618元钱买一个车位?捆绑悄咪咪操作,杭州车位怪现状

2021-06-09 07:40:04|来源:住浙网
摘要| 618元? 杭州的车位都这么便宜了?

  文/住浙网研究员 艾维

  这两天,一段署名“燕哥说房”的短视频在朋友圈内挺火,说的是名为“车位年中狂欢季”的活动,号称“只需付618元就可抢购车位”,“首付及按揭手续最晚可延长到2022年1月26号”。

  618元? 杭州的车位都这么便宜了?看到后面提到须“首付及按揭”,大致明白了这不过是“定金膨胀+分期付款”的套路。

  一个电话追问过去,置业顾问答复这618元只不过是占坑位的费用,视楼盘不同,一个车位总价30-50万之间,最少的首付7万元,后面的帮忙联系银行办信用贷,分期几年还清,年化利率在4%左右。首付可以延长到明年1月份生效。

  通过较低的首付,让消费者在考虑是否要买车位时,能够跨过自己的心理障碍。本质上,这是一种市场行为,有点让利的性质。

  现在,杭州卖得动住宅的置业顾问不稀奇,能卖掉车位的才是好销售。

  因为车位走不动,“捆绑卖车位” 的现象悄悄重出江湖。

  最近,在住浙网的后台和购房群里,有购房者吐槽“不想买车位就被华丽丽的忽视”,有市民前往政务服务网上投诉称,开发商优先卖给内定了车位的人,并且有“故意流摇”的嫌疑。

  对此,杭州住保房管局的答复是——

  车位的销售不列入商品房预售范围,对于流摇后不管已登记人员的问题,将予以综合研究,作为日后政策调整和完善工作的参考。

  杭州主管部门发声了,再要走“捆绑卖车位“,想必要掂量掂量了,但销售KPI的倒逼下,愿意买车位的总是被优待一些。

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  其实,杭州的车位卖不动,早已有苗头。

  去年,奥体的御虹府被曝出,地下二层车位只要27万/个起,明显低于奥体车位的市场均价;

  奥体车位为何这么便宜?

  经过媒体调查,原来这批车位是负二层的,而负二层不通电梯,不能直达售卖的房源。回家路要多走一段路,费时间,于是37万一个的车位打了73折,纯属市场行为。

  无独有偶,卓越蔚蓝领秀一期车位去年一度打对折,促销车位价格大多在11.5万元,最便宜的11万元/个。

  要知道,该盘车位最早是卖20-25万元/个。这样的降价行为,相当于打了对折,让部分按原价买了车位的业主感觉很糟。

  到了今年,车位难卖的现象似乎愈演愈烈,在和置业顾问的聊天中,往往卖掉一套总价500万的住宅提成也就2000多块,还不如卖掉一个车位的提成来得高。

  但在集中供地后“封顶+自持”屡见不鲜的背景下,车位的重要性日益突出。据好地研究院常规测算,地块平均预期销售利润率从双限政策实施当年(2019年)的7.9%,下降到集中供地政策下首日平均-3.17%

  房企在住宅本身只有微利甚至勉强持平的情况下,通过超配车位、利用不超过10%配建比例拔高货值等策略,一定程度上实现扭亏甚至微利。

  这个策略延伸到销售环节,车位的去化就成了相当要紧的一环。

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  那么,杭州的车位为何卖不动?

  首当其冲的原因是总价高。一般情况下,车位售价多为该盘房源均价的10倍,像奥体的车位动辄45万-47万/个,申花、望江的车位更是到了50万,这对于大部分业主而言,不是一笔小钱,尤其是对投资客而言,他们的资金都要用在刀口上的。而且车位不是必须要买,或者可以租用。

  其次是车位配比高。随着汽车时代的到来,一些改善型楼盘规划了两层地下车库,车位配比率往往能到1.8甚至更高,处入车位超配状况。一个15万方的大盘车位数量超2000个是常态,全部销售出去可收回数亿甚至10亿以上的资金。受到高地价和严格限价双重挤压下的开发商,努力做到住宅部分持平,把盈利的希望放在了车位上面。

  最后一条,杭州车位没有显现出赚钱效应。除了豪宅像蓝色钱江的两个车位使用权拍出过96万的高价,翡翠海岸的2个车位叠加到住宅里面也加了116万元,仔细算下来,投资车位并不是一笔划算的买卖。

  以奥体为例,车位按40万元/个来算,使用20年,平均每个月的成本约为1660元,再加上管理费,每个月养车位的成本不菲。在奥体的部分写字楼,车位包月不过600-800元/月。综合算下来,买车位不如租车位划算。

  而且,在二手房成交中,除了个别豪宅,车位并非买家的必需品,顶多平手走掉,想要抬价就难了。

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  近日,研究员在湖州跑盘,发现湖州楼市的车位现象,正好跟杭州换了个位置:因为总价不高,还在黄金临界点上的车位很俏,而且湖州的车位是能够保值增值的。

  卓越府是湖州首个摇号的楼盘:5月12日卓越府加推380套房源,1955户登记,中签率仅19.85%。更令人瞩目的是,车位配比1:1的项目,17万元/个的车位去化非常顺利,5月底还进行了一次车位摇号,针对的是有意向购买第二个车位的业主,结果加推的76个车位也很快售罄。

  同在长东板块、一路之隔的绿地云上府,车位同样卖得很火。在案场,星星点点的车位已经贴满了小红旗,表示名花有主。同样,云上府会把剩余的车位优先向老客房倾斜,据置业顾问介绍,已经有不少业主表示了意向。

  摄于云上府案场

  细究湖州车位之俏,一是15-17万/个的总价,让人觉得可以承受;二来湖州人的消费观念里,买房是要带车位的,而且在二手房转让时,带车位的房源比不带车位的更加抢手。甚至单独论车位使用权,也能做出溢价,在卓越府和云上府跑盘时,从销售到购房人都觉得,这里的车位能涨到20万/个。

  杭州卖不动的车位,到了湖州却成香饽饽。这背后既有需求定律在现实中的投射,也有城市消费整体观念的差异,更多的是投资回报率的现实选择,也是一堂生动的微观经济课。

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