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  文/住浙网研究员 华静

  听说土拍很牛，开年的法拍场不甘示弱，一套中海御道江河汇流公寓吸睛无数。 

  2021年1月2日，中海御道江河汇流公寓二区3栋2单元2201室，在经历112次竞价、57次延时后，以1850.55万元的高价成交，折合单价为9.85万元/㎡（目前，该小区的市场二手近期成交价约7.5万元/㎡）。

  该房源建筑面积为187.95㎡，评估价为947.12万元，并按照该价格起拍。同期拍卖的，还有同一业主名下的2个车位，均以71万元的价格起拍，其中一个底价成交，另一个流拍。  

  回顾刚刚过去的2020年，法拍市场的表现可圈可点：出现了成交价过6000万的豪宅，也有出价热闹的武林壹号“笋盘”，还有一元起拍的涉刑房源、0.5%份额的学区房等，仿佛是一部大片，高潮迭起。 

  PART 1

  据住浙网不完全统计（数据来源：阿里法拍），2020年1月1日-12月31日，杭州八区法拍房市场共进行了1347次住宅拍卖，其中成交数据累计1179次（包括毁拍房源），累计“流拍”169次（注：部分房源多次挂牌，多数流拍房源在后期的二次、三次流拍中多最终成交）。 

  在1179次的累计成交房源中，高于评估价成交的有591次，低于评估价成交的有575次，相同的13次。 

  综合各月的挂牌和成交情况可以看出，受到年初疫情影响，二、三月份法拍房市场的成交量相对萎缩，但4月后出现拐点，亦是上半年的峰值所在；从下半年来看，月均成交次数均超过100大关，下半年成交量（747次）占全年总成交量的（1179次）的63%。 

  PART 2

  在总成交金额上，法拍市场也相当“给力”。 

  据统计，1179次成交的总成交金额达到了56.13亿元。在这之中，超过1000万元的房源共计95套。 

  单套总价超过3000万元以上的房源高达12次（11套，其中桂花城紫云苑别墅8幢曾以3523.4万元成交，后悔拍），这样的数据哪怕放进新房市场也相当不错了。毕竟在2020年杭州八区成交约8万套的新房内，3000万以上房源成交也只有37套。  

  在“杭州女股神”的江南里屈居2019年度法拍房总价亚军后，今年江南里表现抢眼。顶着“名人房”（安邦吴小晖）头衔的宸庐取得了2020年度杭州法拍房总价、单价的“双料冠军”。 

  这套江南里6幢3号宸庐，建筑面积为462.88㎡，成交总价为6975万元，虽然经历过一次“流拍”，但其最终价格却比一拍“流拍”时还要高上725万，更是比起拍价高出将近2000万。 

  此套房源的成交，成了疫情期间楼市的一剂“强心针”。  

  PART 3

  下面就一起来盘一盘，2020年法拍市场的那些“话题王”们。  

  2020年度“最贵”法拍房 （总价、单价双料冠军） 

  标的：江南里宸庐6幢3号

  竞买轮次：54 （二拍）

  面积：462.88㎡

  成交价：6975万元

  点评：既是小区里为数不多的精装样板房又是“名人房”，一拍爆冷流拍，好在二拍挽回了颜面，拿下上半年法拍单价和总价双料冠军，也为沉睡的楼市打了“鸡血”。  

  最吸引眼球：“1元起拍”的之江花园之荣径1号 

  标的：之荣径1号

  竞买轮次：124次

  面积：369.27㎡

  成交价：2560万元

  点评：作为全国首创的刑事涉案财物网拍方式，杭州“一元起拍”的法拍模式相当吸晴。而作为杭州市区范围内首套1元起拍涉刑房产之江花园之荣径1号背后，头顶“黑老大”的背景，围观人次超过了10万人，是当之无愧的年度“吸晴王”。  

  学区造就的2020年“人气王”

  标的：杭州市拱墅区碧玺轩11幢401室

  竞买轮次：547

  面积：262.02㎡

  成交价：2514万元

  点评：547轮，九龙仓碧玺成为了2020年杭州法拍市场的竞价“人气王”。能斩获如此殊荣，除了房源本身的“硬实力”之外（房源优质、配套成熟），还有预期中的“学区彩蛋”，“文澜中学民办转公办”消息已传了许久，造成该小区房源一路高涨。会落下实锤吗？让子弹再飞一会。  

  “捡漏王”：武林壹号豪宅原买家蚀本1200万 

  标的：武林壹号公寓2幢1单元2901室

  竞买轮次：7轮

  面积：719.25

  成交价：5663.2

  点评：作为武林壹号在法拍市场的最贵房源，它一度流拍，二拍被神秘买家拿下，但这一价格比起原来的购入价（2014年，新房售价6765.4万元）还足足低了1200万元。原来买家亏得鸡血鸭毛，现买家可以说是“捡漏”了。   

  “最不可思议”：观止排屋单价超9万元/㎡

  标的：西溪风情花园观止苑13幢13-2室

  竞买轮次：179

  面积：254.78㎡

  成交价：2322万元

  点评：作为“网红盘”西溪风情虽然小有名气，但排屋产品在二手市场表现平平。拍卖当日，该房源出价相当激进，9人参与竞价，179轮后，竞买人以2322万元的高价拿下，折合单价约9.1万元/㎡，比市场价高出近3万元/㎡。   

  引爆话题的“凶宅” 

  标的：丁桥景园南苑14幢4单元1103室

  竞买轮次：52次

  面积：93.4㎡

  成交价：222.14万元

  点评：本以为是让人敬而远之的凶宅，不曾想，却有14位竞买人激烈争抢。最终，该房源在经历43次延时、52轮出价后，被买家以222.14万元的价格拿下，折合单价约2.38万元/㎡。这个价格相较于小区约2.4万元/㎡的近期成交均价基本接近，但毕竟是一套凶宅，多少让人心里有些膈应。只是不知道该房源能以这样的价格成交，究竟是为了那一张稀缺的“房票”，还是房源总价低真的合适，或是媒体渲染的效果？相比市场价。 

  2020年最“一波三折”法拍房源

  标的：栖霞岭22幢3单元301室

  竞买轮次：253轮

  面积：49.13㎡

  成交价：573万元（一拍价格）

  点评：一拍260万起拍，253轮竞价，最终以573万的高价成交，超11万/㎡的单价让人再次感叹“西湖”两字的魔力。然而，随后的一纸毁拍又将该房源推上风口浪尖。最终，以434万元成交，折合单价约8.83万/㎡，算是价值回归吗？  

  “断供房”也有春天 

  标的：翡翠海岸 7 幢 2 单元 1402 室

  竞买轮次：112轮

  面积：197.37㎡

  成交价：1956万元

  点评：作为首次露面法拍市场的翡翠海岸房源，这套钱江新城豪宅备受瞩目，成交结果也很出色。作为一套“断供房”，高溢价成交背后引发了思考。