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首批57宗地块,热度爆表的是谁?谁又存在捡漏机会?
来源:易居克而瑞浙江区域2021-04-15 08:43:58
摘要
本文以价格和热度为切入口,进行具体分析。

  57宗涉宅用地一次性推出,总起拍价接近千亿元,两天内集中出让,每10分钟成交一次......随着杭州2021年第一批集中出让地块的正式挂牌,休整多时的杭州土地市场可谓久旱逢甘霖,将在5月迎来盛大重启。

  作为“两集中”新规后杭州市场首批亮相的土地,其地块分布、用地性质、价格情况等在内的各要素,自然也引发了行业广泛的关注与探讨。

  为了更好地厘清57宗地块的特点及其背后呈现的市场及调控逻辑,本文以价格和热度为切入口,进行具体分析。

  本文提要:

  1、价格维度:下跌、上涨“事出有因”,以不变应万变是主基调;

  2、热力维度:饥渴遇上盛宴,哪些地块是“香饽饽”?哪些地块房企获取机会大?

  1st

  首先来看价格维度,即各方关注度都颇高的地块精装限价指标。

  诸多媒体分析报道都提出,此次57宗地块限价的公布,既出现了限价下调板块,亦有限价有所松动的板块,而我们经一一罗列对比发现,当前新房市场的限价体系实质并未发生变化。

  这些板块限价下跌了?

  被认为限价出现下降的板块主要集中在拱墅区,分别为祥符板块和运河新城板块。

  •   祥符板块:新挂牌地块精装限价为36000元/㎡,而该板块最近一次出让的地块精装限价为40000元/㎡;

  •   运河新城板块:今年初,保利地块精装限价33000元/㎡,此次板块挂牌地块下降至29500元/㎡。

  那么,这两个板块的限价真的下跌了吗?

  整理制作:克而瑞浙江区域

  事实上,以上两个板块的限价原本就存在一定的价格梯度(如上图)。

  •   左图显示为祥符板块,祥符板块以祥园路为界,南北分为40000元/㎡和36000元/㎡两个限价标准,目前在售楼盘的售价也均以此为标准执行;

  •   右图显示为运河新城板块,运河新城则以距离市中心的远近由南向北呈现38000元/㎡、33000元/㎡以及29500元/㎡三个价格梯度,此次挂牌的地块处于板块最北端,近崇贤,故精装均价较保利地块有所调整。

  这些板块限价上涨了?

  整理制作:克而瑞浙江区域

  上表所列的是此次被认为限价出现松动的典型板块,主城区以九堡为主,其余则主要以远郊板块为主,包括塘栖、瓜沥等区域。

  以九堡为例,最新挂牌地块的精装均价为33400元/㎡,与同板块在售的中南春溪集项目相比,售价高出400元/㎡。

  我们认为,这样的涨幅本身并不算大,且价格变化或与地块属性有关:新地块作为商住组合地块,不仅要建商场,还有较多的公共配建,包括社区服务用房、养老用房、邮政所等内容。

  塘栖板块新挂牌的地块精装售价突破了30000元/㎡,相较之前,表面上看涨幅达到了5200元/㎡,但这与地块的特殊性不无关系,纯低密宅地又有限高,未来产品售价存在溢价空间。

  •   该地块为零距离京杭大运河的纯低密住宅地块,稀缺性不言而喻;

  •   地块指标数值显示,容积率不大于1.1,密度不大于32%,建筑高度不高于15米,也就是说建筑最多只能建4层。

  综上,从57宗地块的限价情况来看,目前杭州新房市场的限价体系并未改变,个别的调整也是因地块具体属性和位置等差异造成。

  这背后也体现了政府对于新房市场价格的把控逻辑:战略上坚持“以不变应万变”实现稳预期,策略上则越来越精细化,细化到注重板块的梯度差异和地块的属性差异。

  2nd

  再来看热力维度,所谓热力,是指地块在竞拍市场的冷热程度。根据多渠道了解到的勾地情况,我们将地块分成了高热型、冷静型以及地标型三类。

  第一类:高热型

  高热型地块其勾地企业往往超过20家,获得了包括国企、央企以及民企在内众多房企的关注。这些地块主要集中在西湖区的双浦、拱墅区的运河新城、上城区的钱江新城2.0、滨江区的浦沿以及钱塘区的下沙等区域。

  而这些区域的地块之所以能成为房企争抢的“香饽饽”,无外乎两个原因。

  •   板块近乎断供。典型如西湖区的双浦,土地、新房都呈断供之势,上一次地块出让还是在2016年6月,新地块一亮相,勾地企业近30家。

  •   区域流速可观。以运河新城为例,板块新盘云澜天地府两个月左右两次开盘,中签率走低,438套房迅速去化。快流速之下,尽管后续还有万科、保利等项目供应,但此次新地块推出,依然有20家企业虎视眈眈。

  显然,高热型地块有助于房企出流量出规模,对于房企在杭州市场的占位影响较大。

  第二类:冷静型

  冷静型是相较于高热型而言,即地块在勾地企业数量上与高热型地块存在较大的反差,一般勾地企业都低于10家。也正因为冷静,加大了房企获取的概率,且这类地块利润并不低,适合对利润有一定要求的房企。

  除了人才用地之外,冷静型地块多集中在萧山瓜沥、富阳富春以及临安等区域。

  作为此次挂牌地块较多的区域,临安虽然在地块数量上占有优势,但在地块热度上有所欠缺。相较而言,地块勾地企业数量处于各区低位,个别地块仅1家房企勾地。

  这与房企预期有关,临安限购甚嚣尘上,这一不确定因素叠加相对较大的库存,使得房企看待临安的土地市场普遍较为谨慎。

  第三类:地标型

  地标型地块则为综合性地块,主要包括未来科技城绿汀路TOD地块、丰收湖商住组合地块、萧山世纪城核心区综合体地块以及一些车辆段地块等。

  这类地块在勾地上呈现出的特点也是相对较冷静,这与地块出让的规划指标要求相关,存在定向出让的可能。典型如世纪城核心区的综合体地块,甚至要求企业2019年单店商场税后销售额超120亿。

  以上地块划类及分析仅以现阶段勾地企业数量为衡量标准,不排除有实力的国企及央企未勾地,但参与地块竞拍的可能,事实上,不少这类企业甚至跟进了所有的57宗地块。

  所以整体来看,经历了两个多月的空窗,房企补仓意愿强烈,5月份杭州的这场土地盛宴,房企想在高热度下捡漏,存在一定难度。

  3rd

  正如开头所说,本文仅从两个维度对杭州土地的集中出让做了简单分析,事实上,作为土地市场的另一个主体:房企,在土地市场操作方式颠覆传统的背景下,其行为逻辑也值得探究。

  面对57宗地块的喷薄而出,各房企的拿地战略及策略会如何?拿地范围是否发生变化?本土房企的深耕术能否延续?请持续关注后续的分析文章。

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