正文

  4月的杭州楼市，风平浪静的表层下，是需求的澎湃而来。

  表现一：限售楼盘激增，限售版图不断扩大。数据层面显示，目前已有超1.8万套房源触发限售，遍布除临安、富阳以外所有行政区的近50个楼盘；

  表现二：富阳、临安出货快，去化也快。曾经的传统流摇区，面对开发商抓紧出货的档口，不但摇号楼盘增加，临安的桃李湖滨中签率甚至低至11.8%，即便是流摇楼盘，去化率也明显提高。

  卖方市场特征不断显现，购房者不再拘泥于地段限制，而是遵循总价逻辑，奔走于各“心仪”楼盘。这既是市场供需不平衡的推动，也是购房者抓紧上车的焦虑心态所致。

  而即将到来的5月，面对周边城市收紧的调控，不论是新房市场还是二手房市场，杭州也是各种“风声”起，土拍市场，57宗地块的集中出让已经箭在弦上，这些都是影响市场走势的关键。

  政策有收紧预期，市场存在一定变数，房企该如何抢占窗口和提前布局？克而瑞浙江区域发布《2021年1-4月杭州房企销售TOP20》，解读头部企业的运营之道。

  恭喜滨江集团、融创中国、绿城中国荣膺1-4月杭州房企销售流量榜、权益榜及全口径榜三甲。

  流量榜体现企业的品牌力和操盘能力，权益榜体现企业的投资布局眼光及能力，全口径榜体现企业的全面拓展和持续发展能力。本次榜单从流量、权益和全口径三大维度，判断企业在杭州的占位，衡量企业在杭州的适应和深耕能力，以期为企业做出形势判断和战略决策提供借鉴。

  统计口径

  ◆ 流量榜单：按照操盘划分销售业绩，联合操盘各算一半，以商品房备案数据为准；

  ◆ 权益榜单：按照股权划分销售业绩，以商品房备案数据为准；

  ◆ 全口径榜单：所有股权项目业绩100%计入全口径，以商品房备案数据为准；

  ◆以上榜单统计时间均为2021.1.1-2021.4.27，统计范围均覆盖杭州全市包含富阳、临安。

  榜 单 发 布

  榜 单 解 读

  榜单概述   

  ► 头部争霸不休 上演追逐战

  流量维度，单月增量前三强：滨江（46.69亿元）、融创（44.34亿元）、绿城（26.06亿元）；

  权益维度，单月增量前三强：融创（42.50亿元）、滨江（35.22亿元）、绿城（19.62亿元）；

  全口径维度，单月增量前三强：滨江（57.65亿元）、融创（48.54亿元）、绿城（28.11亿元）.

  3个维度的单月增量前三强，不仅是相同的3家企业，且这3家企业均处于各子榜单TOP3阵营。这一现象透露的信息是：

  其一、TOP3阵营稳固，快跑实现单月大增量，杭州楼市头部恒强趋势明显；

  其二、TOP3厮杀激烈，一旦放松就有被甩掉的风险。滨江和融创之间的差距并不算大，而绿城后半程或发力凶猛，今年前两个月在杭州连拿9宗宅地，业绩增长后劲十足。

  ► TOP20销售额再扩大  门槛同比提升显著

  与去年同期相比，今年流量榜和权益榜各梯队门槛均有大幅提升。

  流量榜中，TOP3门槛超过110亿元，较去年同期（75亿元）提高47%；****0门槛超过38亿元，较去年同期（23亿元）提高65%；TOP20门槛则提升超90%。

  权益榜中，TOP3门槛超过86亿元，较去年同期（63亿元）提高37%；****0门槛超过30亿元，较去年同期（20亿元）提高50%；TOP20门槛则提升55%。

  基于各梯队门槛的抬升，TOP20整体的销售额实现再扩大。流量维度，TOP20销售额超1100亿元，较去年同期上涨超50%；权益维度，TOP20销售额为934亿元，同比上涨超60%。

  典型房企   

  ► 旭辉集团

  旭辉此次登上双榜，且名次较之前均有所上升。流量榜中，1-4月累计实现流量金额36.88亿元，名次上升一位，位列****1；全口径榜中，名次上升三位至****1，累计实现销售金额50.48亿元。

  房企在投资布局上，普遍有两种路径，一是在城市外围拿地，追求实现一定的利润；二则是在中心区域布局，以标杆项目树企业品牌。从旭辉在杭州的发展看，其偏向于第一种布局方式，且在进行外围投拓时多坚持深耕。

  典型如旭辉在临安的发展。2017年率先布局临安之后，旭辉就持续在临安储备项目，一方面，坚持每年在临安土拍市场拿地；另一方面，通过合作增加区域储备的同时，也助力区域发展，例如其与宝龙合作打造的综合体项目，就是对临安商业配套的加持。

  深耕出红利，随着临安向好发展尤其是今年以来临安楼市行情不断走高，旭辉今年以来在临安区域的流量销售额就超8亿元，为业绩增长提供大助力。

  除临安外，旭辉在萧山南部卧城的布局也是如此，目前也有多个项目在售。接下来，这两个区域在业绩上都将进行持续输出，从而确保旭辉在榜单的占位。

  ► 新希望地产

  新希望作为榜单常客，此次在三个子榜单中均有亮相。

  流量榜中，凭借30.01亿元的金额，位列流量榜****6的位置；

  权益榜中，以24.39亿元的权益金额，成功进入TOP20阵营；

  全口径榜中，1-4月累计实现47.99亿元销售额，位居****2。

  自2018年首进杭州，与滨江等本土知名房企展开合作并熟悉市场后，新希望以3年时间，在杭州实现深耕发展。

  投资上，顺应拥江发展大趋势，完成“一江两岸”布局。除了初入杭州时投拓的萧山，之后新希望又进入江北岸的临平、九乔等区域，尤其在九乔丰收湖，不仅打开了局面还实现补仓；

  产品上，聚焦中高端产品，以高配打法落口碑。新希望在杭州打造的项目，多为单价段集中在35000-38000元/㎡的偏改善产品，即使在刚需定位的板块，也在产品中做加法，提升品质。例如其在丰收湖打造的长粼府项目，是杭州3万元单价段少见的带下沉式庭院及会所的项目，且在3000元/平米的装标中，加入地暖和中央空调。该盘今年以来的销售额也接近10亿元。

  从后续发展看，新希望目前仍有一定货值可兑现，此外，在5月的土地集中出让中，有着实业背景的新希望地产，有其拿地优势，或助力其在杭州继续扩大市场占有率。

  ► 众安集团

  本土房企众安在此次榜单中也有不俗的表现，一举冲入三个子榜单。

  流量榜中，1-4月累计实现销售额27.71亿元，成功位列TOP20阵营；

  权益榜中，名次较流量榜有所上升，以26.14亿元的权益金额位列****4；

  全口径榜中，名次较此前上升一位，以36.22亿元的金额位居****9。

  事实上，自去年年底众安在榜单崭露头角开始，其便频频上榜，而这主要得益于众安前期的投拓布局。

  其一，兼顾外围新兴板块和热点板块的布局。不仅进驻银湖科技城、崇贤新城等新兴板块，在向来热门的城西方向也多有投拓，并于去年11月在未来科技城拿下一宗地块。

  其二，契合集团发展，拿地多、布局广的同时，注重多元化发展。众安在杭州的土地储备，涵盖住宅、商住及商业等多性质用地，用途较为丰富。而从其本次上榜的主力贡献项目看，除了住宅项目，像杭州国际办公中心潮悦等写字楼项目也多有贡献。

  目前众安在售楼盘较多，包括续销的顺源府、荷源府等楼盘，也有未来科技城的待售新盘蒲荷云邸，再加上商业项目的陆续兑现，其后续在榜单的表现或可更进一步。

  ► 招商蛇口

  招商是此次榜单中名副其实的“进步生”，上升名次较多。权益榜中，招商排名上升6位，位居****6，1-4月累计实现权益金额25.84亿元；全口径榜单中，招商名次上升更多，上升7个位次至****7，实现销售额39.65亿元。

  具体看，单盘权益贡献额超亿元的项目有5个，分别是萧山区的闻博花城、博奥花宸里，拱墅区的祥宸府，西湖区的天澜以及上城区的商业产品招商I-Park。

  以上主力销售项目，显现出招商此次排名上升的两大原因。

  既重合作扩规模也重独操练能力。重合作体现在祥宸府、天澜等项目均为合作项目，且对业绩提升助力大，单盘销售贡献额均超4亿元；重独操则体现在萧山两项目上，作为招商独立打造的项目，从闻博花城到博奥花宸里，不论是销售节奏的把控还是关键节点的推进，都有显著提升；

  注重在杭构建全产业链。除打造住宅项目外，招商的商业运营能力开始显山露水，典型如招商I-Park、招商花园城的打造等。此外，其也在杭州半山落地了高端医养综合体项目观颐之家。

  招商在杭州也有扩充土储的趋势。今年年初，其在杭州土地市场展露锋芒，于1月收入萧山市北、萧山新塘两宗宅地，而在5月杭州的首批土地集中出让中，央企出身的招商也或将有所作为。加上目前的续销老盘以及诸多合作楼盘，招商在杭州的规模有望继续扩大。