业主提前入住,现状告开发商逾期交付,责任如何界定?

2021-05-09 08:42:27|来源:杭州日报房产
摘要| 关于逾期交房,开发商是否存在免责事由是关键。

  我们都知道买房是件复杂的事情,可能会遇到不同的问题。比如由于各种原因,开发商有时会逾期交付房屋。关于逾期交房,开发商是否存在免责事由是关键。

  那么,如果出现了问题,应该怎么处理?为此我们请来了浙江纳古律师事务所主任朱仲勉律师,结合实际案例一起来聊一聊这方面的问题。

  文/ 朱仲勉   (浙江纳古律师事务所主任)

  案例

  2017年11月15日,乙方(原告)与甲方(被告)签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》,约定乙方购买甲方开发的位于庄河市房屋,建筑面积59.47平方米,每平方米4450元,总金额264641.50元。

  《补充协议》中约定:甲、乙双方于2017年11月15日签订的《商品房买卖合同》,约定乙方购买甲方开发的柏林春天居住小区房屋。因电力配套原因导致综合验收、权属证书办理延期,为此,现双方就房屋交付、办理房屋权属证书一事达成如下补充协议:

  1.双方签署的合同是双方自愿认可的,是双方真实意愿的表达。合同第八条约定,交付期限“如因市政配套设施接通延误或政府规划变更导致的延期和气候原因及其他非出卖人原因导致的延期”,出卖人可据实予以延期。因政府配套电力线路何时能架设至小区红线外的电力交接箱处,甲方多次向政府交涉,目前政府还没有明确的答复和时间表,所以现阶段只能使用临时电,小区综合验收也因此原因延期,交房期限也只能被迫延期,但应乙方居住要求,甲方为乙方提前办理了入住手续。

  2.因以上原因,综合验收肯定延期办理,所以房屋权属证书也一定相应会延期。如果延期办理,按照合同约定以及双方为此达成的协议一致同意,如因以上原因而导致房屋权属证书延期办理,乙方不追究甲方延期办理房屋权属证书的违约责任。

  3.乙方在办理入住手续后,甲方承诺积极努力协调政府办理正式电供电线路问题。待此问题解决后,甲方将按照约定办理综合验收手续以及房屋权属证书。如因甲方提前交付乙方房屋使用的行为,被政府行政主管部门进行处罚,本着相互理解,平等互利原则,甲方不主张乙方共同承担责任,由甲方单独承担责任。

  2017年11月20日,甲方(被告)代收取了乙方(原告)办理产权登记的各项税费、采暖费、水费等共计7947.20元,甲方在乙方贷款尚未发放情况下应原告要求提前向乙方交付了房屋,乙方领取房屋钥匙对房屋进行装修,入住至今。

  不过,近段时间乙方以逾期交付为由,将甲方告上法庭,要求一定的赔偿。

  ?

  被告是否构成逾期交付房屋、逾期办理房屋产权证书及承担违约责任?

  解析:

  原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付为2017年12月30日之前,被告于2017年11月20日向原告交付了案涉房屋。该日期能否作为被告向原告交付房屋的时间点。

  本院认为,从2017年9月2日双方签订的《协议书》可以看出原告已经知晓案涉柏林春天小区未通过整体验收,但同意提前办理房屋入住手续。

  在2017年11月15日双方签订《商品房买卖合同》同时双方签订的《补充协议》中,明确约定因电力配套原因,导致综合验收、权属证书办理延期,现阶段只能使用临时电,小区综合验收也因此原因延期,交房期限也只能被迫延期,但应买受人居住要求,出卖人为买受人提前办理了入住手续。

  由此,2017年11月20日,被告向原告交付了案涉房屋时,原告系在明知案涉房屋未经综合验收情况下,仍同意接收房屋,案涉房屋已转移占有,原告对房屋进行装修并正常入住使用至今,且具备基本的使用功能,此时的交房行为,可以认定按照约定被告向原告履行了交房义务,在此情况下原告又以房屋不不具备合同约定的交付条件为由主张逾期交房违约金,没有事实和法律依据,法院不予支持。

  ?

  被告是否逾期办证?

  解析:  

  原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后1080日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”

  该合同约定系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的效力性强制性规定,不违反公序良俗,应为有效。

  案涉房屋于2017年11月20日交付,至今办理产权证书期限尚未届满,原告主张被告承担逾期办证的违约责任,本院不予支持。原告应待该约定期限届满后,根据合同约定和法律规定,再行起诉。

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  律 师 建 议

  《商品房销售管理办法》第七条规定,商品房现售,应当符合七项条件,其中第四项的条件是,己通过竣工验收。

  但在现实情况中存在着开发商在未通过竣工验收的情况下即进行现售的行为,因此购房者在签订商品房销售合同前一定要询问清楚商品房目前的现状,是否竣工验收,是否通水通电。

  在签订商品房销售合同外,购房者也要注意同开发商签订的其他协议,协议要小心仔细的阅读,以防出现遗漏或者陷阱。

标签: 房屋 交付 办理

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