此前，《2013乐居投资季》对商业地产专家们的专访中了解到，杭州城市综合体发展存在着结构性繁荣与过剩的问题。世邦魏理仕同样调查显示：从数量上看，成功项目的数量还未饱和。
    随着城西银泰城9月份即将开业，以及今年初万达正式进驻杭州城北，杭州城市综合体关注热度再次飙升。业内热议：城市综合体将如何改变杭州商圈格局？它能否符合城市综合体的真正含义：对一个区域，甚至整个城市的发展起到至关重要的作用。
    为此，新浪乐居《2013乐居投资季》再度推出高端访谈系列，直接对话杭州城市综合体的经营者们，与他们共同探讨与展望杭州综合体将如何影响城市发展？以银泰为例，它们在为当地居民提供都市生活便利的同时，如何促进整个城市经济、文化、娱乐方式的转变，进而成为城市名片？甚至我们还将讨论：在千篇一律的情况下，如何自我定位，表现内在价值诉求？(文|潜雄斌)

    新浪乐居：银泰深耕杭州多年，对杭州市场是十分了解。能否给我们谈一谈这几年下来，杭州商业地产的变化以及综合体在杭州的发展？

何相国：杭州的商业地产，应该说起步比较晚。在全国很多一、二线城市大量商业地产投入使用的时候，杭州却没有(或甚少)。我个人觉得杭州做得非常出色的有万象城，它们做得确实蛮好。
    另外，杭州商业地产布局在选址上受到很大的局限性，从交通、人文环境、商业环境、商务环境方面来讲，都不是那么好选。这是杭州商业地产面临的困难。
    尽管现在很多企业都在做商业地产的规划与建设。但总体来说，他们更多地还是倾向于地产(住宅)这一块，商业想要做繁荣，其实蛮难的。

    新浪乐居：杭州商业地产确实起步非常晚，但这两年却是飞速发展。很多人说在这两年，尤其是业内有这样的声音：杭州综合体已经处于过剩的状态，您是如何看待的？

何相国：我觉得不能算过剩。目前来看，商业地产数量是蛮多的。但是，如果做得各自有特色的话，它就不会过剩；如果做出来的产品都是一样的，或者说做别人在六七年前就做过的产品，那就是过剩了。
    杭州人在消费方面是挑剔的，杭州有很大的消费能力，也有很先进的消费意识。我们要抓住杭州挑剔的特性。所以说，如果我们做商业地产的时候，提供给他们的产品是相对比较落后或者跟别人没有太大区别的话，不但过剩，还没有存在的必要。

    新浪乐居：您怎么看杭州整个商业地产的氛围？

何相国：现状蛮多。简单地说：品质良莠不齐，从业人员水平也有待提高。

    新浪乐居：从某种意义来讲商业综合体非常重要，它对于整个社会起到了一定的作用，而且它对于平时生活以及消费的习惯也起到了改变的作用。您是如何理解城市综合体的？

何相国：我对城市综合体的概念与定义并不是很以为然。我认为，它实际上只是提出一个概念而已，并没有什么特别新鲜的东西，它只是商业地产的其中一类产品，是商业地产里内容比较丰富的一个产品而已。
    比如银泰做的杭州城西银泰城这个项目，我们也没有考虑那么多概念性的东西。反而，我们考虑的是杭州人尤其是城西这百万人口需要什么样的商业体，然后我们做一个产品给他们。

    新浪乐居：从湖滨银泰、武林银泰、庆春银泰、到西湖银泰，银泰的后期运营相当成功。您是如何衡量综合体后期运营的成功与否？

何相国：从某种意义来说，银泰百货运营确实是非常成功的。从运营商与业内人士的角度，像银泰百货或是杭州其他商业综合体，主要通过平米效益、毛利率、一年利润等这些数字来衡量是不是成功。
    但对于消费者来讲，他们并不关心这个。消费者不知道这个综合体的销售额怎么样、每天客流量如何。比如说像伦敦的哈罗德，巴黎的老佛爷等等，你知道它一天有多少客流量吗？你知道它有多少销售额吗？你知道它一年赚多少钱吗？我觉得消费者关心的不是这个。
    杭州银泰城想要把它经营成功，我们就是要从消费者角度来出发，消费者关心的这应该是一个好玩的地方，这应该是他愿意和家人、朋友相聚的场所，可能在五年、十年之后，他回首以往生活的时候，有一段记忆是在杭州银泰城发生的，我想这对于我们来说就是成功了。

    新浪乐居：简单来说，一个商业综合体或是一个大型购物中心是否成功的衡量标准在于消费者。

何相国：是的。当你有目的或者没有目的的时候，你第一想到去的地方就是银泰城，我觉得那就是我们做成功了。
    消费者的钱包离他的心最近，离他的大脑很远，你把他的心打动了，它就成功了，销售额自然就有了。所以我们经营还是要从消费者需求出发，去思考我们这个地方到底能够给杭州人、城西人带来什么。

    新浪乐居：传统零售业销售额被冲击已经成为不争的事实，大型购物中心也纷纷转型，将餐饮娱乐和传统零售业的配比进行调整，银泰在这方面是如何考虑的？在前期招商过程中，是否会将餐饮以及娱乐产业作为优先级引入？

何相国：当时规划时就已经考虑到这些。我们当时就想到，现在人们对餐饮、娱乐、社交方面有很大需求，如果我们能够给他们一个场所满足他们这些需求，那么，零售业务必然顺便而行的事情。
    一天之中，消费者的时间是有限的。如果他到杭州城西银泰城吃喝玩乐，和朋友们欢聚，然后，他又想买什么东西，正好我们这里给他们提供了购物场所，那么购物消费也就自然发生了。而且杭州城西银泰城比以往银泰百货提供的业态更丰富、环境更舒适，所以，消费者有什么理由不在这里一次性完成呢。
    因此，杭州城西银泰城在考虑业态组合搭配的时候，在餐饮、娱乐方面比重非常大，总体占比超过了60%，我们会给杭州人带来很多新的餐饮和娱乐方式。

    新浪乐居：60%的餐饮娱乐比重是相当大的。

何相国：对。这对于很多商业地产来讲，是一个很难的事情，因为无论是餐饮还是娱乐，它对物业条件要求都非常高，同时它给你的租金回报又非常低，它的租期又很长，如 果单单从经济层面来考虑的话，是要尽可能地控制它的比例，不能让它太多，只要画龙点睛就好。但是，你想要真正满足消费者的这些需求，我们只能把它做彻底、 纯粹，做到极致，消费者才会喜欢。

    新浪乐居：倍受瞩目的城西银泰城即将在9月份揭开隆重的面纱，大家都很好奇，这个体量28.9万方的大型购物中心注入城西之后，会带来怎样的银泰效应？

何相国：简单来说，(城西银泰城开业带来的)就是万人空巷的感觉。更准确地说，应该是百万人空巷，因为城西银泰城周边3公里商圈有百万人口。
    要说银泰效应，主要还是带给大家一个全新的面孔——这不再是大家以往所认识的银泰百货，银泰城是一个全新的、真正意义的购物中心，更是银泰在杭州开拓商业地产新趋势的代表作品。
    我们自己也是非常期待，拭目以待吧。