正文

  世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。——本杰明·富兰克林

该来的还是来了。

  10月23日，很多人关注的房地产税突然有了重大进展，官方直接正式宣布“授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作”。

  这是从2016年首次提出“房住不炒”，到现在加速推进房地产税试点落地，意味着房地产行业在黄金20年之后，即将迎来一个超级分水岭。

  
每一个人都希望搞清楚以下几个问题：为什么要征收房地产税，征收标准是多少，哪些城市会率先试点，以及房地产税开征能够达到什么效果。

  只有搞明白了这几个问题，才能这个百年未有之大变局，找准方向，站在趋势的一方。

  目前还没有公布房地产税试点的具体施行时间、试点的范围、试点的细则。所以我们从已经公开的一些信息，来做一些分析，仅供参考。

  为什么要征收房地产税

  首先要注意的是“房地产税”和“共同富裕”联系在一起。毕竟《求是》杂志的那篇重要文章，标题就是“扎实推进共同富裕”

  只有推行直接税改革，才有可能通过税收手段，来控制贫富差距。

  而房地产税作为直接税改革的核心，不但是我们调控房价的利器，也为了缩减贫富差距，最终达到共同富裕的目的。
其次，房地产税被寄托着取代土地财政的期待。

  房地产税是100%的地方税，税收全部归地方政府所有，当许多城市卖地收入开始枯竭之时，房地产税的必要性就体现出来。
征收对象是谁？

  中国人民银行公开数据显示，2020年，住房占我国城镇居民家庭户均总资产比重近七成，房产已成为我国居民家庭的主要资产。因此，房地产税的改革势必牵动着人民群众的心。

  此次试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

  房地产税，到底收多少？

  中国认是最擅长的“摸着石头过河”。

  从目前来看，上海、重庆地区已经试行房地产税多年，极具参考价值。

  
从上海的情况来看，本市居民新购二套房产及以上，以及非本市居民新购商品房，房地产税的税率在0.4%-0.6%。

  而且上海明确了征税的目的就是为了抑制投资投机需求，征税用途也是公共租赁房的建设与维护。

  上海市税务局披露的数字显示，2021年前三季度，上海市房地产税收入为160.3亿元，2011年全年为73.7亿元。

  重庆略有不同，把房地产税重点调节的是高档住房消费需求，所以单列了独栋别墅等情况，这些房子的单价在上两年主城均价3倍以下，税率为0.5%，3倍-4倍的，税率为1%，4倍以上的税率为1.2%。

  另外在重庆无户籍、无企业、无工作等“三无”人员购买第二套及以上住房的，税率为0.5%。

  重庆的征税用途也和上海类似，用于保障性住房建设等支出。

  两个城市试点的共性是，征收覆盖范围比较窄，税负对于购房者来说并没有明显的影响。

  具体税率来看，但是根据上海、重庆的实践，以及参考欧美国家的情况，房地产税的征收标准大约为0.5%-1%，征税对象就是二套及以上的多套住房（不包括农村宅基地），征税依据则是上年的成交均价。

  当然，这里应该有免征套数或面积，这就又涉及到有关鼓励生育的问题。

  哪些城市会成为试点？

  哪些地方会成为第一批“吃螃蟹”的城市？这也是公众十分关心的问题。

  业内人士普遍认为可以在三地进行房地产税的试点：深圳、海南、浙江。

  
这些城市在全国具有广泛知名度和影响力，房产税落地能够产生足够大的威慑效应和示范价值。

  此外，房价最高的上海、北京，涨幅位居前列的广州、厦门，以及网红城市代表成都等，也不无推广的可能。

“预计可能有8-10个试点城市。”经济学家杨红旭表示，因为上海、重庆已经进行小范围试点，此次授权国务院出台试点方案，肯定包含多个城市/地区，预计8-10个，甚至超过10个城市/地区进行试点试点。

  另一个需要注意的细节就是5年试点期限。

  5年的试点时间说长不长，说短不短，就是要在一个时间足够但又至于太长的周期内，实现试点的具体目标——在典型城市进行分批推进，以积累足够的经验样本。

  而将来扩大范围的试点地区，都会给它一个弹性空间，不要求所有的试点地区采取完全一致的方案。另外，在立法轨道上，一旦通过，也不会全国“一刀切”，会允许地方根据不同的情况，有先有后或有差别地制定具体实施细则。

  房地产税，会带来哪些改变？

  首当其冲的，就是房地产市场本身将会逐步回归理性和居住本质，这是对于“房住不炒”的进一步强化。

  房地产税是一种“持有税”，就是对房地产的所有者,按其持有房产的价值(或面积)以规定的税率征收的一种税。

  按照其他地区房地产税政策，持有房产越多，面积越大，那么累进税率也就越高，直接提高房产持有成本。
这意味着之前很多房叔、房姐，持有多套房产也不再是稳赚不赔了。

  其次，房价的高低取决于供需，征收房地产税对于房价没有直接、必然的联系。

无论是香港案例，还是上海，重庆的试点均表明，房地产税并没有影响房价的走势。
国外的实践也是如此，甚至韩国和新加坡出台累进税率制，但房价也没有受到太大的影响。
长期来看，房地产税并不一定会带来房价暴跌，相对应的是更加平缓的涨幅，毕竟它的作用更多体现在那些持有多套房产的投机者身上。

当前中国处于近代以来最好的发展时期，世界处于百年未有之大变局，楼市亦是如此。

通过目前政策与调控来看，炒房获利的风险越来越高；“房住不炒”的发展趋势也愈来愈明显，普通人站在趋势正确的那一方，顺应国家战略方向，才能在这一轮的新周期中，把握住与未来有关的所有机会。