土地周报 | 土地成交量增价涨,土拍限价下溢价率连续两周回落

2021-06-08 08:37:10|来源:克而瑞地产研究
摘要|

  2021年第23周(5月31日-6月6日),受四城集中土拍影响,重点监测城市土地成交量增价涨,但土拍溢价率却受限价因素影响持续回落。重点城市集中供地方面,本周暂无城市推出第二批集中出让地块;成交方面,长沙、郑州、苏州和合肥等四个城市有集中土拍,其中长沙和郑州整体土拍热度表现较为平稳,大部分地块以底价成交为主;苏州和合肥热度相对较高,多宗地触及上限价,尤其是合肥,出让的12宗宅地全部触及合理价格上限,8宗进入最终摇号阶段,土拍竞争较为激烈。

  土地政策

  七省市试点土地出让金转为税务征收
绍兴宅地出让增设“定品质”要求

  6月4日,财务部发布通知称,由自然资源部门征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收,将从7月1日在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南等7省市率先试点实施。此外,6月3日,市场一直火热的绍兴再出调控新政。值得关注的是,在此次新政中,绍兴提出将在住宅用地出让中增设定品质要求,通过明确外立面、绿化、装修标准等要素,提升住房品质。

  土地供应

  供应规模不及上周
西安集中供地首次“限房价”

  供应方面。继上周武汉发布首批集中出让土地清单后,22城首轮集中供地公告均已发布,二三批次供应大多集中在7月,重点监测城市的土地供应规模也因此不及上周。具体来看,本周重点监测城市土地供应建面为1150万平方米,环比下降40%,同比也大幅下跌36%。城市方面,西安的供应量最大,总建面达337万宗,共涉及23宗地,其中宅地20宗,城北、高新、长安等均有供应;值得注意是,本次集中供地,西安对出让地块均设置了商品住宅销售限价,包括保障住房用地,对稳定房价起到了重要的作用。

  土地成交

  四城迎来首场集中拍地
成交面积环比上周大幅上涨

  成交方面。受长沙、郑州、苏州和合肥集中土拍影响,本周重点监测城市成交总建筑面积达2964万平方米,环比大增72%,同比亦大幅上涨;成交金额也随之上涨,总成交金额达1827亿元,几乎是两周的两倍;价格方面,在苏州、郑州、合肥等城市有多宗优质土地成交的影响下,平均地价呈现环比上升趋势,成交楼板价为6165元/平方米,环比上涨13%。

  各能级城市中,一线城市本周无成交,二三线城市成交量则均较上周明显上涨。具体来看,二线城市中,长沙、郑州、苏州和合肥均迎来了首场集中土拍,除合肥外,其余城市的成交量均在450万平方米以上,成交量相对较高;不过,从热度表现来看,合肥土拍热度明显更高,12宗宅地均触及上限价,8宗进入摇号,平均溢价率达27%。三四线城市中,温州、佛山和江门的成交量相对较高,均超过了50万平方米,其余城市的活跃度相对较低。

  市场热度

  限价背景下溢价率进一步走低
流拍率小幅上升

  成交溢价方面。受重点城市土拍限价影响,重点监测城市的土拍溢价率延续上周下滑趋势,本周降至13%,较上周大幅下滑了6个百分点。集中供地的四个城市中,郑州和长沙出让地块多以底价成交,平均溢价率分别为11%和7%,热度相对较低;苏州和合肥则有多宗地封顶成交,其中苏州由于溢价率空间较窄、平均溢价率相对较低,仅为7%,合肥平均溢价率则达27%,是四城中首场土拍溢价率最高的城市。

  土地流拍方面。由于本周有大量土地入市,重点监测城市的土地流拍幅数较上周有所增加,流拍率也因此小幅走高并升至11.2%。从流拍地块所在区位来看,地理位置较偏、体量较小的地块仍为流拍主力,如长沙浏阳就有11宗此类地块遭遇流拍。

  周度TOP5

  苏州、郑州包揽本周总价、单价TOP5
优质地块竞争热度持续高位

  本周,郑州、长沙、苏州和合肥四个城市迎来了首场集中土拍。在本次土拍中,苏郑州北龙湖、苏州园区、姑苏老城区等土地供应较为稀缺的区域均有供地,吸引了多家房企前来竞拍,土拍竞争依然激烈。如本周成交总价最高的郑东新区核心地块,在虽然仅吸引了3家房企参拍,但仍经历了多轮竞拍才由华润联合建杭以67.8亿元的总价竞得,溢价率高达56%,是本次郑州土拍中成交溢价最高的地块。

  单价榜单方面。本周成交单价最高的地块为苏州姑苏桐泾公园北侧地块,吸引了64家房企(包括马甲公司)参与一次性报价,最终由华侨城成功竞得,平均楼板价达28352元/平方米。郑州的价值高地北龙湖也有两宗地入榜,两宗地同样触及上限价,最终由万科和保利发展分别竞得,成交楼板价为24642元/平方米和23657元/平方米。

  重点地块点评

华侨城成功拿下姑苏胥江优质宅地

  地块分析

  5月31日~6月2日,苏州也迎来了首轮集中土拍。本次土拍,宁波共有25宗住宅用地出让(不含保障房),最终全部顺利成交,共揽金421.65亿元,平均溢价率7.8%。虽然与已经完成土拍的杭州、南京、宁波相比,苏州本次土拍溢价较低,但从意向参拍企业数量来看,苏州的土拍热度并不逊,部分地块意向房企多达60余家,土拍竞争依然激烈。在本次供地中,苏州也拿出了老城区姑苏的两宗优质用地,其中位于沧浪街道胥江路的宅地因体量相对较大而受到更多房企的关注,一次性报价区间共吸引了64家房企报价,最终由华侨城幸运竞得,成交总价21.63亿元,平均楼板价为28352元/平方米。 

  据地理位置来看,地块位于姑苏老城区,地理位置优越;同时,地块临近地铁2号线胥江路站和南环高架路,交通也十分便捷。由于地块处于居住氛围浓厚的住宅区,各项配套也十分齐全,如商业方面,项目周边有大润发、沧浪城商业广场等大型商超,附近还在建有胥江龙湖天街,能充分满足日常生活需求;教育方面,姑胥小学、沧浪新城第三实验小学、田家炳实验初级中学等多所学校都在宗地3公里范围内,资源也比较丰富。由于姑苏区土地供应向来较为稀缺,尤其是老城区,因此项目周边在售、待售项目也比较少,特别是小高层等住宅产品,形成了一定的供应缺口,就此来看,未来项目入市去化压力预计不大。

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