二手房挂牌量超12万套!下半年房价必跌?我劝你别信这种鬼话

2020-07-06 08:18:03|来源:杭州楼市动态
摘要| 房价自然是涨的。但要跟人论证,总不免得搬出点数据来说话。

  这半年来,总有不少人在说,杭州二手房在跌,或者卖不动,云云,尤其是前阵子二手房库存“12万套”的数据出来,“空军”更是甚嚣尘上。

  东楼平时在一线混,也有几个人头熟的中介朋友,房价大概涨还是跌,东楼是清楚的。

  房价自然是涨的。但要跟人论证,总不免得搬出点数据来说话。

  现在公开的、官方的房价数据很少,东楼一时找不到口径一致、来源一致的相对准确的价格比对。

  但最近这阵子,各大机构都在发布各种形式的半年回顾,东楼运气不错,还真找到了一组很好的数据,嘿嘿。

  前两天杭州我爱我家发布了《2020年上半年杭州市房地产市场全景分析报告》,东楼结合我爱我家去年发布的《2019年年度报告》,做了下面这张表:

▲数据来源:杭州我爱我家2019年年报、2020年上半年报

  这张表中的小区是根据杭州二手房成交量从大到小排布的。也就是说,这13个小区几乎是杭州二手房市场中最热门的小区。所以不是个案,数据非常具有代表性。

  表格中列出的小区,除了三墩的金地自在城外,几乎全部都是均价3万以下的近郊盘。

  很多人总以为学区房是二手房领域的主力。错了,和新房市场一样,低价刚需盘才是二手房市场的主力。

  即便极其草率地看也看得出来,以上所有的小区,均价没有一个跌的,全都是涨的。

  所以你看,尽管二手房挂牌量一路从8万、10万、11万走到现在的12万,名义库存仿佛在不断增长,但最终房价一点没跌,而且涨得还不慢!

  如果我们按照均价涨幅排序就会发现,在这13个成交最热门的小区中,均价涨幅超过6%的,一共有7个。

  余杭的西溪山庄、萧山的崇化小区均价涨幅甚至超过10%!

  东楼毛估一下的话,杭州大部分小区今年上半年的均价估计都有4%左右的上涨。

▲数据来源:杭州我爱我家2019年年报、2020年上半年报

  余杭的翡翠城、御景蓝湾、广厦天都城,例来都是二手房中的刚需上车地。

  东楼记得很清楚,关于天都城,我去年应该写过好几篇文章给大家做过推荐,建议大家赶紧买,赶紧上车。

  去年上半年那会儿东楼去过天都城,附近甚至还能淘到均价1.5万/平的房子,当然户型可能略大。

  去年天都城的均价已经是19681元/平,今年涨了7.6%,均价直接突破了2万。

  所以就在你犹犹豫豫、踌躇不知所措的时光中,房价正在以肉眼可见的速度上涨。

  尤其是低价的刚需盘,正在经历全方位的“扫货”,笋盘快速消失,刚需上车的门槛日复一日地在提高。

  好,如果你认死理,认为涨的只是热门小区,毕竟这些小区成交量大嘛,价格容易涨,其他小区就没怎么涨。

  东楼可以再带你宏观地看,宏观地看今年上半年和2019年上半年杭州二手房总价区间的变化,让你死了这条心。

  从杭州我爱我家的数据来看,去年上半年同期,150万以下的房源交易占比还有21.9%,今年这个价位的房源交易占比直接下了5个百分点,只有15.6%了。

  同时,200-300万、300-400万区间的交易量占比同步在扩大,同样增加了5个百分点。

  可见很明显地,杭州二手房的交易总价正在不断抬升!上车的门槛在飞速拉高。

  而且从这个图中还能看出一个迹象:杭州中高端物业的需求,上升非常快。

  一般在杭州做中介的都知道,房价600万是个槛,超过600万的二手房交易周期都非常长,客户很少。

  因为一般具备600万以上购买力的购房者,很少会考虑买二手,更愿意去买新盘。

  但是你看,今年上半年,杭州600万以上的物业交易占比整整比去年上半年多了1.4个百分点!

  今年上半年总共卖了4.3万套的二手房,去年同期是4.14万套,那么等于说,今年上半年杭州二手中高端物业的交易比去年同期整整多了660+套!

  也就是说,不单单是刚需的购买门槛在不断上来,600万以上的中高端物业的购买难度毋庸置疑,也在不断上升。

  无论从哪个角度来看,杭州房价都是涨的。

  所以真的,请不要再去相信什么“12万套挂牌房价必跌”的鬼话,都是坑你的。

  你没准要问,上半年房价涨这么多,下半年房价会跌吗?

  东楼的意思,下半年应该会跌一点,但很难回到去年的价格。

  不是那种暴涨年的话,二手房的价格大多是上半年价格高,下半年会低一些。大部分年头基本都是这个规律。

  所谓“金三银四铜五”,今年闹了疫情,变成了“金四银五铜六”,交易的高峰延了一个月。等梅雨过去后,天一热,交易量会慢慢下来,看房的人会少。

  而且按照每年新房下半年供应明显大于上半年的节奏,今年上半年新房供应了3.9万套,下半年可能会有4-5万套的新增供应,更多的新房供应也会“拉走”一部分的二手房客户。

  两个因素叠加下,估计下半年二手房的价格应该会稍微回落一些。

  至于有人问说,7月2日的新房摇号新规,是否会对二手房形成影响。东楼的判断是:零影响。

  这个“新规”只是个非常非常小的补丁,涉及到的人非常非常少,根本不足以对整个楼市环境形成明显的影响。

  所以如果你今年真的想买房的话,东楼劝你,早做功课吧。

  买房是个系统工作,尤其是二手房,板块的选择、配套和地铁网络的研究、具体小区的踩盘、心仪房源的等待,都不是一朝一夕的事情,得赶紧动起来!

  毕竟,明年的价格,就又是另一番天地了。

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