杭州百亿TOD的空间革新

2021-04-30 08:43:38|来源:乐居买房
摘要|

  编者按

  近年来,随着长三角轨道交通的发展,TOD这一发展模式兴起。有越来越多的规模房企在长三角城市群布局TOD项目,TOD项目地块价值日益凸显。“轨交上的长三角”系列策划【TOD作品篇】之三:杭州信达中心|杭州壹号院,是杭州史上第一宗百亿地块,将“城市综合体”直接升格为“城市共同体”。

  近年来,杭州人口快速增长、城市骨架拉伸、城市化进程不断加速,城市空间资源的开发和利用也变得越来越高效和精细化。

  伴随杭州地铁路网建设全面铺开,TOD开发模式搭载着“轨道上的杭州”大行其道,各大房企开始实践打造新兴概念的TOD项目。

  在这种趋势下,信达、融创、滨江三家品牌房企强强联手,在杭州奥体这片城市热土之上,合作开发了一座TOD4.0城市复合体——信达中心|杭州壹号院。

  杭州第一宗百亿地块

  作为杭州拥江发展战略中核心板块的TOD产品,信达中心|杭州壹号院从2016年诞生起便吸引业内外的目光。

  杭州壹号院的地块出让于2016年5月27日,吸引了包含绿城、融创、龙湖等17知名家房企报名竞拍,经过28轮报价后,由信达以总价123.18亿元,溢价率96%竞得,楼面价达21576元/㎡,成为杭州史上第一宗百亿地块。

  当年一些没能拿到这宗地块的大牌地产商,当下就感慨说:“我们错过了杭州的一个时代。”

  还有从业者分析:“由于地块条件较好,信达地块未来将会规划为高端产品,应该是做精装修交付,加上产品升级,单价超过5万元,将是个大概率事件。”

  但不久后杭州楼市实行“双限”政策,信达中心|杭州壹号院的整盘均价维持在 48100 元/㎡。

  作为地铁6、7号线换乘站——奥体站的上盖物业,信达中心|杭州壹号院整体建筑地下层与地铁枢纽有机贯通,规划总建筑面积近百万方,由MU-01、MU-02、MU-03三个地块组成。

  MU-01地块共规划8幢住宅、1幢23层商务办公大楼、1幢100米21层地铁控制中心、1个游泳池、0.88万方的公交停车场。MU-02地块规划11幢超高层住宅,1幢商务办公大楼、1个游泳池和1个下沉广场。MU-03地块是商业用地,规划商务办公大楼、大型商业中心,带有下沉式广场+喷泉。

  据了解,从2017年12月26日至2021年4月27日,信达中心|杭州壹号院共领出7张预售证,合计2181套住宅。其中5次加推于杭州实施买房摇号政策之后,中签率越摇越低,从23.11%直降至6.50%。

  从总价看,杭州壹号院总价在千万元区间,购买门槛较高。千万级房源还要靠摇号撞运,颇为吓人,那么,究竟都是哪些人在买?据摇号数据显示,项目主要客户群可分为3类:工作在滨江区的互联网新贵,认可滨江区发展潜力的改善置换人群以及投资一族。

  左右分别为:壹号院一期、二期

  (摄影:李飞龙)

  目前,信达中心|杭州壹号院的一期住宅已于2021年伊始交付,交付当天引起了全城围观。当时,杭州壹号院一条时长不到1分钟的交付宣传视频,首发当日视频的播放量就破了10万!

  据好找房数据显示,当前杭州壹号院共有4套房源挂牌,挂牌均价约117883元/平米,签约均价约64000元/平米。近6月内最高签约价达90005元/㎡,最低签约价也有53480元/㎡,而项目所处商圈的签约均价仅49230元/㎡。

  据悉,杭州壹号院二期还剩21号楼有望在2021年加推,房源是建面约139-488平方米的大平层产品。

  在建的二期(摄影:李飞龙)

  TOD4.0开源之作 打造立体世界的“城市核”

  信达中心|杭州壹号院所处的杭州奥体博览城区块,聚集着G20峰会会场、2022年亚运会“莲花”主体育馆、杭州之门双塔等地标性建筑,是近年来杭州最为瞩目的区域之一,有着数一数二的配套。

  能容纳八万人的“莲花碗”已经成为杭州封面,旁边的“小莲花”、代表杭州高度的双子塔、310米的“杭州之门”都在板块内聚集。

  奥体还拥有全杭州最大的“地下城”,占地面积约达100万平方米,相当于138个标准足球场,拥有体育、博览、地铁、城市之门四个商圈。

  此外,政府对奥体区域规划之初,大胆鼓励地下空间以及公共交通的高效利用和复合型开发,对城市地面空间做出了极大的让渡,配置了大面积公园绿化。

  这让信达中心|杭州壹号院的开发,享有得天独厚的条件。

  项目分为了三个地块,其中01、02住宅地块(杭州壹号院)与奥体公园仅一路之隔,作为商业办公的03地块,正好落在奥体公园的东南角。与此同时,三个地块中心的地下区域,就是地铁6、7号线交汇点“奥体中心站”。

  信达中心 | 杭州壹号院区域连接概念图

  南面是城市生活区,北面是奥体公园,如何在保证满足城市生活之需的基础上,还能通过吸收奥体公园的景观,提供更具有魅力的城市空间,进而激发城市的活力和创造力?

  追求“站城人一体化”,以人为主导,注重项目与周边城市配套之间的关联的TOD4.0模式,成了合适的方案。

  杭州壹号院充分利用三个地块的连动优势,将三个地块在地铁站厅层打通,形成“大环线”。

  在这个环线上,杭州壹号院作为一个“连接点”,通过连接地上地下的步行系统,贯通了主体育场、训练中心、杭州之门、博览中心等设施,地铁、汽车、地下步行街、地上商业以及“北斗七星”摩天大楼分层而居,形成一个立体的世界。

  而核心场景则集中在信达中心|臻奥院的商业综合体中。日建设计称之为“城市核”,也是奥体TOD的核心。

  与此同时,商业、办公楼、住宅的无缝衔接,避免了行人过马路以及极端天气下出行的不便,能有效疏导大量人群,减少地面人车混行的管理压力。

  信达中心|杭州壹号院商业部分效果示意图

  TOD的内部则是开放的,杭州壹号院配置了大规模的城市公园绿化,这样的思路在全球TOD项目中非常稀有。一条纵向空间延展的“绿色山丘”,以一步一景的方式通往屋顶中庭,沐日草坪、动感天厅、趣味滑坡被串联在散步道上,形成了地下轨道空间与地面城市公园的有机衔接。

  对于居住于杭州壹号院的业主而言,走出会所级别的入户大堂,出门左拐就是地铁6、7号线奥体中心站G出口。或者从家门口坐电梯到地下车库,还可以走专设的地铁大堂。

  信达中心丨杭州壹号院效果示意图

  从城市规划定位角度看,奥体博览城的整体规划采用了“北斗七星”的意象。拥有代表“玉衡、开阳”两颗星的两栋超高层办公楼的杭州壹号院,正与隔壁的莲花碗、万象世界中心、国博中心等地标性建筑一起,构成一座功能完整的“微型城市”,成为杭州新的城市封面之一。

  有业内人士这样评价杭州壹号院:在杭州的TOD模式起势之际,信达中心|杭州壹号院的TOD4.0模式,将“城市综合体”直接升格为“城市共同体”,通过更开放式的空间规划,以人为主导的“站城人一体化”,将项目与城市公共配套结合,在推动奥体和钱江世纪城国际化进程之时,也为中国的TOD模式确立了一个样本。


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