杭州住宅白皮书：未来住宅供应约1670万方

• 可售存量房源
• 是指已领取预售证，但尚未达成销售的房源
• 未售余量房源
• 是指分期开盘（开发）的单个楼盘（已有开盘记录），尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量
• 新增潜在供应
• 是指已取得土地、但尚未开发或从未进行过销售的新增潜在房源

• 1.未来供应依然保持上升态势，可售存量和未售余量为近五年最高峰
• 根据杭州主城区2011年年度住宅成交量13088套测算，这些供应需10年才能消化完毕；以2007-2011年五年平均年度成交28000套计算，这些供应需要4-5年的时间才能消化完毕。由此可知，未来杭州主城区供应量至少需要3年以上的去化时间。同时，562.6万㎡的未售余量和766.7万㎡的新增潜在供应，供应量巨大，预示着2012年依然是杭州楼市新房源上市的高峰期。
• 2.一线品牌房企掌握未来楼市话语权
• 截止2011年12月31日，未来杭州主城区住宅将上市的562.6万㎡未售余量和766.7万㎡新增潜在供应中，一线知名品牌占据了绝对的主导权，包括滨江、绿城、九龙仓、金隅等二十个一线品牌房企的未上市供应合计达494.7万㎡，占未上市供应的37%。
• 3.下沙、滨江、城东新城是未来供应最集中的板块，滨江、转塘板块将再度爆发
• 杭州未来住宅供应主要包含未售余量和新增潜在两大部分，总共合计1329.3万㎡，从板块分布看，主要分布在18个大板块中，其中未来供应在100万㎡以上的有四大板块，分别是下沙、滨江、城东新城和之江转塘，此四大板块占未来供应的45.6%；特别是下沙、滨江、城东新城三大板块，未来供应均在130万㎡以上，将会是未来供应最激烈的区域。

• 4.单个板块供应时间不均匀 将呈现时饥时饱态势
• 从板块未来供应的两种不同形式看，供应量较大的板块呈现双相曲线，即如果未售余量供应量大，则新增潜在供应量小，反之，未售余量供应量小，则新增潜在供应量大，代表板块是滨江、大城东、大桥西、大申花、西溪湿地、九堡、丁桥、市中心等，这意味着这些板块未来供应时间分布不均衡，在未来某个时段出现集中供应的可能性较大，时饥时饱的供应态势在所难免。

• 下城区：个盘未售余量供应不大 桦枫居仍是区域供应老大
• 下城区未售余量房源共约33.9万㎡，主要体现在三个板块：以武林国际、绿城·兰园和大家·武林府为代表的市中心板块、以桦枫居和万泰新语为代表的华丰板块、以香石公寓为代表的城北东新新天地板块；其中市中心和华丰板块未售余量供应量相近。

拱墅区未售余量供应中板块市场占有情况一览表

江干区未售余量供应中板块市场占有情况一览表

西湖区各板块分布情况一览表

滨江区未售余量供应中板块市场占有情况一览表

• 下沙区：个盘规模大 集中在沿江和金沙湖两大板块
• 下沙区合计未售余量供应为106.8万㎡，供应量巨大，众多大规模楼盘持续供应是下沙连续4年未售余量供应在80万㎡以上的主要原因。

下沙区未售余量供应中板块市场占有情况一览表

各城区新增潜在供应房源情况（单位：㎡）

• 2012年供应呈饱和状态，预计供量达771万㎡，为2011年的1.5倍
• 预计2012年新上市为430万㎡，高于2011年。本次报告统计的杭州主城区可售存量房源约341.4万㎡，这些房源基本将在2012年持续去化。因此，在总未售余量562.6万㎡中，预计将有300万㎡左右在2012年上市，剩余约262.6万㎡则在2013-2014年上市。当然，如果2012年下半年市场行情有所好转，则未售余量供应2012年的上市量会有所增大。预计所有新增潜在供应中，有约130万㎡的供应会在2012年上市，636.7万㎡的供应会延续至2013-2014年，由此可知，2012年新增潜在供应较2011年将明显减少。由此可知，综合可售房源、未售余量和新增潜在三部分供应，合创地产机构预计：2012年杭州主城区住宅供应预计会达到约771万㎡，是2011年的供应量的1.5倍（2011年的总供应约为496万㎡），将会是供应量密集的一年；若以平均每套120㎡计，总体可预计住宅供应套数约为64000多套（2011年新上市房源面积平均122㎡/套），是2011年年度销售量的4.9倍，由此推测，2012年的楼市供应将呈现超饱和状态。从2012年新上市供应看，未售余量加上新增潜在供应，预计2012年新上市房源可达430万㎡，为2011年杭州主城区新上市住宅供应的1.3倍（2011年的新上市供应约为318.9万㎡）当然，在持续下行的市场态势下，开发商也会出现观望心态，推迟开工、开盘成为一种常态，在此情况下，2012年的供应量预计在上文的基础上也有所缩减。
• 2012年各大板块上市情况及发展情况分析：
• 预计各大板块新增上市量超过400万方，下沙、滨江、九堡位居前三。