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  导读：据21数据新闻实验室统计，5月有47城新房、二手房均呈上涨趋势，其中新房有62城上涨，重庆继续领涨全国，5城下跌，大理领跌；二手房有50城上涨，北京、徐州领涨，其中徐州蝉联榜首，17城下跌，唐山、遵义领跌。

  来   源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

  作   者丨张敏,梁宇芳,李莎

  编   辑丨包芳鸣,谭婷,李博

  6月17日，国家统计局公布2021年5月70城房价数据，具体来看：

•   5月一线城市新房环比上涨0.7%，涨幅比上月微扩0.1个百分点；二手房环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.5个百分点。广州新房领涨一线城市，北京二手房领涨全国，深圳二手房由上月持平转为下降0.1%。



•   31个二线城市新房环比上涨0.6%，涨幅与上月相同；二手房环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。



•   35个三线城市新房环比上涨0.4%，涨幅与上月相同；二手房环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。



•   重庆新房环比继续领涨全国，为1.9%，广州排名第二，为1.5%。大理、常德、蚌埠新房环比领跌全国。



•   徐州、北京二手房环比领涨全国，为1.1%；重庆、西安尾随其后，均为1.0%。遵义、唐山二手房价格则领跌全国。

  整体来看，一线城市新房价格涨幅略升，二三线城市新房环比涨幅与上月持平；各线城市二手房价格环比上涨，但涨幅均有所回落。

  一图看懂5月70城房价数据

  楼市调控背后的“价格信号”

  近几个月来持续不断的楼市调控，终于体现在价格信号的变化上。

  6月17日，国家统计局发布5月70大中城市房价数据。与过去几个月类似，新房和二手房价格走势分化的情况继续存在。其中，新房价格继续维持涨势，一线城市的新房价格环比涨幅达到0.7%，继续领涨。二、三线城市的新房价格环比涨幅分别为0.6%和0.4%。

  但具有风向标意义的二手房价格，涨幅已出现收窄。5月，一二三线城市的二手房价格分别环比上涨0.6%、0.4%和0.2%，较4月分别回落0.2、0.1、0.1个百分点。

  这种背离与新房领域长期以来的限价政策有关。但从二手房的价格变化不难看出，在持续不断的调控政策下，房地产市场走势正在趋于平稳。

  在解读中，国家统计局城市司首席统计师绳国庆用“涨幅趋稳”来形容5月房价变化。民间机构则认为，未来几个月间，二手房价格平稳的趋势有望延续，而新房价格上涨过快的城市有可能继续出台调控政策。

  倒挂与分化

  从去年四季度开始，一线城市房价就在70大中城市中领涨，这种局面持续至今。到5月，一线城市新房价格涨幅达到0.7%，比4月扩大0.1个百分点。相比之下，二三线城市的房价涨幅持平。

  除北京外，上海、广州、深圳的新房价格涨幅均有所扩大，广州以1.5%的涨幅位居70大中城市次席，成为一线城市房价的主要拉动者。

  上月新房价格涨幅最大的城市是重庆，达到1.9%，这也是重庆的新房价格涨幅连续两个月领跑。

  合硕地产机构首席分析师郭毅接受21世纪经济报道记者采访时曾表示，重庆4月房价涨幅扩大是成渝城市群建设推进，户籍政策放松带来大量外来人口和前期较大土地供应长期抑制房价使房价水平低于城市建设等因素共同作用的结果。

  广州住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，楼市热度从一线城市到热点二线城市再到重庆等非热点二线城市，5月重庆房价上涨，前述因素继续发挥作用。

  分析人士认为，重庆房价基数不高，加之近期刺激性因素较多，导致房价出现明显上涨。其中，土地交易中的高溢价，即是主要的刺激性因素之一。

  重庆于今年4月28日启动今年的首轮集中供地。由于多数地块未设置最高限价，当日推出的首宗地块，溢价率就达到54.4%。此后的四宗，溢价率也均超过40%。沙坪坝区西永组团的一宗商住地块，溢价率则高达129.98%。

  最终，在已经完成首轮集中供地的21个城市中，重庆以38.82%的溢价率居首。这也对重庆的房价形成一定的刺激。5月多位重庆房地产从业人士和购房者告诉21世纪经济报道记者，土拍之后重庆市场明显变热，去化明显变快。

  实际上，在部分城市新房价格上涨的过程中，地价的刺激作用不可忽视。热点城市的首轮集中供地多在4月和5月，其影响也在近两个月间体现。虽然多数城市设置了最高限价，但一些优质地块的楼面价格仍然不低。“在厦门，首轮集中供地完成后，很快就有项目酝酿提价。”华东某房企人士向21世纪经济报道记者表示。

  相比之下，二手房价的涨幅收窄已是普遍现象。即便是新房价格大涨的重庆，二手房价格涨幅也由4月的1.3%，回落至1.0%。

  贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，限价政策导致的一二手房价倒挂，促使更多需求选择新房市场，进一步加剧供需矛盾，并造成新房价格涨势明显好于二手房。近期，西安等地再度出现新房项目“万人摇号”，即是其中的体现。

  对于二手房价格涨幅回落，许小乐称为“高位回调”。过去几个月间，由于市场火爆带来预期向好，二手房价格涨幅一度攀高。到5月，在价格倒逼作用下，这种热度终于出现降温。

  他表示，从某种程度上说，这也是政策调整的结果。比如，深圳在调整二手房指导价后，楼市成交便陷入低迷，深圳的二手房价格也在5月出现0.1%的下滑，成为唯一下滑的一线城市。

  调控的效果

  今年以来，房地产交易持续火爆。根据国家统计局发布的数据，今年前5月，全国商品房销售面积66383万平方米，两年平均同比增长9.3%；商品房销售额超过7万亿，两年平均增长16.7%。

  其中，销售面积和销售额均刷新了历史同期的新高。中原地产首席分析师张大伟认为，传统楼市“小阳春”仍在持续。

  受此影响，房地产开发投资、开竣工、房企到位资金等指标均有良好的表现。前述房企人士表示，如果不是集中供地政策要求归集大量资金，很多房企的现金流水平好于去年。

  在火爆的楼市“小阳春”中，房价水平维持“涨幅趋稳”，可谓十分不易。多数受访者指出，在这背后，是楼市调控政策频繁出台的结果。

  中原地产的统计显示，今年前5月，各级监管部门出台调控政策的频次达到234次，呈“井喷状”。性质多为“打补丁”，内容以住建部约谈、整顿中介、监管经营贷、调整土地供应政策为主。

  这些政策对市场预期的影响不容忽视，并集中体现在二手房价格的变化上。

  二手房的供应主体是独立分散的业主个人，供应和定价更灵活，反应更及时。也因此，相比新房，二手房价格被认为更能反映市场的真实变化，二手房价格也往往被视为市场的风向标。

  根据国家统计局的数据，今年5月，有17个城市的二手房价格出现下滑，数量为今年以来的新高。除深圳外，以中西部地区的二三线城市为主。而不少热点一二线城市的价格涨幅也在收窄。

  根据几家大型经纪机构的统计，5月以来，热点城市的二手房看房热度有所下降，业主的报价明显松动，与此前相比，二手房溢价空间也在加大。

  许小乐指出，在调控政策的持续影响下，二手房业主预期整体稳中有降，预计后期二手房价整体趋稳。

  张大伟则认为，由于新房反映的是限价下的市场价格，总体上看，新房价格仍有上涨的动力，但在政策调控下，并不会大幅攀升。相反，一些新房价格上涨过快的城市，可能很快遭遇政策打压。