德胜高速下沙收费站出口，往来的工程车、施工中的工地，让雾霾在此处变本加厉，路人行色匆匆……
    然而，在距离不到400米的地铁九和路站，人群三三两两地簇拥着，好像丝毫不在乎空气质量的恶劣。
    他们手上拿着各式单页和广告牌，隐约可见分辨出是城东新城几个热门楼盘的宣传资料。

    他们是这些楼盘招牌的小蜜蜂和中介：

     佘某 男
    盛世管家九堡左邻右舍店员工 今年10月入职
    “我们早上10点就过来了。今天是周末，看房的客户比较多。很多客户都是坐地铁来的，我们就在这边（地铁九和路站）了。”

    廖某 男
    盛世管家九堡左邻右舍店员工 入行多年
    “今年前些时候，在这边做的中介就我们一家，8月以后就一下子多起来了，其他各种中介都进来了，比如：卓家地产、我爱我家等等。”

    谢某 男
    世茂东壹号小蜜蜂“召集人”
    “现在项目临近开盘，一天大致需招20-30人的小蜜蜂。”

    每一位走出地铁口的人，他们都会上前询问：“先生/小姐，是不是来看房的？”
    如果得到肯定的答复，他们就会半强制地被引领穿过德胜高架、走过一段红普路，在红普路加油站处拐弯，分别走向各个售楼部。
    每个路口都有以2-3人为单位的小蜜蜂或中介人员，他们三步一岗五步一哨地站着，准备随时“招揽生意”。

    显然，这个时候路过的客人并不是很多。
    然而，这些尽职的小蜜蜂和中介，在此时更不愿遗落一个生面孔、不想随意放行一辆私家车。每个走过的人、每辆开过的私家车都会遭到他们的“强行打扰或阻拦”。

    “这是我第一次在工地边上派单”，来自浙江水利水电专科学校的一名大二女生这样告诉记者。她之前也曾做过几份楼盘派单的兼职，但是之前都是会要求去闹市区人流较集中的区域派单，只有这次是要求在项目附近的地方。
    在记者采访中获悉，在普福派单、截客的小蜜蜂中有在校大学生、也有已经参加工作的利用周末的兼职人员。其中有几名来自萧山某高校的学生，从学校到售楼部坐了2个小时的公交。 小蜜蜂们早上8:30报到集合，下午17:00下班，每天日薪90元/人，带客上门奖励50元/组，中午午餐自理。 相对小蜜蜂的“工资”，中介的报酬听着要丰厚许多。
    据新浪乐居记者获悉，每个楼盘对中介带客上门的各自有不同程度的奖励措施。最高的报酬为带客户至售楼处嘉奖200元/组，若客户最终认购，更可获得最低10000元/组的报酬。

    一位板块内项目案场经理接受记者采访时指出，目前大致有50-60家门店的中介参与普福、牛田一带的楼盘蓄客，每家门店几乎代理了这一带的所有楼盘。
    午餐时间，在这个到处是工地的城东新城延伸区域，几乎没有一间像样的餐馆。备塘路上一家10平米左右的小快餐店，算是周边唯一的一家。原本是工地工人的午餐地，如今也挤进去了一些小蜜蜂和中介人员。

    当盛世管家、卓家地产、我爱我家等五六十家中介门店和成群结队的小蜜蜂驻守城东、驻守普福单元，我们不禁要问城东普福单元怎么了？竞争真的那么激烈吗？会触发价格战吗？

    产品集中上市 供应量暴表
    2011年，远洋在普福单元拿下第一块宅地；
    2012年，土地迎来集中出让，万科、中铁建、保利、中大相继进驻；
    在地铁和规划综合体的利好下，2013年，隔了一条德胜路的牛田单元迎来了世茂和招商两大鳄。
    至此，在城东普福、牛田单元，万科、保利、中铁建、世茂、招商等大鳄的对峙局面已经形成。
    在市场越来越注重高周转的今天，土地的集中供应，使得区域内住宅供应集中飙升。
    12年，在城东新城延伸段，只有远洋心里是为市场所熟知。进入13年，万科紫台 开始叫卖，与远洋心里沿德胜路比肩对峙。今年8月，中国铁建国际花园开始为其首开蓄客，区域内客户竞争正式开始。
    中介、小蜜蜂截客开始变成区域内一种特殊景象。 但是，客户的成长速度远远不及供应量的增速来得猛烈。
    截止11月底，城东普福单元供应量452359㎡，签约量为125595㎡，供求比3.6，严重供过于求。
    据悉，目前普福单元在售楼盘中，仅远洋心里接近尾盘在售，而万科紫台、中铁建国际花园、保利梧桐语均还有大量房源未面市。此外，尚未释放供应中大普升也将于近期首开。
    同时，牛田单元的世茂东壹和招商雍华府又将推行高周转的操盘节奏。库存压力尚存，又一波供应来袭，短期内供过于求的情况将继续且加剧。
    根据已出让宅地建筑面积计算，普福、牛田单元的尚有未售供应量约47万方，按最近三个月的成交量计算，去化周期约需3.6年。
    此外，下个月7日，紧邻世茂东壹号的宅地，牛田单元R21-15地块，将出让。到时，区域内供应将再增4.7万方。

    面粉贵于面包 房价僵持
    2011年6月远洋心里拿地楼面价为8495元/㎡，而今年8月招商进驻牛田单元的楼面价达到了12137元/㎡。在不考虑地块本身属性优劣的前提下，房企拿地楼面价上涨了约43%，年均涨幅约20%。
    区域内12年开始销售，据克而瑞数据显示，2012年在售均价16624元/㎡，而2013年截至11月底，成交毛坯均价为18467元/㎡，即房价涨幅约为11%
    区域被看好，房企竞争加剧，地价涨幅高于房价，拿地代价大。此外，板块项目单价存在天花板，价格上涨存在阻力。
    据新浪乐居统计， 12年9月首开的远洋心里，当时售价16000-17000元/㎡左右，历史成交均价17521元/㎡；今年8月首开的万科紫台，精装修折后起价18600元/㎡，成交均价21270元/㎡； 10月首开的中铁建国际花园，折后14800元/㎡起，成交均价17243元/㎡；12月1日开盘的保利梧桐语实得单价12800元/㎡起。
    除带装修的万科紫台报价相对较高之外，其余各个楼盘价格基本持平。面对僵持的价格，部分开发商在起价上做文章、博噱头吸引客户。

    未来将有价格竞争转向产品力竞争
    早前，克而瑞杭州机构研究经理谢刚在接受记者采访时曾表示，城东年末现爆发式供应，供需状况失衡，市场主动权交移至买方。未来城东将面临一轮“血战”，支撑不住的将首先倒下。
    据悉，从当前区域内成交客户来看，主要以城东的刚性改善客群为主，对价格较为敏感。在总价控制的条件下，多以功能性升级为改善置业的首要诉求。
    也正如谢刚所说，在区域竞争越趋激烈的形势下，单个项目成败将更多取决于自身的产品力，性价比等关键因素，出彩的营销方式及项目背后的资金支撑力度也将是各项目成败的关键。