专题摘要：借杭州第十九届房博会之际，合创地产机构就目前杭州房地产市场的住宅需求及需求特征做了一次广泛的调查活动，新浪乐居独家网络发布调查结果。
■购房积极性再次位居历年较低水平，三个月考虑购房比例仅4.2%，
■放弃购房比例接近历史最高水平；判断上涨升至32.5%，形成近三年的最高比例
■最能接受的降价方式是总价直减，降幅预期明显减小
■购房群体更趋年轻，25-33岁青年群体成为绝对主流
■面积需求现缩小趋势，主力需求面积由91-100㎡降至81-90㎡
购房者准备在多长时间内买房
受需求抑制政策持续影响，目前意向购房者的购房积极性依然处于近年来的较低水平，同时对比2012年的5月份，购房积极性再次下降，一年之内明确购房的比例从5月份的48.7%下滑至43.6%，三个月有明确购房意向从7.2%下滑至4.2%。
2012年上半年，大量楼盘的大幅度降价，部分区域杭州房价水平已经回归至2009年年末2010年年初的水平，特别是部分楼盘的破成本销售，达到了部分购房者的心理预期，从4月份开始，意向购房者的购房积极性明显回升，6月份杭州成交量甚至突破前五年的最高水平。而进入7-8月，市场行情发生了新的变化，部分降价楼盘房价开始回调，有些已经回归到降价前的水平，在此情况下，新盘开盘的去化速度明显不及5-6月份，受部分楼盘房价回调的影响，意向购房者的购房积极性也有所下降。
本次调研显示：从上文系列数据对比可以看出，目前宏观调控依然持续、楼市下行发展的态势依然明显，加上受部分区域房价幅度降后反弹的影响，意向购房者特别是首次置业的刚需们观望心态再次趋浓，认为目前是下单好时机的比例从5月的16%下降至10.7%，放弃购房的比例也明显上升，接近近三年的历史最高水平；而明确表明自己是刚需群体，不受政策影响的比例从5月的18%跌至7.4%，接近历史最低水平。
从以上的数据对比可以看出，2012年购房者心态发生了较大的变化，上半年从集体持续观望态势恢复到观望明显减弱，而下半年则从观望低点又向高点折返，日渐弥漫的观望气氛意味着楼市可能再次踏入成交低点状态。形成这种发展态势的主要有三个原因：一是，刚需需求购房者在经过4-7月份的大量消化后，在数量上有所减少；二是，部分楼盘售价降后反弹，影响了购房者的积极性，甚至超过了部分刚需需求购房者的购房预期；三是，中央政府对房地产调控政策的持续强调，意味着楼市将依然持续下行的发展态势，对未来楼市发展的不确定也成为意向购房者加重观望的主要原因之一。
意向购房者的后市判断
本次调研显示：2012年上下半年，杭州意向购房者对楼市房价发展的判断出现了明显的转向，上半年近一半的意向购房者判断房价将下降，而到了下半年，判断楼市上涨的比例从5月的7.9%上涨至32.5%，这一比例甚至成为近三年的最高点，而判断房价将下降的比例从48.5%下降到17.1%。对房价发展判断的快速变化成为楼市波动期一个典型现象。
之所以对房价发展的判断从下降逆转上涨，主要是受目前市场形势影响，成交量的高水平持续使楼市发展走出最低谷，开发商经过“高销售率”的积累实现了资金的回收，再次大幅度下降的可能性减弱；特别是受部分楼盘涨价的现实因素影响，意向购房者判断楼市上涨的可能性加大。
本次调研显示：意向购房者对房价降幅的预期明显低于2011-2012年5月，63.3%的人判断降幅在10%以内，而之前有一半以上的人降幅预期在10%以上。对后市涨价判断占主流的情况下，降价预期也明显下降。
从主力选择区间看，对房价降幅的主力判断集中在5-20%的区间，而5-10%是较主流的区间，在目前的房价水平下，下降5-10%的降幅，与上半年房价最低点4-6月份相近。从这点也可以看出，在经历了上半年的波折后，意向购房者对降价预期更显客观。
本次调研显示：70㎡以下是意向购房者目前居住最集中的面积范围，占30.8%；其次为71-90㎡，占比28%；从对比历年的整体数据看，意向购房者目前居住主力面积未出现较大变化，但较2012年5月，居住面积出现缩小情况。
从当前自有房意向购房者居住的面积分析，虽然居住主力面积依然集中在70方以下，但近三年的调研中91-110方比例大幅度上升，这意味着
目前改善型需求的意向购房者较前三年的已明显改变，从前三年看，大多数意向购房者目前居住的基本上为房改房或第一代商品房，户型面积以满足居住基本需要为主，功能实用性为首要考虑；同时，由于早期的住房普遍存在规划、设计、户型以及物业管理等缺点，随着家庭积蓄的积累及对舒适性要求的提高，换房需求的产生已是水到渠成。而进入2011-2012年后，改善型意向购房者目前居住的商品房的面积和品质明显提升，以第二代、第三代商品房甚至2000年以后的较新产品为主，主要是由于面积不满足居住需求或追求更好的居住环境、地段等角度出发，产生更高品质的换房需求，因此对品质、环境、品牌等要求较之前的更高。这从近三年的调研中居住面积91-110方比例大幅度上升可以看出。
本次调研显示：本地购房者依然是购房绝对主流，占比达90.1%。
从2011年5月开始，杭州外地户口限购政策执行初期，异地意向购房者急速减少，而到了2011年下半年，随着房价的松动，投资机会再次浮现，异地购房者又开始活跃杭州楼市，进入2012年后，虽然外地意向购房者的比例较2011年下半年有所减少，但依然保持在较高水平，特别是从3月开始，部分楼盘的大幅度降价促使外地人来杭州购房的积极性明显升高。不过不同以往的是，本次调研中的异地购房者大多只看不买，限购依然是紧箍咒，“看风景、寻机会”成为现身房交会的主要目的；或者着眼商业物业市场，酒店式公寓楼盘成为追逐的对象。
同时，本次调研的异地购房者有了新的身份，温州客组团明显减少，而其他地区的意向购房者明显增加，其中宁波、嘉兴、绍兴、台州、湖州等地表现突出，其他如衢州、海宁、金华、桐庐等地区也开始出现，异地购房者几乎涉及了浙江省的各个地级市。而相较往年，外省客户明显减少。
异地购房者的依然保持一定水平，可以看出，异地购房者从未真正离开楼市，在其他投资渠道缺乏、对房地产发展长期看好的情况下，一旦市场出现较好的投资机会时，会再次蜂拥而至，即使在限购的情况看，也对楼市保持持续的关注；因此，特别是楼市已经出现降价的情况下，异地购房者趁房交会之际探路楼市。
在受访意向者中，首次置业的人群依然占据绝对主力，占比50.9%，但有所下滑，处于近三年的较低水平。
新政限贷和限购制约了改善型意向购房者特别是三次置业的客户群体的购房需求，使部分人放弃购房，故三次置业客户在2012年5月出现大幅度下降，但本次调研有所回升，主要是由于上半年的降价促使楼市成交量高涨，楼市呈现的高需求也刺激了二三次置业群体需求的回暖，7-8月大户型成交比例上升就是一个实证。二次置业者依然保持上半年的水平，但较2011年10月明显升高。
首次置业群体占据主力一方面由于是刚性需求，购房的急迫性相对较高，另一方面首次置业客户尚未限购限贷，受新政影响较小，特别是目前杭州市场中80-90方的小户型降价较为普遍，以针对首次置业群体为主，故首次置业群体的下单积极性明显高于改善型客户，部分意向购房者也因为房价下降达到购房预期而提前购房，因此首次置业购房者依然保持需求主流地位，2012年上半年杭州楼市成交以90方左右的小户型为绝对主流就是大量首次置业群体发力的结果。
而进入下半年后，首次置业群体出现略微下降的局面，主要是由于部分意向购房者在上半年已经完成了购房需求，首次置业群体在绝对数量上有所减少，但这并不能改变首次置业群体依然是近期楼市置业主力的基本现状。
在所有受访意向者的购房动机中，改善型居住需求以35.8%的比例占据首位，并较2011年10月份有所上升，处于近五年中等水平。在上文第一次购房比例达50.9%的前提下，改善型居住依然出现35.8%高比例，形成矛盾，主要由于两种特殊情况存在，改善需求同时也是首次置业：1.第一套住宅为房改房或自建房，并非购买2.部分年轻人目前居住的房产为父母赞助，并非自己购买。因此，综合多种因素，形成第一次购房和改善需求同时出现高比例的情况。
无房买房自住需求近几年一直保持较高比例，特别是从2011年10月开始一直保持在20%以上的高比例，由多方面的原因组成：首先，由于部分改善型需求受到抑制，作为最刚性的无房自住需求更为突出；其次，楼市的降价刺激了经济实力有限的首次置业需求，达到或接近部分购房者的预期，使需求有所激发；再次，进入2012年后，楼市供应以90方产品为主力，符合首次置业群体的需求，也刺激了这部分置业需求的上升。
结婚购房本次调研中依然占据较高比例，从限购政策实施开始一直在12-19%直接徘徊。由于结婚购房是较为刚性的需求，也较为紧迫，可拖延时间有限同时结婚购房一般为首次置业，不受政策限制，在楼市降价的情况下，激发结婚购房需求，有些甚至提前开始准备婚房，因此，结婚购房在政策调控环境中依然保持高比例，成为目前购房的主要需求之一。
给子女购房比例上升后下降，主要是由于两方面的原因；一方面，本次调研中意向购房者以三口之家为主，“父母+未成年小孩”的比例占据较大，这意味着，此部分家庭的购房需求较少体现在“给子女购房”上；另一方面，随着楼市房价的降后反弹，部分家庭“给子女购房”的计划会有所推迟。
此外，投资购房需求有所回升，达到2011年以来的最高水平，上半年楼市房价的大幅度下降，刺激了投资需求的回升，当然在此部分需求中，有6.3%的比例为自住兼投资，纯投资的比例仅3.1%，由于受限购限贷政策的持续，投资的可行性明显下降。
2012年下半年，意向购房者购房关注因素排序分别是：房价（20.1%）、地段（17.9%）、产品质量（9.8%）、生活配套（9.8%）、户型（9.6%）、交通（9.5%、周边环境（8.3%）、学区（4.7%%）、升值潜力（3.9%）和开发商品牌（3.3%）。
结合杭州楼市2006-2012年发展轨迹及历史数据可见：在楼市快速上行之时，在房价的疯涨和高企的压力下，意向购房者对房价的关注度是首位的；而在楼市转折时期，房价出现下行或滞涨，意向购房者的关注点就会从房价转向选择更优的地段。本次调研再次遵循这种规律，虽然目前楼市在系列新政重压仍处于下行发展态势，但经过上半年的大幅降价，成交量大幅回暖，甚至出现近三年来的最高峰，成交的旺盛激活了楼市，因此本次调研中，意向购房者对地段的关注又再次超越房价，重新恢复到20%的高比例。虽然意向购房者注重地段的因素高于房价，但同样对房价保持高关注，地段与房价的影响力提升意味着意向购房者对购房的综合性考虑升级，购房更趋理性。
对比历次调研可以看出，精装修接受度进入2011年下半年后出现大比例的提升，以后一直保持较稳定的状态。随着目前市场上精装修楼盘的增多，中高档楼盘精装修已经成为常态，特别是以绿城、滨江为代表的本土品牌开发商全线产品精装修化的策略，促进了市场上意向购房者对精装修接受度的提升。
但进入2012年，由于高端楼盘的滞销，精装修楼盘由于总价相对较高，一度滞销，于是，部分楼盘对90方中小户型产品实行了“去装修化”，“装修”改“毛坯”一度成为市场流行形象，此现象的出现，一方面是为了降低90方等中小户型的总价，满足首次置业群体对低总价的需求，另一方面，又变相成为“降价”的噱头，引起市场关注，促进成交量上升。
意向购房者区域选择在出现较大变化后开始回归，市中心依然是最受欢迎的区域，以“19.6%”的高比例成为冠军，其次是城西，以“19.6%”位居第二，再次是城东和滨江。再次延续了市中心、城西、城东和滨江前四名的组合。
市中心板块由于地段优越、配套成熟，一直是区域选择中的“首选”；城西板块是仅次于市中心的第二选择，城西居住氛围浓郁、生活配套成熟，一直是部分具有“城西情结”的意向购房者的首选。
城东板块脱颖而出，以12%的高比例位居第三，是除了市中心、城西之外唯一一个超过10%的区域，城东板块由于城东新城的崛起、品牌开发商汇聚、楼盘供应量上升，在杭州楼市板块发展的重要性越来越明显，购房者的选择率也大幅提高。
进入2012年下半年后，意向购房者对户型面积的选择较上半年出现了明显变化，面积需求不增反降。
户型面积选择的变化意味着意向购房者对面积需求出现缩小趋势，随着市场降后反弹的趋势明显化，意向购房者对涨价的预期也开始上升，这意味着购房成本的上升，如准备购房资金未发生变化的情况下，同样的总价可以购得的面积减少，因此，面积需求也有所减少，这与上文的户型格局发生变化形成一致。
从历年单价接受度对比看，从2007-2010年持续四年房价最高比例点均停留在10000元/㎡，进入2011年5月从1万跃至1.6万元/㎡，10月又回归至1.2万元/㎡的水平，而2012年5月和10月的两次调研再度回归10000元/㎡。根据房地产市场的供应与需求相互作用的原理分析，意向购房者预期单价接受度的上升与目前市场供应房价的水平息息相关
与历年调研相比，本次意向购房者总价承受力处于近三年的最低水平， 120万(不含) 以上接受度从2011年5月最高峰63.1%下降至40.9,%，处于三年最低水平；160(不含)万以上接受度从2010年10月最高峰40.2%下降至23.2%。由此可以看出，在目前楼市大降价的背景下，即使与2012年上半年相比，意向购房者对价格的接受度也有所下降，表现在单价和总价的接受度上均有所下降。由此可以看出，受上半年楼市大幅度降价影响，意向购房者对价格的接受度也有所调整，出现小幅下调。
本次调研意向购房人群中，25-33岁的中青年人群占整体意向购房者的52.4%，是目前购房的绝对主力，而34岁以上的年龄群体购房比例明显下降。在楼市发展上行的市场态势下，经济收入水平和支付能力成为主导市场需求的关键因素，积累了一定储蓄的34岁以上中老年客户群体表现更为突出；而在楼市发展下行的市场态势下，对住宅的刚性需求成为主导市场需求的关键因素，特别是二次置业受抑制的情况下，中老年群体虽然具备一定的经济实力，但因购房成本压力更大，部分人暂缓购房，此时，34岁以下的年轻群体开始崛起，房价的下降给了这部分群体更大的购房空间，同时也减轻了购房压力，购房迫切性明显大于年龄较大的改善需求群体，因此，80后年轻人购房成为目前最大群体。
在目前以及未来的意向购房群体中，三口/四口之家的家
庭结构依然占据了主导地位，达47.9%，其中父母+未成年小孩的比例34.7%，
这部分意向购房者主要以改善需求为主；父母+小孩已成年的比例为13.2%，
这部分意向购房者以改善居住、为子女购房等需求为主。
本次调研中显示，单身群体购房下降后有所反弹，成为刚需群体的重要组成部分；而二人世界的比例虽然下降但依然保持较高比例，相对而言，二人世界基本上处于准备结婚或新婚状态，在楼市降价的背景下，此部分群体纷纷开始行动，也是刚需群体的主要组成部分。
从本次调研上看，年收入11-20万的家庭是购房的主流家庭，占了34.5%的比例，其次为21-30万，占据16.6%的比例。对比以往历次调研，家庭收入有一定幅度的增长。
