正文

  1st

  那一年，地产江湖风起云涌，三条红线利刃出鞘，各大房企面临大考，在天下豪杰必争之浙江，行业呈现兴衰百态。
有人深度扎根，做大做强。如荣安，拿地金额超300亿（统计口径：2020年浙江全域涉宅地，下同），仅次于滨江、绿城。

  有人固守一隅，做透区域。如鸿翔，深耕嘉兴，拿地金额近百亿，跻身在浙房企拓展力TOP20阵营。

  有人新入浙江，强势突围。如敏捷，重仓杭州、金华两地，拿地金额近50亿，冲入在浙房企拓展力40强。

  有人主动调仓，收缩拿地。如恒大，以去库存为主，下半年停止补仓，全年拿地仅40亿。

  2nd

  一面是土地市场高热，一面是调控政策收紧，双重压力下，房企如何做，才能更好地发挥自身优势，以更低的获地成本，换取更大的发展空间？

  参考各级梯队中拓展力突出企业的典型打法，不失为一种行之有效的解题思路。

  以克而瑞2020年度全国企业操盘金额榜为依据，我们划定****0、****1-50、TOP51-100、****01-200和TOP200+五大梯队，分别挖掘具有卓越投资能力的企业，并分析其在浙江的投拓思路和发展路径。

  3rd

  第一梯队：****0

  投拓特点：高货值，低溢价，拿地效率高  

  全国10强房企，去年悉数入浙攻城略地。梯队拿地金额均值超111亿，面积均值超110万方，宗数均值超7宗，三项指标均领跑其他梯队。与此同时，平均溢价率低至24％，仅略高于地方龙头企业。

  典型企业：八仙过海，各显神通  

  融创——高效拿地房企代表，聚焦杭州及周边，平均溢价率仅23％，热衷大宗地块，为最早涉足未来社区的民营企业之一；

  碧桂园——秉持投拓下沉战略：弱市关注市区，重仓丽水市区，名利双收；强市坚持下沉，布局县级城市；

  万科——延续一贯“激进”的拿地风格，底气源于持续的区域深耕，能够平摊土地成本；

  华润——借万象系“讨巧”拿地，入驻城市核心区，平均楼板价不到1万，溢价率仅1％，获地成本低；

  中海——倾向核心区拿地，如金华婺城、宁波海曙、温州鹿城，发挥融资成本优势，保证利润空间。

  4th

  第二梯队：****1-50

  投拓特点：强者众，地价高，竞争白热化 

  该梯队房企中，有31家布局浙江，包括滨江等本土龙头、龙湖等外来大鳄，以及蓝光等新进企业。强者云集，加剧拿地竞争白热化。梯队拿地均价超过1.1万元/㎡，远超其他梯队，26％的平均溢价率，在各梯队中也处于高位。

  典型企业：三足鼎立，各领风骚

  其一为本土龙头企业，盘面较大，整体投资金额超1300亿，包括：

  滨江——绝对领头羊，不断做大做强杭州，同时聚焦宁波、湖州、嘉兴等浙北区域；

  祥生——积极偏稳健，投拓适度下沉，以市区和百强县为主，聚焦中小型地块，保证快周转；

  中梁——退守大本营，重仓温州，以苍南、乐清、瑞安为主投拓区域，发挥本土优势，控溢价；

  佳源——固守嘉兴的同时，零星布局杭湖甬等片区。

  其二为外来深耕企业，整体投资金额超1000亿，上有10强企业，下有本土龙头，在浙发展面临较大挑战，包括：

  龙湖——天街系加持，擅拿大宗地块，热门板块拿地更具竞争力，如杭州滨江区、台州路桥区等；

  阳光城——在浙拓展稳健，布局范围较广，选择合宜时机，在金华布局未来社区；

  融信——拿地相对激进，同时采取灵活的合作方式，发挥资本运作优势，控制拿地成本；

  中国铁建——从独立拿地，到联合拿地，从房房合作，到政企合作，为央企在浙发展打开新思路，去年在嵊州联合城投，布局未来社区；

  金茂——以城市运营商角色拿地，与平阳县政府签约古鳌头片区改造项目，项目总用地663亩，计划投资150亿元。

  其三为外来新进企业，发力初期，整体投资金额不足400亿，包括：

  蓝光——收并购曲折入杭，去年加速布局浙江，首进金华、台州；

  建发——在浙江找准发力点，布局城市核心地段，落地中高端产品系。

  5th

  第三梯队：TOP51-100

  投拓特点：新秀多，决心强，发展潜力大  

  该梯队房企中，有24家布局浙江，且以新进企业居多。梯队拿地金额均值为35亿，面积均值为38万方，宗数均值为3宗，说明多数企业在浙发展还属初期。同时，平均溢价率达27％，可见在浙发展决心强，集团支持力度大，未来发展具有潜力。 

  典型企业：胆大心细，力争上游 

  华鸿——浙南为主，主攻县级城市，在温州布局未来社区，为较早涉足未来社区的本土企业；

  宝龙——主打“城市广场”产品系，完成杭州全区布局，投拓重心转移至宁波；

  敏捷——首入浙江，连续拿地；

  新希望——建立杭甬温三大据点，逐步布局周边，由合作操盘向独立操盘转变；

  上坤——布局百强县，偏好小宗地块。

  6th

  第四梯队：****01-200

  投拓特点：浙系遭遇分水岭，两极分化明显 

  该梯队房企中，有16家布局浙江，且以浙江本土企业为主。去年对于浙系企业来说，面临非常大的转折点，部分企业投拓版图持续扩大，部分企业布局范围则不断收缩。

  典型企业：创新突围VS战略坚守

  选择走出去，不断突围，并在新兴领域尝试创新的企业包括：

  荣安——强势发力，重仓环杭州湾区域，同时强化温台，持续拿地布局；

  大家——不论在杭州大本营，还是其他城市，都坚持板块深耕，出价能力强，较早布局未来社区；

  中天美好——以杭州、金华为据点，多布局远郊和县级城市，通过配建政府配套，换取地价空间，坚持区域深耕，参与勾地；

  众安——走出杭州，布局温州、绍兴、舟山、台州，高价拿低密度地块，提高产品整体溢价；

  金成——与湖州吴兴城投公司合作，获取当地土地资源；

  鸿翔——覆盖嘉兴全市，包括各县级市，向外拓展湖州、金华。

  选择战略坚守大本营，甚至退居二线的企业包括：

  雅戈尔——补仓宁波和温州，倾向于选择大宗地块；

  复地——作为较早入杭企业，通过勾地在杭复出，土地条件苛刻；

  新湖——维持团队运营，退居二线，着眼房地产金融平台；

  国鸿——仅布局温州大本营，发挥本土优势，地价较低。

  7th

  第五梯队：TOP201+

  投拓特点：房企多，地价低，获地成本可控

  该梯队房企中，有391家布局浙江，为布局企业最多的梯队，其中，地方龙头企业表现亮眼。梯队拿地均价仅5171元/㎡，平均溢价率23％，获地成本显著低于其他梯队。

  典型企业：发力区域，构筑壁垒

  得力——宁海起家，拥有实业背景和资金实力，在宁海和长兴大量拿地；

  方远——台州一哥，在区域构筑竞争壁垒，对外来房企形成强势竞争；

  杨帆——发家于天台，总部迁至杭州，首次布局台州市区和新昌；

  兴耀——笃行区域深耕，在杭州关注度较高的滨江和萧山，均有较强的竞争力。

  8th

  2021全新开局，不论从市场容量、未来社区还是县城发展任一维度来看，浙江房地产市场都大有可为，关键看谁能想得明白、做得到位。