开局2021丨土地篇:“两集中”影响下,热度进一步分化

2021-05-05 08:32:58|来源:丁祖昱评楼市
摘要|

  2021年1-4月,土地市场周期性低位,受“两集中”供地新政的影响,大多数重点城市3、4月近乎“断供”,在此影响下,土地成交规模不及去年同期。

  价格方面,由于上海、杭州、重庆等热点城市加大了高价土地的供应,成交价格同环比均明显上涨,溢价率也在优质地块的刺激下触底回升。

  我们认为,在集中供地影响下,重点城市”地荒“时间较长,使得首批集中供地备受关注,再加上首批供地拍得的地块在时间上可以实现年内销售回款,这也导致了首次集中供地的热度会高于接下来几次集中供地。

  但在整体政策环境收紧的影响下,未来市场热度将会有所降低,同时个体地块之间的分化也会进一步加剧,随着供地新政落地及信贷等金融监管持续加强,房企资金压力明显加大,拿地时对周转速度、现金流等方面的考虑将更加慎重,因此,有需求保障的一二线及强三线城市优质地块会更受市场关注。

  
 成交量缩价涨,二三线表现优于一线

  
1)土地市场低位运行,但一线好于去年同期截止2021年4月30日,长春、广州、重庆、无锡和沈阳5个城市首批集中供地成交,此前受集中供地影响,2021年前4个月全国300城经营性土地成交建筑面积少于去年同期,仅55230万平方米。其余重点城市在5月份将集中土地“放量”,接下来的二季度土地成交规模将有显著提升。

  分城市能级来看,一线城市表现突出。由于广州首批集中拍地已经完成,因此在一线四城中表现尤为突出,这也使得一线城市整体成交量较去年同期增长26%,金额同比增幅8%;二线和三四线城市成交体量均不及去年同期,尤其二线城市,两集中新政出台之后,大部分城市3、4月基本“断供”,导致成交规模同比降幅高达18%,成交金额也不及去年同期,同比下降9%。

  2)长三角三四线优质地块增加,价格同比上涨16%2021年1-4月全国300城经营性土地成交楼板价为2985元/平方米,同比涨幅高16%。究其原因,一方面是由于以上海、广州为代表的热点城市高价地供应量较高,使得一线城市成交占比明显上升,进而抬升整体成交均价;另一方面也是因为南通、湖州、徐州、金华、嘉兴等长三角三四线城市优质地块供应量较多,地价明显上涨。

  分能级来看,除一线城市同比下滑15%外,其余能级城市同比均呈上涨趋势。其中,三四线城市土地价格涨幅最为突出,同比上涨25%;其次是二线,同比上涨11%。总体来看,二三线土地市场表现优于一线。
图:2019年以来全国300城土地成交量价情况月度走势(单位:万平方米,亿元,元/平方米)

  

注:4月数据统计范围为2021.4.1-2021.4.29数据来源:CRIC中国房地产咨询决策系统
3)溢价率触底回升,二、三线成上涨最大动力在热点二三线城市优质地块高溢价成交的刺激下,1-4月整体溢价率明显回升,环比上浮6个百分点,达到了18%;同比来看,地市热度较去年同期升温也比较显著,溢价率增加了4个百分点。分月来看,溢价率呈现出连续走高的趋势,初步统计4月份的土拍溢价率已经达到25%,创下近三年以来的新高。

  各能级城市表现方面,二三线城市土地市场升温显著,溢价率分别涨至18%和21%,是整体溢价率提升的主力;一线城市则因供地结构改变、土地出让条件调整等因素市场热度最低,溢价率仅有8%,在三个能级中市场热度最低。

  表:2021年前4月各能级城市经营性土地成交量价(单位:万平方米,亿元,元/平方米)

  

注:数据统计范围为2021.1.1-2021.4.29(下同)数据来源:CRIC中国房地产咨询决策系统


中西部二线城市成是供地主力

  从重点监测的城市来看,二线城市是2021年前4个月土地市场的成交主力。排名靠前的均是首批集中供地已经成交的城市,譬如重庆、广州和长春,成交建面均超900万平方米,位列前三甲,其中重庆以1666万平方米的成交体量位居榜首,广州和长春分列二、三位。

  分能级城市来看,一线城市中除广州外,上海表现也比较突出,成交规模达663万平方米,排在第七位,北京和深圳均未入榜。成交建面TOP20城市中有12个城市都是二线城市,除已经集中供地的重庆和长春外,西安、杭州、郑州、长沙、成都等城市表现也比较突出,成交建面均突破500万平方米。三四线城市占据六席,其中,温州、徐州和南通等长三角热点城市表现比较突出,成交建面均超过500万平方米。

  热度方面,市场持续分化。其中,徐州、金华、宁波、温州、南通、杭州等长三角城市土拍表现尤为突出,市场热度保持在较高水平,溢价率均在20%以上,其余城市溢价率多在10%以下,市场热度处于较低位。值得注意的是,作为供地大户的重庆、西安等中西部二线城市溢价率处于相对高位,均超30%。
表:2021年前4月土地成交建面TOP20城市(单位:万平方米,亿元,元/平方米)

  

数据来源:CRIC中国房地产咨询决策系统


二三线远郊县市成流拍重灾区
土地流拍方面,从重点监测的城市来看,2021年1-4月土地流拍现象较去年年末有所缓和,流拍率走势明显平稳,前4个月的流拍率均维持在10%左右。

  流拍现象的明显缓和主要得益于2021年开年以来,重点城市的优质地块出让节奏不断,包括北上杭在内的热点一二线城市以及东莞、温州、义乌等三四线城市均有多宗重点地块出让,同时年初房企拍地资金也相对充足,对优质土储的拿地意愿较强,前4个月的土地流拍现象明显较去年年末明显减少。

  同比来看,一季度中仅有3月份的土地流拍率高于去年同期,1月、2月和4月的土地流拍率均明显低于去年同期;2021年前4个月土地流拍现象实际要好于去年同期,土地市场也明显更加稳定。

  结合流拍地块所在区位来看,这些地块多集中在广州、长春、重庆、长沙、清远、湛江等城市的下辖县市,区位较为偏远,周边配套设施也比较缺乏,房企拿地意愿较低,最终遭遇流拍。
图:2019年以来重点监测城市土地流拍率走势(%)

  

数据来源:CRIC中国房地产咨询决策系统

集中供地下市场将进一步分化
从质量来看,除北京、杭州、南京等城市外,其余城市首次集中出让地块的质量并不突出,这也是为了平抑近期土地市场过热的局面。考虑到租赁宅地一定程度上会挤压普通宅地的供应体量,尤其是北京这样租赁占地占比近三成的城市,“两集中”新政实施之后,由于两次集中供地时间间隔较长,长时间的土地“零增长”更容易造成房企的“饥饿感”,热点城市优质宅地的竞争将进一步升级。
表:重点城市首批宅地集中规模与2021年供宅地计划供应规模比较(万平方米)

  

注:数据统计截止4月30日数据来源:CRIC



结合政策环境来看,除了重点城市土地供应端调控加强外,上海、深圳、杭州、成都、东莞、嘉兴、南通、徐州等热点城市也在近期加码调控,以降低市场热度、平稳市场发展。
“两集中”供地新政本身是想通过这种方式来抑制地价,但由于首次供地前的“地荒”时间较长,长时间的土地“零增长”更容易造成房企的“饥饿感”,热点城市优质宅地的竞争将进一步升级,这也使得第一批集中供地成为了市场关注的热点。
预计接下来政策环境整体仍然偏紧,土地市场热度也会受此影响有所回落,但热度分化趋势还将持续。
一方面,供地新政影响下,房企在重点城市的拿地机会将减少,必然使得不少企业的拿地重心进一步向其他“次热点”城市转移,特别是市场表现较好的长三角三线城市,如温州、绍兴等,这些城市的土地市场竞拍热度极可能高位延续,但需求支撑较弱的城市土地市场仍将难获关注,市场热度也会维持在低位。
另一方面,在“两集中”试点推进的情况下,高盈利、低风险的稀缺优质地块将获得更高的市场关注度,反而会导致重点城市不同地块间的冷热分化进一步加剧。

  除了供地“两集中”外,“租赁”也成为一季度房地产市场的热频词。在十四五规划中,明确提出要解决好大城市住房突出问题,大力增加保障性租赁住房供给,北京、上海、深圳等外来人口较多的城市也在一季度提出将在今年加大租赁等保障性住房用地的供应。今年重点城市的保障性住房用地供应力度将会较去年明显增加,并进一步推升优质宅地的市场关注度。

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