蚂蚁入驻?带你看看你未必了解的之江

2020-10-17 08:30:15|来源:杭州房叔
摘要| 蚂蚁金服很可能入驻之江的消息抖露出来,之江一下成为杭州楼市里的热门板块。

来源:杭州房叔 

| PART 1 |

之江和转塘在很长一段时间在杭州楼市几乎都没有什么声音,特别是今天只有三个住宅楼盘在售,之江似乎被遗忘。

但就在不久之前,蚂蚁金服很可能入驻之江的消息抖露出来,之江一下成为杭州楼市里的热门板块。

从房叔后台剧增的之江二手咨询之中,就可见一斑。连几乎已被遗忘的公元沐桥都频频被提及。

那么,之江到底怎样,未来的之江有多大的潜力,值不值得高价入手?

从杭州的地理结构来看之江,你会明白为什么之江在杭州楼市中不会成为热点板块,因为这个板块区位实在算不上好。


留恋杭州一半是西子,没有西湖的杭州那不就能称之为杭州,西湖是杭州这座城市的气质所在。

但也正是因为西湖,进入新世纪,杭州发展完全施展不开拳脚,因为对西湖以及群山的爱,杭州人在建城之后就围绕这片湖展开。

从湖东面的杭州老城区开始,南宋时期就一直是杭州的传统城区,进入工业时代,原本小小的杭州城满足不了城市扩张,于是杭州沿着西湖向北向西摸索,有了今天精致的黄龙、以及书香气质的文教区。

但仔细观察杭州老城的格局能够发现,从西湖东侧向北向西沿湖发展下去,杭州这座城市将永远都是一个小家碧玉的小城,将和现在杭州的城市定位背离。

而沿着钱塘江,一江两岸有着广阔的冲击平原,这里才有空间容纳下这座城市急剧扩张的脚步,所以才有了之后的跨江发展、拥江发展,这是杭州城市发展的必经之路。

  再说回之江,之江面临杭州老城相似的困境,西湖及群山是之江难以逾越的物理屏障,打通之江与城西、老城区等传统城区成本太大。

且之江本身的土地容量相比钱江两岸太小,承载不了太多的城市功能,特别是需要人力资源密集的现代第三产业,巨大的交通弊端导致导入人力资源难度太大,难以持续。

之江更适合作为一个相对高端的居住区,而之江也是这么做的。

九溪玫瑰园、云栖玫瑰园等杭州顶级别墅楼盘都坐落于此,此后接力开发的楼盘也大多数是定位相对较高的改善性楼盘,如公园沐桥、之江悦、之江九里等。

但可以发现之江的居住人气并不是特别高,这也和其定位有着密切的关联,板块内的楼盘基本以低容积率为主,且开发周期拉的太长,人口导入速度较慢,直到今天才开始慢慢好转。

人口导入慢,交通制约严重,特别是公共交通,至今仍未有地铁线路开通,可想而知这个板块的活力不会太好。

从之江板块内的商业项目开发也可略窥一二,细数之江的商业项目,着实也不少,群升万国天地、恒大水晶广场、杭州国际金融会展中心、长九中心、之江财富中心等等。

对于这样一个居住为主功能的板块,这样的商业体量绝对不算小的。

但以上这些商业却基本没有一个能够成气候的,要不烂尾了,要不就是建设周期极长。

这些商业项目还有一个特别明显的特征,商业项目住宅化,或者直接整个项目就做成了酒店式公寓。

就比如烂尾这么多年的国际金融会展中心,如今被蓝城接手摇身一变,成为了co.c理想国,产品全面公寓化了。。

再比如,银泰百货一侧的西湖墅、云荷廷南侧的之江财富中心,怎么看都像是住宅。

说白了,在没有地缘优势以及交通优势的情况下,之江本身就没有作为产业区的基本条件,商业项目不转型做公寓根本没有出路,公寓好歹打擦边球做成小面积loft,以低价、环境作为卖点,也能够慢慢去化一部分,也确实是无奈之举。

所以你现在去之江看看,几乎所有的商业项目都是公寓产品。

对于一个板块而言,没有商业或产业的持续导入人口,这个板块很难形成属于自己的内循环,只能作为中心板块的居住配套。

而之江一直以来也确实就是钱江新城、老城区或滨江的居住配套,就像一个睡城,白天没人,晚上倒是有星星灯火。

居住区最为急需的商业综合体,直到不久前才迎来了体量不大的银泰百货。

虽能够对板块内的生活娱乐需求起到一定的补充,但百货形式的商业综合体注定一开业就落后。所幸浙一之江院区一路之隔银泰城已破土动工。

作为纯居住区,之江在紫之隧道未开通之前,仅有两条主要交通通道,连通钱江新城的之江路以及连通滨江区的之江大桥。

在交通不便的现实情况下,之江的受众面就更加狭窄,之江的居住人群还是以对环境有一定要求的改善人群。

直到紫之隧道的开通,城西部分外溢购房者导入,以及滨江区、钱新供给枯竭,富阳融杭速度加快,之江的承接外溢的条件才变得更加坚实。

| PART 2 |

按照目前之江的价格体系,标杆二手房云溪新语、云荷廷价格超过5万,新房3.75万,之江整体价格似乎与板块居住区的定位不太相符。

这里就需要重点说明一下之江另外一个核心竞争要素,那就是之江二小加之江中学的学区配套。

求是教育集团旗下的之江二小名校的名头,加上之江中学,之江的教育资源成为之江最大的加成。

甚至在一定程度上,这个学区组合决定了之江房价能够到怎样的高度,学区生源主要来自于板块内的高品质改善楼盘,生源有较强的保障。

除了生源保障,刚刚建成的之江中学背后,还有曾经作为西湖区民办典范来打造的之江实验中学托管,保证了师资优势。

在生源逐渐成为决定学区好坏的今天,之江二小加之江中学的组合有较强的预期。

从购房的实际情况也能发现,购买之江高价二手房或者新房的购房者,考虑之江几乎都有学区的因素。

楼盘品质+较为明确的学区预期+紫之隧道半小时抵达城西腹地、之江路半小时到钱新、之江大桥半小时到滨江区的立体交通优势成为之江的核心竞争力。

在这套板块组合拳支撑下,加上传统的位居杭州第一的空气质量,之江开始变得越来越香,从板块内的新房中签率也能得到明显的体现。

3.75万的板块限价,相比市北、未来科技城、艮北,之江在相对较弱的规划能级的情况下,依旧能够保持一个较低中签率,中签率也越来越低。

可见之江在3.75万限价下受到很大一部分购房的逐步认可,他们在用脚投票。

| PART 3 | 

如果你要问我,之江目前二手房能不能买?未来又多大的空间。

起码在短期只能这样回答你,不管之江的通勤有多么的好、也不管之江的楼盘品质有多高,在板块没有有相当高能级的规划下,之江的板块上限是很明确的。

现在的二手房价格大概率就是之江的天花板。

这是之江板块区位所决定的,一个纯居住区,没有形成属于自己的板块内循环,只能依靠外部需求价值高度不会太高。

何况之江与城市核心区的联动互动,相对同价位其他板块都有明显差距,替代板块太多,同价位没有非选之江不可的动力。

要想突破目前板块的桎梏,之江必须导入符合其板块气质的产业,只有强势的板块导入了,人口、资金才有可能随之而来,板块内循环才能够得到持续。

至少在现在,除了围绕美院而形成的教育产业,我们并没有看到之江有形成属于自己的新兴产业的迹象,对于之江的高价二手房需要保持一个相对谨慎的态度。

同样的价位,五万的选择不管是新房还是二手房,余地实在是太大了。当下的二手房不太建议盲目入手,但不代表着新房不能买。

3.75万的新房限价,之江新房依旧有着明显的价格差,且板块内的新房品质保障很强。

对于有学区、自住需求的,生活工作圈在城西、滨江、钱新的购房者,之江已经是目前不可多得的备选。

之江的板块未来仍有待观察,或许蚂蚁入驻会是一个较为明显的转折。

从官方层面,三江汇的概念被密集提起,之江作为三江汇与城区的过渡区,成熟度高,有作为三江汇龙头的气质,蚂蚁也许只是一个开始。

但对于三江汇,我个人认为需要多加谨慎。

目前杭州框架已经拉的足够开的现状下,城西、城北、拥江两岸都需要产业的持续导入,三江汇相比这些热点区域本就没有特别大的地理优势,基础也较为薄弱。现代经济需要产业的高度集聚,在一个城市上升期更不应该将产业分散,东一榔头西一棒子。

市场是敏感的,资本也是逐利的,当一个板块长久的沉寂,不能够到达舞台中央,那么大概率这个板块的高度是有限的。

三江汇拥有一个庞大的概念,但是要真正地靠近杭州的中央舞台,还有很长的路要走。

标签: 板块

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