1平米售价50万!能鄙视一线城市房价的,只有墓地

2021-04-08 08:16:28|来源:21世纪经济报道
摘要|

  又是一年清明时节。

  清明假期三天,全国共计接待祭扫人数6773万人次。今年恢复正常祭扫后,不少墓园的新墓区也抓紧开售。

  《21CBR》记者查询上海松鹤园3月底开售的新墓区,面积0.44平方米的双穴墓,售价23.18万元,0.64平方米的三穴墓售价32.78万元,换算成每平方米的价格,达到了50万元,远高于上海市中心房价!新区墓地即便节地降解坛的墓型,售价也达到13.88万元。

  购买墓地,用行话说,是在选福地。福地,自然不便宜。

  北京、上海等一线城市,土地有限,不到一平方米面积的墓地,均价高过房价,“一坟难求”。福寿园是目前国内最大的殡葬服务提供商,截至2021年清明节前,其北京墓地的均价在6-7万元/块,且多数墓地仅0.8平方米。

  有人调侃,生前买不起房,身后买不起墓。墓地已成了门真正闷声发大财的生意,价格还在不断往上涨。

  黄金时代

  没房,可以租;没墓,顶不住。

  中国传统文化中,生死都与房产相关联,加上“逝有所安、故有所尊”等观念影响,比起居住用的房屋,“墓地”的购买刚需更甚。

  福寿园就在官网上写道:“孝道及敬老文化是推动殡葬行业发展的重要基础。”按照每年1000万左右的死亡人口计算,中国的殡葬业市场规模约2000亿元。

  殡葬行业分为遗体处理、墓地服务、殡仪服务、其他产品销售及服务四大部分,其中墓地服务占比超50%,是复合增长率最高的业务。

  遗体处理和殡仪服务环节,多由民政部门承办,市场化机构参与程度较低,墓地业务则有自主定价权,可以通过“土地溢价”带来经济效益。

  一止科技董事长齐维京,收购、运营过多个公墓项目,他向《21CBR》记者表示,墓地虽是土地交易,但和地产不同。

  “从消费特质看,购买墓地是非意愿性、悲伤情绪下的消费,不可试,不可逆,还和孝道关联,消费时会格外小心谨慎。公墓现主要是经营性和公益性,很多公益性公墓限定购买范围,导致了市场供给不足。”齐维京说。

  另外,墓地采用一次买断,终生缴费的商业模式,销售基本不受经济周期波动影响,左右需求的主要因素就在老龄化人口、城镇化、死亡率和火化率,就趋势而言,全部是正向利好。

  福寿园已在享受这波红利,1994年在上海创建,先扩展到全国45个城市。2020年,福寿园运营墓园共30座,尚处于准备或建设中的墓园为3座,殡仪设施28座,在建的4座。

  2013年12月登陆港交所时,营业收入为6.12亿元,净利润1.67亿,到2020年,福寿园营收18.9亿元,其中,墓园服务15.8亿元,占收入比重83.5%,7年收入涨了两倍;净利润6.2亿元,利润率高达32.8%,秒杀万科、恒大这类头部房企。

1平米售价50万!能鄙视一线城市房价的,只有墓地

  单单一个老龄化的上海,就贡献了福寿园接近一半收入。往后看二三十年,墓地的前景,一片大好。

  水涨船高

  墓地价格取决于拿地成本、行业进入壁垒和墓地稀缺性。

  据齐维京介绍,要做墓地生意,首先需要跨过心理门槛;其次,因为牌照申请流程的复杂和诸多信息不对称,存在一定资源门槛。另外动辄上亿资金投入、5年起的回本周期,专业人才队伍欠缺等问题,都让进入者打退堂鼓。

  “有些地产商盲目拿地,很快就会发现,墓地没有那么快卖出去,资金成了问题;墓地的逻辑是逐步拿地,滚动开发。”

  福寿园就是吃到甜头的企业之一。

  《21CBR》记者查询福寿园官网显示,福寿园可供出售的墓地类型多样,包括艺术墓区、树葬、传统墓区、草坪葬等。

1平米售价50万!能鄙视一线城市房价的,只有墓地

  来源:福寿园官网

  根据年报数据,2020年,福寿园共销售经营性墓穴13083个,按照14.08亿元收入计算,单个墓穴均价10.8万元。墓园服务的毛利率,常年稳定在80%,即便头部地产商的毛利率也不过30-40%。

  相比水涨船高的墓地销售价格,福寿园早年的土地成本极低,且有大量未开发土地。根据媒体报道,2001年前,公墓用地国家划拨,40万平方米的上海福寿园,土地成本仅190元/平方米,这和高昂售价之间,形成极为可观的溢价。

  福寿园官方表示,截至2020年末,其可用于墓穴销售的土地面积244万平方米。即便按照1平米1万的价格计,可售货值约250个亿!

  “早年殡葬改革,土地基本划拨或者租赁,会有高利润率。现在,很多地方政府规定,经营性墓地通过招拍挂方式获得的土地,才可以根据市场调节价格,不然就要接受市场指导价。”齐维京解释,目前大部分公墓价格采取的是事前或者事后备案,行业正处于一个高利润阶段,规范化后,行业平均利润会稳定在一个更合理的区间。

  更重要的是,墓地价格一直在上涨。

1平米售价50万!能鄙视一线城市房价的,只有墓地

  以福寿园为例,其可比较墓园的均价,从2019年的10.26万升至2020年的11.26万,平均单价大升9.7%,而2019年平均单价也同比2018年,上升了3.2%。

  殡葬“互联网+”

  墓地生意看似赚得盆满钵满,实际也有烦恼。

  据兴业证券分析,行业目前相对封闭,主要由国有单位占主导地位,且高度分散,70%的市场份额由国有单位控制,30%为非国营,其中27%是家族式、个体工商户经营,仅3%由企业运作。殡仪市场99.9%由国营控制,火化牌照极其稀缺。

  财库兼具的福寿园,也忙着拓城提高市占率,打通业务链。

  2020年7月,福寿园收购哈尔滨明西园公墓,正式进入黑龙江省。同年10月,福寿园宣布投资100亿元,全面参与广西殡葬事业改革,计划在广西选址建设一批殡葬服务设施。

  福寿园还在为“身后事”业务寻找更多可能性。

  由于疫情期间线下祭扫服务关停,福寿园开始推动殡葬“互联网+”,上线福寿云综合系统。

  有一项云祭扫服务称之为“福寿灵”,用户可以在线远程下达指令,通过VR看墓、云商城或者代客守灵、骨灰追思会和云讣告等产品,“在线”祭奠。

  云祭扫将以照片、视频现场直播或录播等多样化的形式反馈给客户 来源:福寿园官网

  2015年,福寿园把殡葬服务的预期提前,为当事人提供“生前契约”业务。

  人们生前就可以和福寿园签立合约,约定自己或亲人逝世后开展殡葬礼仪服务的具体细节,包括临终关怀、遗体接送、灵堂搭建、告别仪式及法律咨询等相关后续服务。福寿园希望吸引那些及早安排好自己身后事的人,提早锁定客户,为殡仪和墓园板块储备稳定的客源。

  根据公开信息,2020年福寿园在21座城市签订了5906份合约,较上一年的4873份增长21.2%,签约金额约2100万元。它还和百年人寿保险公司合作,推出了保单化的生前契约——“福寿人生”团体终生寿险,生前身后一站式服务。

1平米售价50万!能鄙视一线城市房价的,只有墓地

  “墓地消费低频且很多地方有消费限制,比如要有死亡证明、火化证明或者重疾证明或者有年龄限制、区域限制。作为一个民生行业,墓地没有一个像OTA平台这样的导流渠道,对客户来说,生前契约也是提前锁定服务和价格,以免措手不及。”齐维京解释。

  不过,他也表示,很多人觉得墓地生意暴利,不是因为没有便宜的墓地,而是企业方不会主动宣传低价公墓,大量公益性公墓也未得到开放。

  “行业远未到成熟的状态,制度设计上可以有突破,比如增加公益性公墓供给,这样供需会得到重新调整。”齐维京说。


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