《2011--2012杭州中介的变与不变》
            ——别指望楼市在冬天里开出大太阳

童浩：今年应该来说整个二手房市场从成交量来看，是非常低迷的一年，像我们现在一个月度的成交的单数在500-600多，不同的统计口径，杭州8城区的来说大概就600多，中介公司大概就500多，总而言之就是这个量。

    比起09年高峰期的时候来说，那个时候应该有5000-6000套，统计的还是杭州5城区的，所以差不多从整个二手买卖的角度来说，整个市场规模差不多就剩下10%了，那么这个对于一个行业来说，是一个很大的变化，有很大的挑战在里面。

童浩：二手房的整个情况从限购令出来以后，基本上就匀速下降，整个成交量从2000左右，一直跌倒600多，价格也是一样，从7、8月份以后，也基本上平均每个月跌两到三个点左右，所以目前11月份的均价大概教5、6月份来说，应该在9成左右，这是二手房买卖的一个年度趋势。

    从租赁情况来讲，今年应该说是先涨价后跌价，因为限购令出来以后，短期内租房市场需求一下子放大，加上本身3、4月份是租赁的高峰期，一带就把整个租赁的价格带上来了，那么到了下半年，很多房东手上积累的房子开始多起来了，加上市场行情，很多房东也知道保持这样的一个状况会蛮长时间的，一部分钢售的房东就开始降低他的价格，另一部分房东不看重短期利益的，就会把房子从出售改为出租。差不多9、10月份，很多杭州租赁的房子价格开始下调，这个下调在11月份非常明显，整个成交的均价可能会有5个点左右的下降。

童浩：最后的两个月来说，从买卖的角度来讲，会稳中略有上升，因为本身说是“金九银十”，那么今年的国庆应该来说是最惨淡的月份，国庆节已经没人看房了，房交会之前肯定也是没有人看房了，都在等着房交会召开，可是今年在房交会以及房交会后面的交易高潮也没有到来，所以今年10月份非常惨淡，所以年底的两个月可能会略微好一些。

    从二手房来讲的话，房东的心态开始明确了，原来他们对于未来还是有很多期待，尤其是温总理的“对于整个房价未来一定要调控到一个合理的价位”这样一个明确的说法以后，其实很多房东，加上开发商打折的一个普遍性，原来从单个盘，个别开发商的行为，到现在普遍性开放商只要卖房子就要打折的情况，所以对于整个二手房东来讲，有这个回笼资金的需求的，或者有一部分是限购的，他想乘这个机会去买一个更大的房子，所以必须要把小的卖掉，小的便宜点卖掉，买个便宜的大的进来，还是划算的。所以对于杭州整个二手房市场来说，会有一个小幅度的促进。

童浩：是一个难题，任何行业要缩小到十分之一的规模，都是一个难题。何况整个中介分行业的发展时间还比较短。要是暴风雨来了，你是一个成熟的体系，抗风雨的能力也比较强，这一次的调控当中，挑战在于一个是行业发展时间比较短，一个是暴风雨来得比较猛烈。

    从出路来讲，可能是几个方面吧，大的方面还是一样的，不同的是你能不能抓住这个机会点，比方说新盘代理，因为整个限购令出来以后，一二手房的成交量是一期跌的，所以借助这个机会，可以和开放商去争得一定的市场份额，关键是看中介的实力和渠道，能争得多少。

    再来就是租赁业务，盛世管家其实租赁这一块做得一直都不错，很早就有涉及，所以我们在这一块需要做的是去守，守住市场份额。还有就是拓展海外项目，开展抵押代办等等业务，这方面就是需要有计划、方案，需要很专业的服务基础。

童浩：冬天就是冬天，冬天就要准备好足够的资源，首先作为企业来讲，得有资金上面的准备，包括思想上的准备。你不要指望它在冬天给你开一个大太阳的天气，如果是想等待机会的话可能会比较危险。

    第二的话，在刚才谈到的领域要把它做精做细，比如改变以往的操作方式，要去适应这个特殊事情特殊环境，比如代理这个部分，按照以前的方式去做，把楼盘扔进房源库，让经济人去卖、去推销，可能不会超过整个量的20%，如果我们充分利用联动、代理，发挥中介公司的特点，和楼盘的销售特点，形成一个非常迅速的搭建房源和客户之间的桥梁，在这个过程中需要细致和精准。

     所以期待通过盛世管家，包括整个行业的共同努力，去实现这个目标。