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关于长效机制的一些数据和问题
来源:杭州房叔2021-10-27 08:18:38
摘要
长效机制的真实目的是什么?

  | PART 1 |

  长效机制的真实目的是什么?

  根据各大平台的百态,大多数人认为是抑制、维稳楼市,房价要降,那是不是就这样简单?

  从官方口径,长效机制的出发点一定是包含这项功能的,但花这么大的力气仅仅是为了维稳楼市?

  媒体端较为统一的共识是,长效机制出台的核心用处是扩大税基,而不是专门为了维稳楼市。

  以上观点我个人都认可,但我不认为是以上任何一方认为的片面单一的功能,长效机制一定是综合性考量,多功能政策,维稳楼市是一方面,扩大税基也是一方面,两者都很重要。

  那好,按照扩大税基的方向,我们可以简单测算下到底能有多大收益。

  以上海为例,根据2017年上海统计年鉴:截止到2016年底,全上海居住房屋总量为65493万平米,按照套均90㎡,可以得出上海的住房套数大致在700万至800万。

  700多万套的房子需要满足上海近2500万人的常住人口、超过3000万人的管理人口的住房需求,一套房子至少需要近4口人,也就是说,上海空置率实际上是极低的,大部分房子都是自住用房。

  那好了,按照大众的认知,“我”的住房是刚需,肯定不会收“我”的税,收的都是炒房客、多套房的税。

  按照这样的逻辑推算,就算把启征税率统一设置为1%的相对高税率标准,上海如果只收多套房,而免征大部分自住房,恐怕每年收到的税可能会少的可怜。

  还有一种说法是按照上海的征收模式、照顾民生低税率增收。

  那好,根据数据,上海近两年的房价高位期每年仅征收到200亿出头,要知道这是处于国内房价第一队列,房产基数最大的城市,每年也只收到200亿。

  杭州存量房产总量只有300万套不到,房价也是上海的6折左右,新房+二手房的年成交量也和上海有明显差距,那杭州一年能够收到多少简单算算就已经非常清楚。

  按照上海模式+,一年税收恐怕也不会超过100亿。几十亿够塞牙缝吗?

  而房产税的出台一定会在短期重击楼市,市场预期掉头只需要将市场上极小比例的二套或二套以上空置房产逼出,都会造成短期市场供明显大于求,导致楼市大幅下挫。

  新房、二手房市场,乃至土地市场一片哀啕不可避免,尤其是在当下市场极度低迷的现在。

  那些觉得长效机制影响不大的观点是不是太乐观了,正如新政出台后的过分乐观,结果市场的教育就来了。

  而为了几十亿,换来的是房产市场的短期重挫,和土地市场卖不出地的局面值得吗?

  这笔账好像怎么算都算不过来。

  既然是改革,且是划时代的重大改革,长效机制的主要目的也是为了更大范围的扩大政府收入,那么长期来看(注意这里说的是长期,短期维稳温和落地可能性更大,譬如采用人均免征、或者低税率的办法),人均免征自住刚需不征税你还信吗?

  反正我是怎么算都算不过来这笔账,要不你们算算看?

  | PART 2 |

  处于百年未有之大变局的今天,我们已经过了快速发展的阶段,也过了养精蓄锐的阶段,接下来一方面要继续发展,另一方面又要长远考虑。

  两者兼顾,包括共同富裕都需要大量的钱,怎样才能有效的实现收入再分配、补贴老乡?

  我们国家的发展不平衡的突出矛盾点是城乡之间的差距,和东西部之间的差距,长效机制或多或少也应该需要承担一部分这个责任吧?

  各方面都需要花钱,土地财政这个大头也维持不了多少年,但想要更多的钱,当下能想到的、有效扩大收入的好像也只剩下长效机制,所以你还想着“我”不用交钱吗?

  是,住房问题是民生,既然是民生,那就不能上来就重刀子,长效机制太猛也容易反噬,综合收益还不如不改革,凑合着过。

  那么就接来下大概率就是土地财政,和温和循序渐进的长效机制并行的过渡时间,初期可能都没什么感觉,但长远来看低开逐步高走似乎是必然的趋势?

  设置试点城市,和5年期的过渡时间是不是出于药效太猛反而不利于稳定这样的考虑?

  但过渡时间过了,三四线及以下的小城市城市化也基本结束了,土地财政也就基本到头了,更猛的长效机制恐怕就会全面进行替代。

  既然是替代,那么收入就不能低于以前的土地财政吧,长远看人均免征、大部分人想要置身事外还可能吗?

  你多多少少总要给一点吧,都一毛不拔去哪能凑到这么多钱?

  | PART 3 |

  如果你要问我欢不欢迎长效机制?我的答案很简单,突然让我每年都交一笔钱我当然是不乐意的,自然也谈不上欢迎,但不乐意不代表不支持。

  任何一个王朝,最终凋零都是因为收不到钱、财政出现问题,维护一个国家的稳定、尊严和发展也需要大笔的钱或者说良性的财政,既然享受了稳定和安全的环境,就没有不付出的道理,该交点钱我是举双手支持的,毕竟祖国繁荣昌盛才是最重要的,才是每个个体强大的护盾,先富带动后富也是有过承诺的。

  当然也不用太过担忧,初期一定是温和的,稳定才是当下最重要的。

  但再怎么温和,重磅改革一定会对市场短期起到重大冲击,长效机制既然已经来了,影响也不可避免,那么曾经的行政限制性政策(限购等)也就该逐步退出市场,用市场去调节市场,同时还能对冲落地短期内的巨大冲击波。

  至于远期,我已经说过无数遍,大城市房产价格贵的主要原因还是供给不够。

  而长期看供给能跟上吗?至少常住人口普遍设限,我没有看到大规模增加大城市住房的倾向。

  以上都是我个人的猜想,仅供大家饭后看看。

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