价格在20000元/方左右。在价格上，蓝孔雀或许不具备更多的竞争优势。
☆ 行情差 周边项目竞争大
今年上半年，杭州楼市整体情况较差，量价齐跌。今年上半年，共成交商品房28607套，位列近三年最低，同比直降31%；商品房库存突破13万套，同比增幅46%；开盘117个，同比下降50%。而下半年，杭州楼市或将开启新一轮的深度调整。
覆巢之下，焉有完卵。将在下半年入市的蓝孔雀综合体，似乎也前景不明。虽然板块内的开发商们大都表示板块不会出现恶意竞争，大家将会是共存共赢，共同做大板块价值，会资源共享，相辅相成。同时也都抓住了目前申花板块小户型稀缺的特征，将户型设置为90方左右的小户型为主，但下半年，板块仍将迎来外部巨大的挑战。
仅以竞品景瑞申花壹号院和金地申花里为例。景瑞申花壹号院规划有5幢高层公寓和6幢洋房，高层公寓全部为88方。景瑞在销售方面多是“大开大合”，一向走快销路线，其置业顾问曾透露，如果能拿出预售证，不排除项目一次性将高层公寓全部推出。项目将在7月首开，蓝孔雀的节点应在景瑞之后，现在杭州楼市刚需难求，如果景瑞如此出招，必定将消耗一部分蓝孔雀的潜在客户。
再看金地申花里，距离蓝孔雀仅一路之隔，在售精装修小户型价格在20000元/方。不少业内认为，申花里的价格为蓝孔雀综合体的价格起到了一个定价指导作用。但5000元/方的地价差，蓝孔雀综合体的多个楼盘似乎没有办法在价格上和申花里硬碰。
