文鼎苑“跳水”有没涟漪?我们细筛了杭州100个学区房的最新成交

2021-06-10 08:35:10|来源:住浙网
摘要| 日前,因为一则传闻:“杭州明年实行多校划片,西湖区先试行”,学军紫金港小学的学区房文鼎苑挂牌价立马跳水。“跳水”有涟漪吗?

  日前,因为一则传闻:“杭州明年实行多校划片,西湖区先试行”,学军紫金港小学的学区房文鼎苑挂牌价立马跳水。“跳水”有涟漪吗?

  这两年,文鼎苑的涨幅惊人。本文要探讨的,是经过一段时间的发酵,杭州学区房的挂牌、成交价格情况如何。看潮水退去之后,谁在裸泳。

Part.01
“系”别林立 教育集团化趋势明显

  众所周知,传统文教所在的西湖是杭州教育资源最丰富的城区,名校云集。学军、求是、文一街、文三街、保俶塔与行知等皆是屹立不倒的金字招牌,近年来异军突起的嘉绿苑,也用成绩赚足了人气与眼球。

  除此之外,合并后的上城也是教育强区,以采荷系(原江干)与崇文、胜利系为代表;至于新拱墅,则可以被称为新的“网红教育区”,特别是文澜教育集团成立后,在热度与人气上隐隐有盖过西湖的趋势,除此之外,还有卖鱼桥小学以及原下城的安吉路和长寿桥系等撑场。 

  滨江区和钱塘新区,也是不可忽视的“绩优股”。滨江区较为熟知的有江南实验,钱塘新区则以文海实验为首。 

Part.02
次新房加名校分校的组合溢价明显

结合人气、品牌、教学质量等相关要素,研究员选取了杭州主城26所优质小学和100个学区房二手数据作为样本,进行研究。 

  从区域分布来看,在这26所小学中西湖区占比最高有9所,新拱墅紧随其后;从价格来看,除了钱塘区的价格相对友好外,其余学校二手房均价均超过4万元/㎡,按套均100方计算,总价多在400万元以上。学区的价格梯度较为分明,塔尖学区多集中在8-10万元/㎡,其余的二手房价多在5-8万元/㎡这一区间。 

  有名校加持的“老破小”依旧吃香,但次新房源溢价更为明显,以上城区的胜利小学为例:

  耀江福村、华龙坊、钱塘人家等年代相对较久远的小区,目前在售均价大约在5万元/㎡左右;而其分校胜利小学新城校区的学区房,像金隅学府、融创大家侯潮府、信达滨江壹品等次新房,二手挂牌和成交价多在10万元/㎡以上,与学军小学的二手房源同处于学区房中的第一梯队,远远超过本部,当然这个价格除了学区溢价外,和项目本身的品质加持不无关系。 

  从大杭州范围来看,这样的现象并不是个例,长寿桥、求是等也有体现。可以预见的是,在未来杭州的学区房市场,次新房加名校分校的组合或许会成为不少改善或学区家庭的首选;而在学校集团化趋势更加明显的当下,这样的组合也在逐渐增加。 

  当然,就目前而言,多数教育集团本部的价格相较于分部还是更为坚挺的存在,譬如文三街小学,本部的学区房价格已经在9-10万元/㎡上下,而分校嘉绿苑校区、文苑校区、文理校区以及之江校区的学区房,价格大约在4-6万元/㎡这个区间,相较于本部有一定差距。 

  此外,采荷、安吉路等名校的分校学区房,价格也都在本部之下。

Part.03
最低300万起,各区名校门槛不一

  西湖区:最低入学门槛4万/㎡,优质学区房起步价在8万元/㎡左右 

  在主城中,教育资源最为丰富的西湖整体在价格上也处于高位。最低入学门槛4万/㎡,优质学区房起步价在8万元/㎡左右。从挂牌和成交来看,公认的塔尖王牌学军,不论是求智巷还是紫金港,多数学区房源已突破10万/㎡,好在有不少老小区户型相对较小,总价相对可控。此外,文三街本部价格也处于高位。

  作为“孟母大本营”神盘,文鼎院在杭州学区房中属于佼佼者,从一年多前的7-8万/方,跳涨至近半年内网签最高单价12.8万/方,足足涨了8成。

  半个月前,“文鼎院挂牌房源房价跳水”的消息一度刷屏。从好找房数据来看,最近文鼎苑确有小幅“跳水”趋势,在目前文鼎苑挂牌的房源中共计11套,最近的一套调价在2天前,幅度为30万,而其他房源降价幅度在10-120万不等。

  这些挂牌房源价格仍然在11万元/㎡左右,相较于普通学区房仍是天价,和本身约8.9万元/㎡的成交均价相比也还有一定空间;此外,文鼎苑虽然名声在外,但近月来在实际成交和带看上其实并不活跃(贝壳数据显示近3月仅成交4套),降价或许更像是一种价值回顾。

  近年来口碑极佳的嘉绿苑小学学区内二手房挂牌均价在6万元/㎡左右,在西湖学区房处于中游,价位适中,对于家长们而言是个不错的选择,按嘉绿苑目前的势头,会有一轮补涨。  

  数据来源:好找房(下同) 

  拱墅区:文澜领衔,有房源单价超10万元/㎡ 

  拱墅和下城区合并后,新拱墅区成为可以和西湖区媲美的教育高地,在这之中最响的招牌莫过于文澜,从区域内学区房价格上来看,文澜实验领先于其他一众小学。 

  值得一提的是,文澜实验所在的桥西虽然居住品质不赖,但由于涵盖的学区范围较大,常年处于爆表状态, 

  长寿桥、安吉路等原本的传统名校,由于近两年来在教育质量上评价不一,溢价不多,价位相对合适,总价在300-800万不等。

  上城区:次新房源溢价惊人,分校超越本部的典型区域  

  上文也提到,以胜利系为代表的次新房源溢价惊人,多在10万元/㎡以上,但居住环境上乘,适合改善家庭。 

  此外采荷系为代表的一脉,也不可忽略,房源价格相对集中,多在5-7万元/㎡不等,教学质量优,总价可控。采荷一小、采荷二小周边多是老房子、户型面积也偏小,虽然乍一看单价多在5万元/㎡以上,但由于面积小,不少总价可以控制在300万左右,是典型的“老破小”型学区房聚集区。 

  在教学质量上,采荷系也一直名列前茅,从涨价幅度来看也相对稳定,可以说是目前全杭范围内学区房优选区。   

  滨江区:100个学区房中,东方郡居于榜首 

  在滨江,以江南实验为首,闻涛也是所不容忽视的后起之秀。两所小学的学区房价格都在5万元/㎡以上,江南实验范围内学区房价位更高,品质次新房有在8万元/㎡以上的。 

  还有一个数据是,在这100所学区房的成交中,江南实验所在的东方郡,成交套数居于榜首,近半年来成交数量多达80套,可以说滨江区学区房的成交活跃程度在全市范围内处于高位。  

  钱塘区 

  钱塘新区的文海实验学校属于一枝独秀,学区房价格高的逼近4万元/㎡,但因为学区覆盖面广,还能挖出“2”字头的学区房,300万的预算在这里买上一套90㎡左右的自住学区房也是足够的了,在主城范围内来说是最友好的一个。   

Part.04


本文的目的,并不是想吹捧这些学区房,而是想在学区房乱象丛生的当下,给予想要入手学区房而又无从下手的家长们参考。 

  遥想去年,学军托管未来科技城四小、三中,青枫墅园应声日涨百万;“崇文转公”,近江一园一天内两次跳涨,挂牌直接从550万拉高到了760万;此外还有典型如,三墩北的星洲二小,蓝孔雀板块的个别楼盘,都有拿“学区”炒作的味道。

  在教育集团化和学校挂名化逐渐增多的杭城,认准一些老牌子,挖出一些潜力名校或许才是更好的购买通路。 

  另外,面对这些名校范围内的高价房也要留个心眼,不少房源在挂价和实际成交上还是有不小的差距的,桥西板块便是典型,此外,一些超高价房源,其实在近半年内成交都相当有限,买入时可以多留个心眼。

标签: 学区房 小学 学区

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