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  拿地8个月没有开盘消息的荣盛江荣府，毫无征兆地领出了首张预售证，要登记摇号了！

  但一直在关注这个楼盘的W先生，却准备放弃摇号，“没有宣传、不开售楼处、关闭样板房、销售集体失联也就算了，但要2027年才交付，实在是等不了，还要求30天贷款到位，像我们这样的贷款客户基本没戏了”。

  江荣府摇号条件苛刻

  不少购房者被“拒之门外”

  9月9日，江荣府发布销售公示方案，登记的公众号，名称为“rongShengjiangRongfU”。项目公众号全部以拼音字母命名，甚至连头像也没有，这在杭州十分少见。

  和销售公示方案一同发布的，还有江荣府告客户书，正是这份告客户书引发了巨大争议。

  告客户书内容明确表示，项目合同约定交付日期为2027年9月30日，且要求贷款在签约之日起30天内发放，未发放或发放金额不足的，承担违约责任或解除合同。内容下方还公示了长达60多条十分详尽的项目不利因素。

  今年1月以来，网红盘主动爆自家楼盘缺点、售楼处“闭门谢客”等劝退购房者的事件屡见不鲜，但一上来就是两个“必杀技”的却是少数。

  6年后交付意味着什么？目前杭州绝大部分楼盘的拿地交付周期，普遍都在3-4年之间，除非开发商跑路或项目烂尾。江荣府若2027年交付，对购房者而言，锁仓时间将长达超6年之久，至少有3年的租金沉没，持有成本和长时间持有的不确定性也大大增加。

  上一次自爆建设周期需要7年的，还要追溯到3月书香印翠首开时，当时置业顾问的解释是，项目受亚运会影响可能会停工一段时间，且项目东南两侧市政规划道路未通，可能存在拆迁，不确定性大。

  但江荣府为何需要这么长的建设周期？乐居致电项目售楼处，电话始终没有人接听。

  据业内人士猜测，项目之所以这么做，并不是因为工期和工程进度不够，而是要挡住一批登记摇号的购房者。“刚需自住，本来打算摇这个盘的，6年后才交付吃不消，果断放弃了”，在杭州各大摇号群里，这样的情况，并非少数。

  项目要求30天贷款到账，则无异于将贷款客户拒之门外。“银行现在额度收紧，放贷大多要等6个月，少数银行有额度会快一点，但至少也要3个月”，一位国有银行房贷业务经理告诉乐居。

  房企要求30天放款是否合规？乐居致电房管局，相关负责人表示正在跟进此事，预计近几天内会出结果。

  全款452万元起步

  江荣府变相劝退购房者底气何在？

  江荣府，是荣盛在杭州主城的首个项目，拿地时间为今年1月初，彼时的拿地总价为43.87亿元，成交楼面价25503元/㎡，溢价率29.9%，自持比例2%，限价3.8万元/㎡。

  作为产业和经济发展都较为纯熟的滨江区，区域内新房供应并不多，且定位基本都是改善人群，保利天汇、滨康天曜城这几个离地铁距离较近的楼盘，均价都在5万元/㎡以上，只有浦乐是相对洼地。

  因此，限价3.8万元/㎡、直线距离地铁4号线浦沿站仅约300米的荣盛江荣府，就成了区域内的“香饽饽”。此前板块内的滨江星耀学府首开，就曾因中签率低于10%需限售5年。

  “谁曾想，8.5新政后没有了限售，买房却变得更难，不仅要拼社保，还要拼全款”，W先生感叹。据悉，江荣府这次共推出6幢、532套高层，建筑面积约119-129㎡，均价38000元/㎡（含装修价格4000元/㎡）。若要全款，最小的119㎡户型，总价需452万元。

  不过也有购房者认为，若把范围扩大至整个钱塘江南岸，江荣府的优势并不大，“比如同期开盘摇号的市北东滨涛映月，无论开发商还是板块，热度都更高，价格还便宜500元/㎡，这种劝退大可不必，还败好感”。

  项目开发商荣盛的官网信息显示，荣盛是河北省首家通过IPO上市的房地产企业，目前已经进驻80余城市，已开发或开发中项目超300个。

  荣盛杭州城市公司官微称，“布局浙江，是荣盛深耕长三角城市群战略的重中之重”，其于2016年首入浙江，截至目前已进驻杭州、苏州、宁波、绍兴、嘉兴、海宁等城市，参与开发建设项目13个。

  荣盛在杭州共有两个楼盘，除了江荣府，还有位于临安的檀越府，此前开盘六摇六罄，曾刷新过2020年临安中签率新低，但楼盘尚未交付，还未形成口碑。

  荣盛是缺钱了？

  业内人士分析称，江荣府要求30天贷款到位，很难让人不联想到是否是荣盛在资金层面有所收紧。

  财报显示，荣盛2020年的销售回款率只有63.4%，2016年时还是94.5%。今年上半年，今年上半年荣盛发展整体回款率为80%，相比去年虽有所上升，但仍不及2016年。据媒体报道，上半年，为了促进回款加速去化，荣盛在张家口、廊坊等地进行低价售房，其中张家口某荣盛城，原6、7000元/平米的房子突然降价到4000/平米，而且还送车位。

  8月20日，荣盛发展上半年线上业绩会上，其董事长耿建明曾公开表示，“目前的任务是去库存，抢抓回款，放弃规模，审慎投资”。