★ 本月关注 ★
政府表态坚持房地产调控
防范房地产金融系统性风险
本月11日人民日报刊登了文章《坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位》，再度强调了政府坚持房地产调控的基调。24日人民银行副行长李波在清华五道口全球金融论坛上指出要充分发挥宏观审慎政策结构性靶向调控的作用，针对房地产金融等特定领域的潜在风险，及时采取宏观审慎措施，防范系统性风险。整体看来本月政府虽然没有对房地产融资推出具体的政策，但是几次表态仍预示着房企融资环境仍然将保持收紧态势。
本月融资总量减少而发债规模增加
融资成本结构性降低
本月100家典型房企的融资总量为883.34亿元，环比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，房企发债541.88亿元，环比上升1.4%，同比上升19.4%。本月房企融资成本5.18%，环比上升0.09个百分点，同比上升0.31个百分点。其中境外融资成本6.42%，环比上升0.17个百分点；境内融资成本3.61%，环比大幅下降1.16个百分点，主要在于本月发行境内债的企业超过八成是排名较为靠前企业或者央企国企，结构性导致成本较低。
新希望服务和中原建业挂牌上市
碧桂园服务大举配股融资
本月没有房企完成上市，而在房企旗下业务公司方面，新希望服务和中原建业分别于25日和31日挂牌上市。与此同时，本月宁夏房企中亿基业向港交所递表，北京城建、德商以及祥生旗下的物业管理公司北京京城佳业物业、德商产投服务和祥生活服务都首次递交了上市申请，此外融信服务也更新了招股说明书。因此截至2021年5月底，在港交所提交过招股书但仍未上市的房企和房企旗下公司分别有11家和20家。此外值得注意的是本月碧桂园服务和雅生活分别宣布将进行配股融资104亿港元和32亿港元，其中碧桂园服务再次刷新了物业股单次配股筹资金额的记录，两家企业的大举融资可能会引发物管行业新一轮的“军备竞赛”，加剧行业的竞争。
克而瑞研究出品
企业发债
2021年5月100家典型房企的融资总量为883.34亿元，环比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，境内债权融资412.84亿元，环比下降31.3%，同比下降48.9%；境外债权融资419.02亿元，环比上升93.2%，同比上升133.4%。本月出台多项资产证券化产品的规范性政策限制房企融资，境内债权融资有所影响，融资量下降；此消彼长下，房企将关注点转向海外，并且随着近期人民币走强，境外债权融资得到较大的恢复；本月无企业进行股权再融资和永续债的发行。
其中，5月发债541.88亿元，环比上升1.4%，同比上升19.4%。其中，境外发债302.52亿元，环比上升163.4%，同比上升133.1%，主要得益于人民币近期走强，叠加境内融资有所收紧，房企发债境外得到较大的恢复；境内发债239.36亿元，环比下降43.0%，同比下降26.1%，其中，公司债发行82.96亿元，环比下降56.7%，同比下降66.0%；中期票据发行116.4亿元，环比下降37.8%，同比上升365.6%，融资券方面发行40亿元，环比基本持平。
本月房企融资成本5.18%，环比上升0.09个百分点，同比上升0.31个百分点。其中境外融资成本6.42%，环比上升0.17个百分点；境内融资成本3.61%，环比大幅下降1.16个百分点，主要在于本月发行境内债的企业，超过八成是排名较为靠前企业或者央企国企，结构性导致成本较低，如华润置地和保利分别发行了60亿元和25亿元的中期票据，利率均低于4%。2021年截至5月100家典型房企新增债券类¹融资成本5.42%，较2020年下降0.65个百分点，其中境外债券融资成本达6.56%，下降1.27个百分点，境内债券融资成本4.34%，较2020年下降0.09个百分点。
具体企业表现来看，5月发债量最高的企业是华润置地，发行了60亿元的中期票据，年限2-5年，融资利率3.29-3.84%，以及与一家银行签订了20亿港元的贷款协议。本月发行债券的企业有26家，发债企业个数 比上月增2家。而从发债年限来看，万科和龙湖发行的公司债年限达到7年，时间最长，旭辉的一笔1.5亿美元的绿色优先票据也达到7年。从债券发行利率表现来看，碧桂园发行4年期的5亿美元境外优先票据利率最低，年化利率为3.125%。
本月房企有37笔债券到期，金额共计589.70亿元,环比下降15.9%，到期金额有所回落。其中，到期金额最高为万达商业2016年发行的一笔80亿元的公司债。单企业总量来看，本月万达商业到期债券达到130亿元最高。
提前关注到6月将有36笔债券到期，合计514.63亿元，环比下降12.7%，较高峰期有所缓解，单笔金额最高为中海地产2018年发行的一笔5亿美元的境外优先票据。
上市和股票
本月宁夏房企中亿基业于11日向港交所递交上市申请，石榴投资也在31日递交了招股说明书，同时由于没有房企完成上市，因此截至2021年5月底，在港交所在递交过招股书但仍未成功上市的房企共有11家。值得注意的是，2021年之前递交上市申请的企业中仅有三巽控股更新过招股书，其余企业的招股书都有待更新。
在房企分拆旗下公司上市方面，本月有多家房企旗下的物业公司向港交所递交了上市申请，包括北京城建、德商以及祥生，此外融信服务也在5月4日更新了招股说明书。而由于本月新希望服务和中原建业都完成了上市，因此截至2021年5月底，在港交所递交过招股书而仍未上市的房企旗下公司共有20家，其中越秀服务已经通过了上市聆讯，预计很快就要上市。整体看来，房企分拆旗下板块上市的热潮仍在继续。
本月没有房企挂牌上市，而在房企旗下公司方面则有新希望服务和中原建业完成上市，因此2021年截至5月底完成上市的房地产相关企业达到了5家。由于目前房企旗下业务公司递表仍然较为积极，因此未来仍有可能形成上市潮。
本月碧桂园服务和雅生活分别宣布将进行配股融资104亿港元和32亿港元，其中碧桂园服务再次刷新了物业股单次配股筹资金额的记录。这两家素来以稳定现金流、负债率很低为优点的物业公司进行配股融资的背后，也直白地指向了为收并购储备弹药。碧桂园服务便在公告中表示，筹资得款项净额拟用作与集团主要业务相关的未来潜在收并购项目投资，雅生活的管理层也明确表示将把40%-50%款项用于收购或投资现时未涉猎的城市或地区的物业管理公司。这两家企业的大举融资可能会引发物管行业新一轮的“军备竞赛”，加剧行业的竞争，需要相关房地产企业加以重视。
本月A股的地产相关股整月上涨的股票占比超过了70%，H股的上涨占比也超过了50%，两市地产相关股的表现都较为不错。在H股方面，本月滨江服务的月涨幅达到了33.8%，是H股涨幅最大的地产股，企业股价从5月中旬开始大幅上扬，31日的涨幅甚至达到了16.8%。除了滨江服务之外，本月佳兆业美好、星盛商业等房企旗下物管公司的股价也都有相当亮眼的上涨，整体看来由于物管行业的发展空间仍然较大，因此受到了香港投资者的青睐。
在A股房企方面，本月苏宁环球的涨幅较大，企业股价在5月初略微下跌之后再度进入了上升通道，最终整月涨幅达到了62.13%。企业连续两个月的大涨主要是因为医美概念爆发，而苏宁环球因为拥有5家美容医院的股权而受到了投资者的青睐，使得企业成为A股涨幅最大的房企。
文章来源：克而瑞地产研究
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