主编手记:首次集中供地后,杭州楼市陷入焦虑?

2021-05-10 15:01:59|来源:乐居买房
摘要| 22城集中供地系列策划之杭州追地。


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  乐居买房 张凯莉 发自杭州 1178亿元!相当于去年全年卖地总额的近五成!2021首轮集中拍地,杭州交出了自己的成绩单。

  这场集中拍地之前,杭州十区的土地市场上,已有两个月未见宅地的身影。“空窗期”后的集中爆发,“杀伤力”也是成倍的。

  据透露,此次杭州集中供地至少有90家房企报名,最多的一家,勾了35宗地,房企的拿地热情空前高涨。

  57宗地块,限时竞价前,已有21宗地溢价封顶。不少地块在拍前竞价的第二轮,就有房企一次性加价几亿,直接将限时竞价的门槛拉到了竞自持。

  最终成交,全部57宗地块,剔除两宗毫无悬念会底价成交的人才租赁用地,55宗涉宅地中41宗地块竞自持,占比高达75%。

  主城区13宗地,拍出12宗自持,或许还能理解,但“今年之前新房还要靠渠道分销”的临安,也拍出了令人意向不到的热度,12宗地块(含1宗租赁地),10宗地块拍至封顶价+自持。最高自持地块,就出自临安——地上以40%的高自持竞得滨湖新城宅地,刷新“双限”政策来的自持纪录。

  大体量、高总价的商业综合体地块,一改此前低溢价成交的常态,竞争空前激烈。主城区丰收湖综合体地块、余杭绿汀路TOD地块以及临平鼎湖未来社区地块均溢价封顶竞自持成交。

  值得一提的是,此次集中拍地,杭州诞生了第6宗总价百亿地块——余杭绿汀路TOD地块,在经过长达两个多小时、136轮的激烈竞价,等来了华润,溢价封顶自持,成交总价111.6亿元,仅次于新鸿基&平安·江河汇城市综合体和信达中心|杭州壹号院。

  接下来,杭州至少有10个超级红盘将上市:比如北京华联拿下的钱江世纪城SKP地块、龙湖拿下的丰收湖TOD地块、融信拿下的钱江世纪城地块与三墩北地块、滨江和融信合作拿下的江河汇地块、未来科技城绿汀路站TOD地块,勾庄TOD地块、兴耀江东核心区地块,等等。

  从房企拿地情况来看,杭州核心地段依旧是大鳄的“竞逐场”,滨江、融创、万科、融信、华润皆在核心板块有所收获,更多房企则转战核心地段周边,留给中小房企的空间,越来越小。

  与此同时,土地也越来越集中在少数深耕杭州的开发商手里,如融创、祥生、融信,各自单独在金沙湖及周边、大学城北、三墩北落子,地上集团也在其大本营临安拿地。

  虽有所获,但这些房企在熟悉区域的“守擂赛”,打的着实艰难。有开发商把地块的公租房、配建剔除后,折算了各个地块的真实拿地价,在比对地块的新房限价后感慨,“算着算着眼泪不禁要流下来”。有房企投拓人员计算发现,杭州不少地块新房限价和真实拿地价的价差,几乎都在万元以下,有些甚至是负数。

  集中挂地的初衷,在于抑制土地热度,降低房企拿地的集中度,稳定市场,不料却催生了一场竞自持的“狂欢”,据悉,一家参与竞拍的房企,土拍前曾向集团报备了入杭以来最高的拿地自持比例,但面对如此凶猛的拍地,也难免吃力。

  有业内人士告诉乐居,这样的热度,其实不难理解,按照杭州集中供地4月、6月、12月的公告节奏,加上30天公告期,第三批地块实际成交要到明年1月。此前杭州宅地已空窗许久,太多房企急需补仓,首批拿地意味着有了“屯粮”,快的话年内就能开盘。

  不过,“狂欢”过后,我们仍看到不少问题和隐忧——

  限价严控、地价大涨之下,房企利润从何而来?

  一个利润被明显压缩的市场,如何保证房产品的品质?

  90多家房企,仅四成有所斩获,剩下的50家企业颗粒未收,会不会催生二次集中供地竞争更为惨烈的局面?

  自持地块和比例的提高,意味着,未来可售住宅供应的压缩,新房摇号市场的竞争,会不会进一步加剧?限售焦虑会进一步扩大吗?近66万方的自持,房企如何打造?

  这些,都有待市场给出答案。

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