在总理的讲话中，有两点特别值得关注：
其一，调控目标方面，总理首次旗帜鲜明地指出，“房价还远远没有回到合理的价位”，如此直接的将调控目标定义为房价下跌是过去不曾出现过的，尤其是没有在全国人大这么高的层面上表达过的，其传递出的信息是，目前在中央层面上依然认为调控目标没有实现，房价仍需要继续下行；这意味着，短期内政策主基调上的放松将不会出现。
其二，调控手段方面，总理表示，“政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。”这句话传递出的信息是，未来我国房地产市场的发展，还将以市场和政府调控并举的方式，兼顾公平和稳定。这意味着，长期来看，中国房地产的下半场依然将是政策管制的下半场，此前行业内外对于调控应以市场化手段为主的呼吁和建言必然将随之归于平静。[详细]
事实上，去年四季度时中央层面上曾经对房地产调控的问题产生过不小的分歧，其高潮出现在11月初，典型的案例即是全国人大针对限购的合法性、合理性公开对住建部提出质疑，可见在当时中央内部对于房地产市场调控的意见也并没有达成一致；而中央层面的动摇也使得去年四季度开始地方政府开始主动对政策细则进行微调。 分歧的局面一直持续到12月份，情况的扭转应以温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡访问时关于“房地产调控绝不可以有丝毫动摇”的讲话为标志，此后，中央层面在公开场合上的质疑逐渐平复。
而进入2012年后，尤其是两会召开前后，从中央各部委负责人的发言中，我们可以清晰的感受到，当前在中央层面上对于房地产市场调控的态度已经基本达成了一致。对于这样的一致是通过何种手段达成的，我们无意探讨、也无从探讨，但至少可以肯定的一点是在未来相当长的一段时间内，中央各部委在对待房地产调控时必将同心协力。[详细]
两会之后从中央层面上看，房地产调控将依然维持在一个偏紧的局面，至少在二季度结束之前，中央层面对政策执行的监督管理恐怕都将保持在一个相对高压的状态中，在这期间相信不会再有更多的地方政府敢于挑战中央的底限，调控将总体处于偏严厉状态。
下半年会出现越来越多的操作空间，而造成地方政府始终对房地产调控存有抵触心理的原因主要来自于两方面： 其一，房地产行业在经济中仍占重要地位。其二，地方政府土地财政格局未变。以上海为例，房地产税费收入从2010年的399亿缩水至2011年的327亿，而2011年土地出让收入从前一年的1472亿缩水至1200亿左右，如果2012年调控延续，则财政收入损失也将进一步扩大。[详细]
本轮自2010年起始的房地产调控，从本质上可以分为两个阶段：第一个阶段是2010至2011年，其间博弈主要围绕政府和开发商之间展开，焦点为房价；第二个阶段则是2012年，其间博弈的双方转变为中央政府和地方政府，而焦点变为地价。
调控第一阶段的结果已经显现，政府通过限购令等行政手段强行抑制购房需求的释放，导致市场供求关系逆转，迫使开发商降价求售。而对于今年刚刚拉开帷幕的第二轮博弈，在我们看来，其激烈程度和困难程度将全面超过前一轮，其根源在于“地价下调”将触及到地方政府的根本利益。
在我们看来，中央政府在大基调把控上虽然拥有不容置疑的统治权，但处于最终执行端的地方政府也决非毫无转圜的余地，第二轮博弈的结果不会如前一轮那般胜负分明，而将更趋于相互配合及妥协。基于以上的判断，我们认为，2012年房地产行业政策面总体将比去年宽松，上半年中央政府在博弈中将处优势地位，政策主基调将偏紧；而下半年之后，随着地方政府在政策执行层面将趋于宽松，特别是二、三线非核心城市，更有可能出现政策面的暗松。[详细]
本轮以双限为核心的政策调控最显著的成就，恐怕是终结了过去十年里不动产作为居民家庭投资超配资产的历史，尤其在一二线重点城市，过去全民炒房的历史正在被终结。
在需求面上，一二线城市近几年以来城市化的速度正明显放缓，一直以来推动房地产市场发展的最重要驱动力正逐渐削弱；而在供应面上，经过2010、2011两年的持续调控，当前一二线城市市场存量已处于历史高位，在我们跟踪的全国35个重点城市中，截止2012年2月底的存货消化周期都已超过18个月的警戒线，再加上近两年来土地供应和开工绝对值均大于上轮调控周期，因此我们预计未来1-2年内重点城市市场都将面临巨大的去库存压力。结合市场供求两方面，近两年内投资资金进入楼市的获利空间是非常有限的。更重要的是，近两年以来直接动用行政力量的政策调控已经令市场深刻体会到了政府控制房价的决心，房价只涨不跌的信心被击溃。[详细]
从理性角度出发，无论是限购还是限贷都只是为了短期内压制需求释放，从而平抑房价涨势的暂时性措施，而由于其行政干预的本质与市场经济的规律存在矛盾，故不具备成为长期机制的基础；在我们看来，我国房地产市场调控的思路大致将是这样的逻辑：短期依靠限购限贷强压房价、缓和社会矛盾，长期则依靠两大调控工具——房产税和保障房；前者增加不动产持有成本、削弱商品房投资价值，而后者则调整社会居住结构，解决中低收入人群住房问题。[详细]
回顾以往每一轮楼市上升周期的推进，在需求层面上一定会有一个从刚性需求、改善型需求到最后投资需求逐个启动的过程，如果说刚性需求的最先回暖决定了市场从低迷期中走出来的话，那么之后改善型需求乃至投资需求顺利“接班”则关系到市场交易量上行的持续能力，换一句话说，如果中高档需求无法顺利启动并接管市场，则仅仅依靠刚需的释放很难推动交易量持续增加。
而今年就极有可能出现这样的情况。由于政策调控的主基调未变，尤其是限购政策并未退出，即使下半年后部分地方政府在执行环节上会出现松动空间，但从市场整体层面上看中高档购房需求的释放一定还是存在相当阻力的，因此一旦中低端刚性需求的释放进入阶段性低谷，则市场交易量回升的步伐也将随之停滞。[详细]
一、二线城市市场状况将好于去年。从短期看，首套房优惠回归及房价持续下滑将令一二线城市被积压了近两年的刚性需求出现集中释放的趋势。
三、四线城市方面则将出现分化。长期更将面临发展空间被透支的风险。首先，部分近年来发展过快、房价水平偏高的城市总体看空。从短期看，由于本地需求持续释放后逐渐归于平静，而一二线城市需求注入而产生的高潮也终究有限度，因此我们判断今年之后这类三四线城市市场规模增长幅度将逐渐趋缓。从长期看，这部分城市市场发展空间正被过度透支，过快的发展速度已脱离城市基本面的支撑，典型例子如唐山，当地近四年商品房用地年均成交量为2100万平，几乎和北京持平，而其2011年商品房的成交量仅为159万平，不到北京的20%，其常住人口总量仅为北京的38%，经济总量也不足北京的三成，显而易见，巨大的供应压力和相对匮乏的需求已令唐山市场未来发展蒙上阴影。[详细]
对于去年至今已经大幅调价的企业或项目来说，我们认为其目前的售价已接近成本红线，进一步降价的空间明显收窄。首先，由于今年上市的楼盘多为09、10年获取的土地，项目地价成本水平普遍较高；其次，近两三年以来劳动力、融资和大宗商品成本价格普遍上涨了15%左右，使企业经营成本大大上升；再次，此类项目去年至今的平均降幅已接近20%，综合以上三方面来看，今年上半年这类项目价格的调整空间已然不大。
对于另一类去年没有实质性降价或者从未降价的项目，倘若企业面临资金压力或者有快速销售的压力，我们依然建议应择机下调销售价格，参考标准可参考周边同质楼盘降幅或所在区域平均水平等，具体幅度上一次性10%左右的调价应可对销售有所保证。
此外，对于个别去年以来超跌的城市、区域或项目，今年尤其是下半年后确实会出现适当回涨的需求，而我们的建议是至少上半年应保持谨慎，以免在政策总体偏严厉的大环境下引发不必要的风险。[详细]
本轮房地产调控自2010年以来，整个行业投资热情已明显回落，从土地成交溢价指标来看，2011年30大重点城市所成交的经营性用地中八成以上溢价率在5%以下，但尽管如此，开发商的拿地热情却仍然不高，大部分城市去年的土地出让体量普遍处于历史低位。
在我们看来，随着地方政府财政压力的逐渐增加，今年调低土地出让底价将成为必然的选择；届时，尤其是一些正处于经济发展中前期、对土地财政依赖程度较高的二三线城市，土地报价将出现明显的回落。[详细]
在我们看来，以中档产品为核心，适当兼顾中高端、高端产品的多元战略更利于企业控制风险；房企可根据自身优势，选择中档产品为主做高周转，同时选取少量中高端产品以补充利润。满足刚性需求的中低端产品与改善型中高端产品规模比例建议不低于8：2，由于体现在企业营业收入上，这一比例可能将达到6：4。
事实上，近两年以来房地产业正处于调控周期内，因此保证中端及以下档次产品的比例符合当前市场需求的重心，这已是行业普遍所能认同的共识，而另一方面，之所以建议在中端产品核心之外仍然需要有高档产品，其实不仅仅是短期内补充利润，更是出于企业长期发展的考虑。
随着保障房的持续推进，中低端产品未来或将面临与政策性住房全面竞争的局面，根据我们对保障房的监测，2010年起全国保障性住房建设正式提速，2010年新开工590万套，2011年新开工1000万套，2012年目前所定指标为700万套，按照保障房建设周期3年计算，最早2013年市场将迎来第一波保障房集中入市的冲击，2014年这个冲击力度将达到最大，如果届时企业缺乏中高端项目储备或开发能力，有可能遭遇巨大困境。[详细]
2012年以来龙湖集团的表现最具有代表性，该企业今年早在大年初四便开始进入销售状态，其依靠在华东、西南两大重点区域的集中推案，在一季度即收获两个10亿销售金额的周末，在今年整年同业竞争中积累下了第一笔业绩；按照秦力洪总裁的话来说，今年龙湖将着重于把握市场窗口期，在牙缝里抠出业绩来。
另外，在当前调控周期内，既不在限购范围内又具备一定购房能力的需求总体是有限的，对于市场来说，需求释放掉一波便少一波，从这个层面上讲，后知后觉的企业在当前的大环境下或将遭遇巨大困境，而如何能做到抢先一步，关键点无疑便是价格。在我们看来，尤其是去年至今还未明显调价的中大型房企，其当前的资金回款、销售指标的压力应该是相对偏大的，对于这类企业，我们建议可酌情使用价格策略，具体幅度方面可采取一步到位的手段。[详细]
2011年房地产市场在“限购”、“限贷”令的双重打压之下，市场陷入持续的低迷，市场需求或被压制或处于观望中，导致传统的广告宣传效果不明显、而以售楼处为主的代理模式在客户渠道上也不占优势。在需求被严重抑制、房价下跌预期强烈的情况下，传统的广告、代理模式已难以召集到足够的客户群体来实现项目的快速去化。
在传统营销模式失效的背景下，企业迫切需要应对市场变化进行创新，以电商为代表的创新营销近年来已逐渐崭露头角，并取得了良好的市场反应，楼市“E时代”序幕已缓缓揭开。截止当前，包括万科、龙湖、SOHO在内的诸多全国性品牌开发商均已开拓了电商渠道。
总结电商所具有的传统营销模式难以替代的优势，主要有两点：其一在项目定价上，“零元起拍”、“限时团购”等新颖手法改变了以往房地产企业定价的模式，将定价权交给了购房者，从而以较低的成本实现了“成本定价”向“需求定价”的转变；其二在客户蓄水上，电商将各个项目、二手房源与最终购房者直接对接，也实现了“广告效果化”和“代理渠道化”的统一。[详细]
在我们看来，随着地方政府财政压力的逐渐增加，今年调低土地出让底价将成为必然的选择，从时间点上看我们认为二季度这类现象将开始集中出现，对企业来说，尤其是部分土地储备已逐渐不足、资金状况又相对良好的房企，这段时间或许是抄底补库存的最佳机会。
在城市选择上，由于一、二线城市是本轮调控着重打压的对象，经过了一年多的调控，目前其市场已趋于理性，企业可适当选择一、二线城市入驻；而对于三四线城市，尤其是部分近几年来发展速度过快、市场过度依赖外来投资资金而本地需求相对有限的城市，我们建议企业应谨慎考察，且勿盲目扩张。[详细]
今年信贷环境符合经济“稳中求进”的总体方针。特别是年初，随着银行信贷额度的重新放出，企业资金需求方面基本能够得到满足。虽然，房地产企业的融资需求仍然受到一定的监管，但资金流动逐利的特性决定了房企资金面紧张局面将会有稍许缓和。因此，整个上半年，房企通过银行贷款来满足资金需求的问题不大。
下半年，随着银行信贷额度的逐渐收紧，房企应积极探索其他融资渠道。房地产信托方面，虽然银监会监管非常严格，但是对于项目资质符合要求的房企，信托融资仍然不失为一种不错的融资方式。另外，对于中小企业而言，我们更建议采取股权私募基金来融资，虽然这种做法会暂时失去了一部分控制权，但是这类基金谋利的本质决定了其不会动摇到企业所有权，因此企业可通过这类渠道快速获得战略资金方面。[详细]
