杭州楼市的七个新价格坐标

2021-05-05 08:22:43|来源:斯文
摘要|

▲不会画图,太丑,各位将就一下▲不会画图,太丑,各位将就一下

  这个五一我一天都没有休息。因为在供应严重不足的新房行情之下,二手房的生态裂变肯定会加速。所以,我制定了一个二手房跑盘计划。

  我重点关注了七个板块:

  之江、三墩北、运河新城、铁路北站、艮北新城和市北西、浦沿。

  之所以锚定这七个区域,是因为把这七个板块串联起来,差不多就是杭州主城和郊区的分界线:

  绕城西线、石祥快速路、沪杭高速、机场快速路、彩虹快速路,这几条主干道,依然是许多人内心里的天然屏障,隔开着内外两个世界。

  在新房板块的限价上,这几个地方有很大差异:

  三墩北2.81万/㎡;

  运河新城3.8万/㎡;

  铁路北站3.6万/㎡;

  艮北新城4.24万/㎡;

  市北西3.75万/㎡;

  之江3.8万/㎡;

  浦沿3.8万/㎡。

  除了离这条大环线北侧的石祥路稍远的三墩北、距离钱江新城二期最近的艮北新城之外,其他板块限价的差异,基本上接近,在3.6-3.8万/㎡之间。

  限价最高的艮北新城(4.24万/㎡)约是限价最低的三墩北(2.81万/㎡)的1.5倍。但是,这对于二手房来说,不重要。

  因为二手房的逻辑,和新房的限价逻辑,并不是一回事。

  我在跑盘的过程中,发现这几个板块龙头的二手房价格,几乎已趋于惊人的一致。除了运河新城的龙头融创运河双子尚未交付之外,其他几个大致如下:

  三墩北:西雅图

  铁路北站:春秋华庭

  艮北新城:杨柳郡

  市北西:桂语江南

  之江:云荷廷、云溪新语

  浦沿:璞悦湾

  目前这7个楼盘的挂牌价格,除少数优质房源或个别特殊房源价差略大之外,高层主力房源几乎全部在6-6.5万/㎡之间。

  而房东的心理成交价,基本上在6.3-6.4万/㎡左右。这些房源基本上都未满五,算上8-10%的税和中介费,到手成本价基本都在7万/㎡左右了。

  而且,因为这几个板块新房供应全部短缺,诚心出售的房源其实不多。个别房东甚至过一段时间调一次价格。或者,等待5月份土拍之后再决定是否调价。

  我不想去分析二手房市场的微生态,我想说的是,七个板块,它围合出了一个很封闭的系统:

  以后,主城区的改善门槛价格,可能会是7万元/㎡。

  是不是觉得很高?但这就是正在发生的事。不管是学区支撑的三墩北、铁路北站,钱江新城二期带动的艮北新城,奥体带动的市北,三江汇加蚂蚁金服带动的之江,还是学区和地段驱动的浦沿。

  哪怕板块界面再差,比如回家都很艰难的铁路北站,价格一样很坚挺。而且很多房东在等着北面星创的项目售罄,这样板块的二手房价格,会更加牢固地握在自己手里。

  所以,我看过的每一套房子,基本上议价空间都很小,有些甚至还要绑定车位。

  有了这个基本的清晰认知,后面怎么办?

  实操性强一点的购房建议是:

  三墩北到杨柳郡之间,板块价值并未特别突出,目前二手房价格在4-5万的优质次新二手房,基本上都可以考虑,比如祥符、笕桥。城东新城若有5万+的优质次新,直接入。

  三墩北到之江之间,绕城西线沿线的新房全部直接摇。

  东西大道以东、未来科技城的优质二手次新(注意是优质,未来科技城烂盘太多了),低于三墩北和之江的,全部可以接,绝对不会后悔。

  浦沿到市北西之间,彩虹快速路和机场高速沿线的每一个新盘,都可以摇。价格若有低于5.5万/㎡甚至5万/㎡以内的优质二手次新,可以入。

  此外,就是留意这七个板块围合成的四边形的外夹角区域,如果有性价比高的房源,果断一点。

  另外,看完这几个区域的价格之后,再回看新房市场,更是感慨万千:

  望江新城、江河汇、亚运村、奥体、申花等板块的新房限价,简直就是贱卖。

  乃至向来争议很大的城东新城、笕桥、祥符,全都可以直接去了。

  还有,即便价格限价直接拉到6.75万/㎡钱江新城二期,按照杨柳郡的买家实际到手价格,也开始有了微倒挂。

  在供应结构短期无法改变的情况下,如果不出新政,如果不用严厉的条款强势遏制一部分需求,杭州目前限价最高的板块,可能也会出现万人摇。

  如果在这样的市场之下,你还是只会摇新房,还是只知道追倒挂,还是抱着固有的认知去看待市场,你会失去更多。

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