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学区房最高冲到16万/㎡，一年房价暴涨1500元/㎡，这座县城房价凭什么9年翻三倍。

01 量价齐涨昆山一年房价上浮1500元/㎡

据克而瑞数据统计，2021年上半年昆山新房总成交16019套，同比大增77%，快接近去年全年的成交量了。

但是上半年，昆山新批的房源仅为12029套。在供需失衡的情况下购房者只能考虑二手房，因此二手房暴涨。

数据显示，去年8月昆山二手房价格整体均价仅16634元/㎡，然自今年3月开始，昆山楼市的态势就像是一匹脱缰的野马，二手房价更是在飙涨的路上一路狂奔！

今年7月，新房整体均价已达18116元/平，同比去年同期上涨了9.07%。

  要知道从2012年开始，昆山的房价就一直在涨，9年时间房价上涨近3倍，涨额达13066元/㎡

细分至昆山下几个热门区域板块，毫无疑问，涨幅较高的就是玉山和花桥。

其中玉山板块作为昆山的老城区，拥有最优质的教育资源，其中学区房尤为值得关注。

今年，有一套17平米，成交总价280万，单价16万/平的学区房震惊了整个江苏。面积越小单价越高。

据数据统计，目前昆山主城板块内单价最高的小区已经突破10W+！

万方江南森林别墅二手挂牌均价达到了101288元/㎡！几乎与苏州园区玲珑，双湖板块的房价持平。

如果说超10万/㎡的小区是因为地处黄金位置的豪宅，物以稀为为贵而崛起的话，那么昆山的另外一个小区就更加的神奇了，一年房价暴涨66%，堪比印钞机。

据数据统计江南境秀，去年8月挂牌价约3.6万元/㎡，现在挂牌价6万元左右/㎡，一年时间上涨66%!

具体从每套房源挂牌价来看，它们的二手挂牌均价都超过4.5万元/㎡，中间楼层的106㎡的房源均价基本都在5.4万+/㎡。
更有意思的是，最近江南境秀还成交出了一套总价1080万的房源，成交均价达6.31万/㎡，真谓是震惊四座！

02 上海政策加码花桥二手房成交周期加快。

另外一个花桥，作为临上海的第一站，花桥二手房市场的波动受到上海的影响最大。

尤其是今年上半年上海发布多条楼市新政策后，导致一批一批买房者拒绝门外，在这批买房者里，绝大部分也转而流向了昆山花桥。

这也让花桥楼市悄悄热起来了。

就拿最近成交的凯德都会新峰来说，挂牌价29309元/㎡，

但是查看近期成交纪录，会发现已经有人愿意以3万+/㎡的价格买这里，而且并非个例。

而且成交周期都不到两个月，最快的一个星期就成交了。

不过，在花桥购置房产的大多是上海的刚需客户，一旦他们有能力在上海买房，大多都会立刻置换到上海。

所以花桥只是一个过渡的地方，二手房交易或许很频繁，但是只要有一定量的房源在流动，房价上涨速度会慢一些。

03 势不可挡昆山破10万/㎡底气

对于昆山的房价，可能很多人都不服气，一个小县城竟然比苏州大部分区域还贵。

昆山有着当仁不让的底气。

①、在经济上，昆山市是当之无愧的“****县”，2020年GDP达到4276.8亿元，这是什么概念呢？（县和县级市本质都市县级城市）

据数据统计，2020年，整个西藏GDP才1902亿，青海3005亿，宁夏3920亿，海南5532亿，也就是说一个昆山（县级）市，超越了三个省，只比海南少一点。

②、经济上去了，人口自然就来了。

据七人普数据，昆山常住人口达到209万，十年内增长45万人，也是苏州排名第一。

其中外来人口高达100万，占一半，超过上海的40%，更是远高于其他环沪城市。

③、昆山人均收入高。昆山的人均收入并不低，在百强县中仅次于义乌。

像昆山在玉山城外，各个乡镇遍地都是工厂，几乎每一条道路周边都是工厂，密密麻麻，纵横交错。

而在工厂里的一些工人，收入也都有一万左右，比大城市的白领还高。

④、在地理位置上，昆山占据绝对的优势，作为连接沪、苏战略重地，这里地铁S1线、苏昆中环等环绕，城际间高度实现互融。半小时可以通达两地，同时可以被两大强市辐射。

⑤、最后，昆山的教育也不容忽视。对比数据我们就会发现，只要干系到玉山学区房，价格涨幅基本都是呈45°斜角跨越的。
例如，前文我们说的我们提到过的江南境秀为例：它的学区就是昆山二中西校区和昆山市实验小学。

⑥、炒房团炒作。没错，从2020年开始，昆山出现了一些叫包销的团体。这些人先用定金和装修圈住一批房，然后编造“变更学区”等区域利好的谣言，以高出正常市场水平的价格出售。

  这也引起官方的注意。于是，昆山官方组织开展了房地产经纪机构专项检查工作，责令下架了400余条利用学区炒作的违规房源，并通报惩治了6家房地产经纪机构。

整体来看，昆山有钱、有人、能够受到上海与苏州双重辐射，加上拥有不错的学区，在一定程度都利好楼市发展。

04 物极必反昆山二手房市场变冷

未来昆山楼市怎么走，还会继续延续上半年火爆的楼市吗？

据当地中介人员表示，进入7月份后，昆山主城看房的人群明显回落，二手房成交量也不及上半年火爆，市场有转冷迹象。
市场变冷，主要有两点原因。

①、上半年涨太多。熟悉房地产规律的人都知道，房价不可能无限制上涨，总会需要一点时间，让工资，配套以及购房者心理预期追上。

一旦遇到政策调整，就面临很大的回调风险。

②、“房住不炒”大环境不允许。最近严查经营贷、打压学区房、二手房首付8成起、放款时间长、甚至停贷，以及首套利率高达6%以上等。诸多调控落实，不仅挤走了炒房客，就连刚需客户也开始观望，不敢下手。

结 语

随着地铁S1线落地建设，昆山作为链接江苏和上海的纽带，其未来发展令人期待。

尤其那些人口流入地、教育、医疗资源好的地方，房价依然有上涨潜力。

不过，正如银保监郭主席所言“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”。确实房价普涨的年代已经过去。

  目前的楼市一方面房价涨幅逐渐收窄，另一方面在楼市分化的背景下，部分房子可能会出现下跌，炒房客盈利空间减小，同时可能会面临亏本的风险。

  因此，房地产造富真的是特殊时期的特殊现象，以后基本上不会再出现了。