正文

  01  

  TOP200房企规模增速持续加快

  2020年TOP200房企的规模增速均值为20%（操盘口径），远超出2019年的4%。可见今年在反击疫情、上半年货币大宽松、房企发力销售对冲融资困境等多重推动下，逆水行舟，反而取得了更好的成绩，也对2019年盛行的行业增速天花板论进行了一定程度的“证伪”。

  对照TOP200房企的规模和增速统计，我们可以看出以下几个现象：

  1、500亿以上的规模房企，仅4家为负增长（绿地、新城、华夏幸福、华侨城）。

  2、除了100亿以下的小型房企平均增速低于去年，其他各梯队房企的平均增速都在提升。但3000亿以上的头部房企，增速普遍略低。

  3、布局三四线为主的房企，业绩增速普遍不太理想，包括碧桂园、新城、中梁、阳光城在内。其中新城大幅下降13.7%，源于前一年拿地急剧收缩、管理层动荡等，直接影响到业绩转化。

  4、浙江和大湾区的深耕型房企，业绩增速普遍较好。除了核心一二线城市的流量支撑外，这两个区域的三四线城市整体质素在全国也是领先。

  5、大本营处于调整期市场的房企，业绩出现较大波动。比如河南本土房企，业绩一律下滑。

  02  

  房企业绩表现各异，

  既有所处市场的原因，更源于企业自身能力和策略

  业绩增速快的房企，首先是土储厚实、大力拿地增储，比如招商蛇口降低拿地要求去快速收储，华发加大与龙头房企合作拓展；其次是实地、大唐这类处于IPO冲刺阶段的房企，在江苏和浙江等优质市场投销发力；也有中骏这类在下沉市场快速铺排商业的转型卓有成效的房企。

  业绩下滑的房企，受疫情与“三道红线”的影响，在面临保现金流、降低负债的双重压力之下，流动性出现问题，融资不畅、土储不足、没有核心根据地等原有问题被进一步放大，直接影响到业绩完成情况。

  万达：业绩逆势而上与其重返牌桌的战略密不可分。一是开始拿纯宅地，且在万达广场及文旅项目中，宅地占比明显提升；二是重返文旅，在沈阳、广东、四川等地获取一揽子投资。

  招商蛇口：准确地踩准了全年的市场热点，同时坚持核心城市深耕。从新增土储看，将更多资源使用在华东上海、杭州、南京，华中武汉、郑州、西安及西南的成都、重庆等核心城市。在核心城市深耕布局，支撑业绩强劲增长。

  正商：过去五年举债扩张，导致财务状况不容乐观，年报显示，四年来资产负债率不断走高，现金流持续为负，发债、配股无法停歇。制约其进一步融资，同时薄弱的土地储备又不得不加快拿地，面临进退两难的困境。

  奥山：今年以来先后经历两次IPO失败，加剧人员的流失。据了解，年度人员流失率达到30%-40%。由于高管团队大部分由中梁系和华夏系组成，管理层也延续了这两家公司“人才高周转”的风格。管理问题非常突出，凝聚力低下、人员流动性大不断制约公司的发展。

  在我们与众多房企的交流中，能够感受到无论是规模房企还是小房企，都依然保持对规模的冲劲，希望能够持续有所突破。金科提出下一个五年冲刺 4500亿，保利在2020年最后15天时提出将年度投资计划由3150亿增加至3350亿，一家新晋百强的国有企业把进入50强作为拼搏的目标……

  这不仅是追逐规模的惯性，更是在行业变轨时期的逆水行舟，只有在确保流量增长下，才能谈安全、才能谈更多新发展的可能性。