本人做设计的,老公程序员一枚,家庭收入还不错。随着家里宝宝的逐渐长大,我们开始考虑学区的事情,这就涉及到了买二手房。
我们有很强的目的性,毕竟未来很长一段时间都是居住在这里,三思而后行。主要考虑的就是位置、交通、教育等因素,以及楼盘本身,会多看看户型、小区环境。
2020年5月,我们买房成交。想在这里分享一下我买二手房的经验,从找房看房,到签约,再到交易过户,整个过程还是比较复杂的,希望对大家有帮助!
一、找房看房
根据自身需求,选择适合的房源,多注意细节,对阳台、卫生间、次卧的需求,对小区、物业的观感等等。(可以加入二手房源交易群,也可以去大的中介平台。我个人是在中介平台找的,不过大致流程差不多,只不过是多了一项中介费用。)
二、明确信息
如果房子看好了,在决定签合同之前,必须要核实信息。
1、看房产证
首先,看有没有房产证,没有房产证的房屋,不要买卖。
其次,看房产证的房主是谁,卖方必须是房主。如果房屋有好多个共有人,这种情况下就要和全部共有人签订买卖合同,只和其中一个或是几个签合约是无效的。像我们买的那套房子就属于夫妻双方共有,签合同的时候必须夫妻同时在场。
最后,看房产证上有没有注明的信息。比如:房屋有没正在贷款。
2、看土地证
土地证上有注明“出让”的,才是出让地,对房屋享有较完整的权利。房子土地的使用性质,还有一种情况是划拨地,划拨地政府可无偿收回,不能出售。
3、去房管局核实
查询自己看上的二手房是否是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房,在转让时有一定限制,要避免买卖合同与政策、法律冲突。
三、签订合同
1、合同范本
房管局大多会提供二手房买卖的合同范本,并要求交易双方使用,在范本的基础上,根据双方的要求做改动就可以了。
2、约定付房款
有一次性付款(全款)或者按揭付款两种方式。凭自己能力、喜好选择。但是就我个人而言,强烈建议,即使有实力,也要选择后者。
最主要的原因就是,如今的房贷利息低,在疫情当下,多余的财富可以做很多事情。现金流是未来的重中之重。如果可以的话,试着申请组合贷款,最好能申请公积金贷款,因为利率很划算。不过公积金人一生只能贷2次。
3、确定交房细节
明确交房的条件,是否留存家具,是否将物业费、水电费、煤气费等付清,最后就是确定到房管局办理买卖合同登记和过户的时间。
四、费用
比如打算买300w的房子,要准备的钱不仅仅是300w*0.3=90w,还包含以下几项:
首付:总价×0.3
契税:总价×0.01(90平以内),总价×0.015(90平以上)
个税:总价×0.01(满2),如果房子满五唯一的话,没有个税。
增值税:不动产证未满 2 年的增值税及其附加税税率为 5.6%(增值税税率为 5%),不动产证满 2 年的免征增值税。
装修费:看个人程度,如果二手的话,估计也要10w起了。
此外,还有中介费用和中介代办费。
一般正常的中介费是交易价格的1- 2%。之前,在聊天群里看到说中介费是可以打折的,可以谈到5-6折左右,大家可以和中介试着谈一谈。
尽量选择一个合适的时机。比如在成交前,中介是非常愿意促成的,而且他也确实看到了你买房的诚意,这时候,砍中介费会很轻松。
中介代办费,就是帮忙跑各种证件,帮你做按揭,专业的事情交给专业的人做会好很多,不过,如果自己不嫌弃麻烦,自己跑起来也可以省掉这笔费用。
五、对公环节
只要前面合同订好,基本没太大问题。有办贷款的话,会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算,过百万递减。如果是商贷,可以自己找评估公司,评估费还可以进一步降低。
六、交房交钥匙及其他
如果走到这一步,恭喜你,行百里九十方!最后,就是享受买房的喜悦啦!
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