杭州楼市羊年探春：春天还没有真正到来

    从乐居记者实地探访结果来看，申花的高供应为开发商带来了巨大压力。黄龙金茂悦案场负责人陈李栋认为，目前申花板块周边的项目如雨后春笋一般增长，整个大的申花板块和城西以及文教、桥西这些地方加在一起不下20个，2015年操作项目需要偏谨慎。
    申花壹号院策划经理颜露分析称，截止2月底申花板块内存量2000套左右，按照月均去化260套估计去化周期需要8个月，加上上半年部分项目上市和新推，市场存量将超过5000套，去化周期将需要1年半以上时间。
    面对竞争，申花板块内的开发商也并非一片混战，而是合纵连横，比如蓝孔雀板块的四个项目，联合出资引进了华东师范大学附属小学，在开盘时间节点上并且也有意错开。
    但是价格方面，留给开发商的空间并不大了，雍景湾销售副经理张先生分析了蓝孔雀几个盘的楼面价:其实当时拿地差不多都在15000元/平米上下（融信14971元/平米、三江14911元/平米），再看看现在将近18000元/平米的在售价格，其实已经不赚钱了。换句话说，现在大部分楼盘价格都已经跌到底了。[详细]

    春节刚过，位于杭州钱塘江南岸的萧山就打出了“羊年第一降”的噱头，声称均价直降5000元/㎡。
    据华瑞晴庐的销售经理陈女士介绍，自降价信息释放后，每天晴庐售楼处的来访量约有百来组，单日认筹量约有20组左右。不过陈经理把“羊年第一降”视为“补降”。去年萧山楼盘都已经过一轮的价格调整，而晴庐却一直守着价格，没有随行就市。在钱江世纪城的金色江南、靠近滨江的阳光城上府以及南部卧城的农房尚海湾，记者都得到了如下回答，即晴庐是个案，不会给其他楼盘造成大影响。
    去年下半年开始，围绕着“同城化”展开的事件、新闻日益频繁。在同城化一系列政策实施的过程中，萧山“沿主城带”无疑享有最大、最直接的利好。而在这一交接地带，已有多家房企早早布局。位于“沿主城带”上的阳光城上府在公寓类产品的推广上也主要面向滨江以及主城区客户。上府的案场经理游先生告诉记者：“我们这一带的楼盘都定位为‘大滨江’，在推广上都会表现出‘去萧山化’。”[详细]

    探盘这一天，北软板块带给小编的是和过去全然不同的印象。因为下大雨，空气中再也没有漂浮着过去大量随处可见的灰尘；万达广场开业，周边各个小区和商业楼多数已经成型结顶，一反过去的空旷；道路平整，绿化工作也在有条不紊的进行中。居住环境的大幅改善之大，让小编几乎有点认不出这个原先“脏乱差”的板块。
    板块内的宝嘉誉峰项目目前还是以去化存量房为主要销售任务，新房源预计会在7月份对外推出，2015年购房优惠会慢慢减少，价格则会逐步上涨。“市场谁也不能准确预测，因为我们队板块有信心！”宝嘉誉峰营销副总经理张军利在接受乐居记者采访时表示，北软这个板块到底好不好，目前购房者已经可以有直观的认识而无需脑补。再加上政策暖风频吹，周边竞品变少，似乎一切都预示着2015年将是暖意融融的一年，这也是宝嘉誉峰敢于涨价的底气。
    可以看出，在过去北软板块由于起步较晚，几乎没有什么配套利好可以吸引购房者，开发商不得不通过大肆降价，花式营销等各种手段在楼市中脱颖而出。而2015年的北软板块，商业，教育，交通等利好均已变现，板块价值基本稳固。哪怕不降价，板块已经有了足够的底气来吸引购房者。[详细]

    目前，南星单元在售的楼盘有望江府（尾盘）、钱塘印象、钱江御府。今年将推出市场的有候潮府、金隅学府。今年南星单元预计还将推出B—01、B—02、D—05三宗地块。如此换算下来，南星单元未来一到两年的供应量将激增至50多万方。
    户型差异化是南星豪宅们的生存之道之一，但候潮府、金隅学府、钱江御府，他们三者之间的主力户型有一定的交叠性。钱江御府走毛坯路线，候潮府有望江府珠玉在前，金隅如何应战？他们最终如何突围，将是今年豪宅市场的一大看点之一。
    江干区的景芳、三堡、四堡单元，是钱江新城的新兴豪宅区域。但是相比市中心、南星、华家池豪宅等以“4”字打头的顶级豪宅相比，景芳三堡可以称作是“小豪宅”区域，价格在2万到3万3左右，以刚需首改为主。
    就景芳四堡这一区域来说，因为地处老小区之中，土地资源稀缺，在售新盘并不是特别多。2014年以来，最受关注的楼盘就是万科大家钱塘府和德信大家钱江府。在记者的实地探盘之中，明显观察到，即使是连续两天的雨雪天气，两盘也均有不少到访的意向客户。[详细]

    2014年,滨江一些个盘的业绩可谓亮瞎人眼：龙湖春江郦城成交944套房源荣登杭州成交前十；绿地旭辉城则成交850套房源，在2014年主城成交数据上，紧随春江郦城之后，位列第三。
    消停了一阵之后，在去年板块去化良好的背景下，更多的开发商开始正视自身产品的竞争力。大手笔如银杏汇，眼下正在对产品进行升级，包括加码精装、优化户型，以及对绿化的改造，力求打造“滨江第一豪宅”。淡定如龙湖春江郦城，敢问2015年会不会卖得好？反正“我们项目现在可售房源总共就250套左右”。精神抖擞如鑫都汇，首批开售房源已消化7成，“2015年是集中冲刺跑量的时候，我们信心十足！”
    所以卖方不乱？所以买方呢？来算笔账，假设你买房商业贷款总额100万，按揭30年，依照央行新利率每月还款可减少160元左右。对，这就是央妈的意思，每个月你可以多买三四本书，或者买双便宜点的鞋。这是否又意味着如果不差钱，这场游戏里就没人能占得好处？购房者显然不同意，“尽管央行降息的政策并不会对市场行情有太大影响，但开发商应该会趁这一波形势推出特价房等优惠活动，眼下确实是购房的好时机”。所以星耀城的清盘真是来得恰到好处，6000元/平方米的优惠幅度，的确让人把持不住。[详细]

    良渚板块以浓烈的文化氛围著称，以较低的准入门槛被广大刚需客群所青睐，随着良渚文化村的规划和呈现，地铁2号线的施工进展以及周边商业综合体兑现，良渚板块的市场价值更上一层楼。
    不过长期以来，良渚也是以万科的良渚文化村为外界所熟知，在越秀、奥克斯两个大体量楼盘进驻良渚后，我们也在好奇良渚文化村对整个良渚板块的垄断能否被打破。
    奥克斯缔壹城的策划经理金晓斌认为，这并不能以打破垄断来衡量，更多的是一种互补的态势，良渚文化村以旅游休闲著称，更有小资情怀，而这边离商业综合体较近会更热闹，周末爬个山购个物，两者相得益彰。
    万科未来城营销总监徐明则认为，奥克斯、越秀的加盟加大了板块内产品的差异化，万科为精装产品，奥克斯、越秀均为毛坯，相对精装产品毛坯的能动性、改造空间大，而精装更省事，要看客户的需求，当然客流的相互分流肯定是有的。
    总体来说，良渚板块正走向交通、商业、文化利好兑现期，开发商之间也寻求着产品的差异化，对购房者来说是好事。当然在价格波动上也不会太大，所以新政实施前期实在是购房好时机。[详细]

    新湖果岭营销总监龚宾认为，未来科技城的房价从五常往西大概是每公里均价相差1000元的标准，这样的差异并不合理。随着板块的发展日趋成熟，这样的差距会日渐减小。现在楼盘面对的城西购房者越来越精明，他们会比较性价比。所以新湖果岭2015年的营销依然是做产品，口碑比得上一切广告。从14年项目一期交付以后老带新的比例不断升高，事实也印证了新湖这套营销吃得开。
    谈及2015年的杭州楼市，龚宾表示2014年很累，去年年底及今年初楼市政策的一些信号表明15年的楼市相对会平稳一点，谨慎去库存依然是主要任务。对此欧美金融城(EFC)销售中心执行经理张广平与龚总意见一致“降息改变不了楼市的大局，2015年去库存仍是主要任务”。
    在未来科技城，机遇与压力并存，在大量人才和购买力随着一批高新企业、园区涌入的同时，未来科技城的供应量也水涨船高。记者了解到2015年未来科技城共计划推地24宗，共计面积1408.35亩（约93.89万方），其中涉宅用地14宗，商业商务用地9宗，加油站用地1宗。板块原本就具备高库存的风险，在此基础上雪上加霜。[详细]

    2月份，武林壹号项目仅销售5套便位居销售额排行榜第一位。对于如此势头，武林壹号营销经理税国珊透露，在4、5月份，武林壹号将会加推300方户型，而此次加推的楼幢也是项目内最后一幢300方户型。其他的推盘计划将视市场而定，到年末或许会有新的楼幢推出。
    如果说武林壹号是楼市中的“独孤求败”，那么华家池的三项目更像是“桃园三结义”。
    用世茂天宸项目负责人的话说就是“板块交融”。她认为，作为板块内有且仅有的三个项目，三者更多的应该是共同发力来支撑板块价值，同时，又需要依靠各自不同的服务和产品来吸引消费者。
    有开发商表示，同样作为高端住宅群代表的钱江新城将会是华家池板块最大的竞争者。同等的售价、实力相当的开发商等，都将成为华家池板块客户分流的原因。
    就记者走访观察来看，目前华家池板块内项目的蓄客量并不十分乐观，这其中也有许多外在因素，包括板块外高架施工、交通不便、宣传未铺开等多种原因，使得板块现阶段的外部条件并不优越。在这一点上，世茂天宸所持的“共同发力”观点就显得尤为重要。[详细]

    今年，杭州楼市的最大困境就是高库存，逾15万套的存量，按照去年近4万套的消化速度，至少需要3年时间来消耗。当前数据显示，临平副城约有2.6万套可售房源，几乎占余杭区总库存的一半，甚至是整个杭州楼市的库存重灾区。
    基于宏观政策大基调不变，春节后央行降息，公积金贷款利率下调。政策出台后的首周，对于销售一线而言还没有产生特别明显的变化，但在来电、来访客户中，出现不少关注政策动向的购房者。
    当高库存遇上政策利好，会产生什么化学反应？
    万泰城章总经理助理陈勇认为，临平库存量大，临平新城同时在售项目也不少，价位、产品类型同质化严重，竞争激烈。政府和开发商双管齐下，都希望去库存，政策层面的利好，是希望起到不造成购房者对房地产市场的悲观情绪的作用。当整个市场库存量去化一定量的时候，杭州房价有可能会上涨，前面亏本买卖要赚回来。
    赞成首府营销副经理王小雨表示，2015年库存还在，风险就还在。但随着购房者信心的出现，投资客的回归，已经探底的临平市场有可能会往回走。[详细]

    如果说龙湖炒热了同协板块，那么建设和完善一个板块则需要更多共同的努力。现在同协板块已然不是龙湖名景台一枝独秀，港中旅、阳光城等开发商相继落子该区域，板块内竞争格局日趋激烈。不难发现，目前同协板块“三足鼎立”，龙湖、港中旅和阳光城均不是杭州本土开发商，俗话说：外来的和尚好念经，那么这卷经到底好不好念？
    龙湖名景台新年刚刚走马上任的项目负责人任东东告诉记者：同协板块经过龙湖名景台前期的宣传和努力已经被购房者所认可，2014年优秀的销售情况以及后面一大批大牌开发商的相继入驻都说明了这一点，随着板块内楼盘的增多，竞争自然会激烈。
    为什么说同协板块是价格洼地？我们可以看2014年杭州楼市成绩单，其中主城区成交前十楼盘中位于同协板块的龙湖名景台排名第七，而其成交均价则是十个楼盘中最低的，大约14000元/平方米左右，而龙湖名景台可以说是同协板块目前价格相对较高的楼盘。同一板块内的阳光城翡丽湾(微信 微博 论坛 相册 点评 地图)，记者从置业顾问处了解到，部分四楼以下89方三房两卫房源总价折后仅100万上下。主城区总价百万小三房原来就在同协板块！[详细]

    过去的2014年，之江板块以1665套住宅成交量创下5年里最高，而住宅成交均价18273元/平米却是5年来最低，与2010年相比板块均价更是降了近2000元/平米。这主要是因为钱塘梧桐燕庐、中海定山府、融科瑷骊山、佳兆业玖珑山、之江九里、大家之江悦等项目相继进入现房销售阶段，推出了较大幅度优惠，特别是中海定山府不惜将价格降到万元以下。
    目前，之江板块的住宅产品价格体系可以分为4个区间：以超值刚需定位的中海定山府10000元/平米左右；打造特色产品的中天之江诚品、融科瑷骊山在售均价在12000-14000元/平米之间；以豪宅定位的绿城之江1号、大家之江悦和之江九里售价在18000-19000元/平米；排屋别墅类的单价25000元/平米以上。
    “接下来的之江板块市场分化将更加严重，现房卖也将更考验开发商的品牌和口碑，如何抓住客户也是一道难题”一业内人士告诉记者。而记者从实地走访中了解，之江板块多数项目选择“体验式营销”。
    绿城之江1号将在3月底推出实体样板间，再结合已经交付的其他组团实景，重点突出居住品质和优质环境等。中天之江诚品也会在5月份左右开放清水样板房和洋房精装样板房。而云荷廷更会发挥之江的环境优势，比如它离梅家坞最近，将针对都市白领举办一系列运动主题活动，比如骑行、登山户外等活动。[详细]

    虽然近日天气连续阴冷，但是城东新城各售楼处的来访购房者并不是想象中那么少，并且小编在与购房者的聊天中，也感觉到他们下单意向非常强烈。
    天阳尚城国际营销总监杨华峰认为，2014年城东板块的成交量是主城区成交总量占比最高的一个区域，足见客户对这个板块的认可度。同时，去年年底新推的土地价格仍旧居高不下，还是体现出了稀缺板块稀缺资源的价值。
    2015年始，政府利好政策频出，购房者信心瞬间回归，从销售部的客户来访量就可以看出，来访客户数量增加，同时购房意愿都比较强烈，对市场的信心比年前要高很多。
    杨华峰预测，2015年整个楼市将得到价值回归，特别是城东新城板块，无论从地段、价格、产品、配套都是少有的好资源。2014年，城东新城板块的整体价格回调过深，远远没有体现出这个板块的价值，2015年市场回归至正常状态，城东板块的价格起码是20000元/平方米，因此目前在售的价格具有很大的上升空间。[详细]